서울중앙지방법원 2025타경102108. 이번 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 180-184에 위치한 토지와 주택입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 기재되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 지하 1층·지상 3층에 옥탑이 있는 철근콘크리트 건물이며, 토지면적은 192.0㎡입니다.
감정가는 2,417,612,260원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,934,090,000원입니다. 감정가의 약 80% 수준으로 내려왔지만, 이 사실만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 다가구주택은 임대차 현황, 건축물의 적법성, 토지·건물 활용 가능성에 따라 실질 가치가 달라집니다.
특히 이 사건은 등기부에 전세권 2건, 주택임차권등기 6건이 확인되고, 별도의 전입·점유 관련 신고자도 다수 존재합니다. 말소기준 이후의 권리라는 사실은 긍정적이지만, 권리 말소와 세입자 명도 완료는 별개라는 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-184 도로명: 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층, 옥탑 별도 |
| 토지면적 | 192.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 최영숙(지분 2분의 1) · 한용희(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 2,417,612,260원 |
| 최저매각가 | 1,934,090,000원 (1회 유찰 · 감정가 약 80%) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 경매신청 채권자 | 엠씨유제이차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 409,530,446원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.26 관악신용협동조합 근저당권 |
| 근저당권 채권최고액 | 설정 당시 1,008,000,000원 · 2018.01.29 변경등기 480,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제공된 배당 시뮬레이션 기준) |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 표기 · 임차권등기 다수 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
권리분석의 출발점은 2017.09.26 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 가압류, 전세권, 임차권등기와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 판단합니다.
② 임차인·점유 현황 — 권리 소멸과 명도는 별개
임차·전입 관련 신고자는 14명입니다. 이 중 7명은 보증금이 확인되며, 확인 보증금 합계는 1,020,000,000원입니다. 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 해당 14명에 보증기관 중복분을 더하지 않았습니다. 다만 신고자 전원이 현재 실제 임차인인지, 동일 호실의 중복 점유관계가 있는지는 확인이 필요합니다.
모든 신고자의 전입일은 2017.09.26 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 불명확한 점유자에 대해서는 실제 점유개시 시점·임대차관계를 추가 확인해야 하며 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문소연 | 2024.02.08 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.03.20 |
| 이지선 | 2020.01.23 / 2023.11.06 | 200,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2025.03.18 |
| 박영민 | 2020.01.23 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.04.09 |
| 김이슬 | 2021.03.01 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미확인 |
| RUI PINGHAI | 2019.05.03 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미확인 |
| ZHENG HUASHU | 2018.08.30 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미확인 |
| RUI ZHONGLIE | 2018.09.27 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미확인 |
| HONG MEIXIAN | 2022.04.29 / 미상 | 미상 | 기준일 후·관계 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미확인 |
| 차지은 502호 · 임차권등기 |
2022.09.02 / 2022.08.03 | 50,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2024.09.11 |
| 정화숙 101호 · 임차권등기 |
2018.08.30 / 2018.08.30 증액분 2021.01.21 |
150,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2024.12.12 |
| 김주원 402호 · 임차권등기 |
2021.03.05 / 2021.03.05 | 280,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2025.01.23 |
| 이희우 303호 · 임차권등기 |
2023.11.30 / 2023.11.06 등기부 기재 확정일자 |
200,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2025.03.20 |
| 김주환 203호 · 임차권등기 |
2020.04.27 / 2020.04.27 | 120,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2025.03.27 |
| 황수빈 102호 · 임차권등기 |
2022.09.27 / 2022.10.18 | 20,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 기재 | 해당 없음 | 2025.06.02 |
'선순위 아님'은 기재된 전입일과 2017.09.26 말소기준권리의 선후관계에 관한 판단입니다. 확정일자 기재는 우선변제권의 최종 인정이나 전액 배당을 보장하지 않습니다. 임차권등기일과 배당요구 신고일은 일치 여부 및 적법성을 원본에서 확인해야 합니다. 보증금·점유관계 미상자에 대해서는 대항력 가능성도 추가 조사 대상입니다.
③ 임차권등기·전세권 상세
등기부에 기재된 주택임차권 6건과 전세권 2건은 별도로 구분해야 합니다. 전세권은 등기된 물권이며, 임차인의 주택임대차보호법상 권리와 동일한 의미가 아닙니다.
| 구분 | 권리자 | 설정·등기일 | 범위 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 전세권 | 주식회사스타비젼 | 2020.03.20 | 1층 95.45㎡ 중 동쪽 28.57㎡ | 210,000,000원 |
| 전세권 | 오미례 | 2021.02.26 | 1층 95.45㎡ 중 문패상 201호 36㎡ | 220,000,000원 |
| 임차권등기 | 차지은 | 2024.09.11 | 옥탑 502호 · 약 30㎡ | 50,000,000원 |
| 임차권등기 | 정화숙 | 2024.12.12 | 지하 1층 101호 · 약 34㎡ | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 김주원 | 2025.01.23 | 3층 402호 · 약 55㎡ | 280,000,000원 |
| 임차권등기 | 이희우 | 2025.03.20 | 2층 303호 · 23.76㎡ | 200,000,000원 |
| 임차권등기 | 김주환 | 2025.03.27 | 1층 203호 · 약 31.81㎡ | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 황수빈 | 2025.06.02 | 지하 1층 102호 · 35.5㎡ | 20,000,000원 |
전세권 2건의 전세금은 합계 430,000,000원입니다. 이는 앞서 확인한 임차·전입 신고자의 보증금 합계와 별도로 집계한 금액입니다. 다만 실제로 동일 임대차를 중복 표시하는지 여부는 대조되지 않았으므로, 두 금액을 단순 합산해 전체 임대차 채무로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,934,090,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 제공된 배당 추정입니다. 배당액은 채권최고액·신고금액 등을 기준으로 계산된 것으로 실제 배당요구 적법성, 우선순위, 채권 잔액이 확정된 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,740,900원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사스타비젼 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 전세권 · 오미례 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신동일 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 35,105,744원 | 35,105,744원 |
| 6. 가압류 · 홍매선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 7. 가압류 · 전승현 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 8. 가압류 · 정하욱 | 240,000,000원 | 9,243,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
- 채권자 청구액 합계: 2,143,105,744원
- 채권자 예상배당 합계: 1,912,349,100원
- 채권 미배당액: 230,756,644원
- 소유자 잔여: 0원
- 매수인 인수 추정: 0원
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
감정가 대비 80%인 현재 회차에서 낙찰되지 않으면, 제공된 시나리오상 최저매각가는 64%, 51.2% 수준으로 내려갑니다. 하지만 가격 하락은 채권자 미배당 증가로 이어집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 1,934,090,000원 | 230,756,644원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,547,272,000원 | 613,706,464원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 1,237,817,600원 | 920,066,320원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 엠씨유제이차유동화전문 유한회사의 청구금액 409,530,446원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 실제 배당 결과가 아니라 제공된 배당 알고리즘의 결과이며, 신청채권의 양수 관계·담보권 순위와 근저당권 변경등기를 대조해야 합니다.
⑥ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 문제
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함과 함께 위반건축물 표기가 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.
| 위치 | 표기 면적 | 형태 | 검토사항 |
|---|---|---|---|
| 지하 1층 | 6㎡ | 조립식 패널 주거 | 적법성·원상복구 여부 |
| 1층 | 10㎡ | 조립식 패널 주거 | 적법성·원상복구 여부 |
| 3층 | 28㎡ | 조립식 패널 주거 | 적법성·원상복구 여부 |
| 옥상 | 58㎡ | 조립식 패널 주거 | 적법성·원상복구 여부 |
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 봉천동 인헌고등학교 남측 인근에 위치합니다. 북측과 서측은 다세대주택 중심의 주거지대이며, 동측과 남측 인근에는 임야가 분포합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 마을버스정류장, 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 전철 낙성대역은 다소 원거리에 위치하고, 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 192.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 4,183,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있어 실제 적용 여부와 거래 절차 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 화강석 등 외벽 마감, 급배수·위생·난방 및 옥내주차장 설비가 기재되어 있습니다. 외관과 별개로 위반건축물 부분 및 실내 상태를 점검해야 합니다.
- 환금성. 다가구주택 전체를 취득하는 구조입니다. 개별 아파트와 달리 임차인 관리, 건물 유지보수, 토지 활용, 건축물 적법성이 매도 가능성과 가격에 영향을 줍니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 정량적으로 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 2017.09.26 채권최고액 1,008,000,000원과 2018.01.29 변경액 480,000,000원의 관계를 확인하고, 실제 피담보채권액 및 공동담보 내역을 대조해야 합니다.
- 임차인 14명 전수 확인. 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 현재 거주 여부, 호실별 점유자와 배당요구 적법성을 확인하세요. 특히 보증금 미상 신고자 7명을 별도로 조사해야 합니다.
- 전세권·임차권등기 확인. 전세권자 2명과 임차권등기권자 6명의 실제 권리 상태, 점유관계, 배당요구 및 말소 여부를 최종 명세서와 대조하세요.
- 명도 비용과 기간. 매수인 인수 추정 0원은 임차인과의 협의 비용, 인도명령, 명도소송 및 건물 인도 지연 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 위반건축물 현황 확인. 지하 1층·1층·3층·옥상에 표시된 위반 부분을 현장과 대조하고, 원상복구 및 이행강제금 관련 사항을 관할 관청에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 봉천동 유사 다가구주택의 최근 실거래, 건물 상태, 임대수익과 적법한 활용 면적을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 2018년 근저당권 변경, 후순위 채권자의 배당요구, 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등을 반영한 순위별 배당 재검토가 필요합니다.
- 관리비·세금·기타 부담. 공용부분 관리비, 공과금, 체납세금의 법적 부담 여부를 확인하고, 명도·수리·원상복구 예산을 입찰가와 별도로 계산하세요.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리 소멸은 긍정적, 투자 판단은 보류
- 2017.09.26 말소기준권리가 확인됩니다.
- 후순위 근저당 관련 권리, 가압류, 전세권, 임차권등기의 말소 관계가 비교적 명확합니다.
- 기재된 임차·전입 신고자의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.
- 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차·전입 관련 14명 중 7명의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 전세권 2건과 임차권등기 6건이 존재합니다.
- 지하 1층·1층·3층·옥상에 위반건축물 표기가 있습니다.
- 근저당권 채권최고액 변경 내역과 예상배당표의 사용 금액이 일치하지 않습니다.
- 현재 회차에서 채권 미배당액이 230,756,644원으로 계산됩니다.
- 실거래 비교가 없어 현재 최저가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
이 사건의 핵심은 매수인이 법률상 인수할 권리와 실제 취득·운영 과정에서 발생하는 비용을 분리해 판단하는 것입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 14명에 달하는 임차·전입 관련 신고자와 여러 호실의 등기된 임대차 권리, 위반건축물 표기는 모두 취득 후 처리해야 할 잠재 부담입니다.
또한 2018년 근저당권 변경등기가 예상배당에 제대로 반영되었는지는 반드시 확인해야 합니다. 현재 배당표를 그대로 신뢰해 채권자별 회수액이나 최종 권리관계를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
서울중앙지방법원 2025타경102108은 현재 최저매각가가 1,934,090,000원인 봉천동 다가구주택·토지 경매입니다. 1회 유찰로 가격은 감정가의 약 80%가 되었지만, 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
권리 측면에서는 2017년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 제공된 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 예상합니다. 하지만 임차·점유 관계의 불확실성, 위반건축물, 배당표와 근저당 변경액의 불일치가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 신중한 서류 검증과 현장조사, 건축물 적법성 확인을 선행해야 하는 유형입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 현재 가격의 투자 매력과 실제 취득 위험은 아직 확정할 수 없습니다. 이 점을 반영한 종합 평가는 C등급입니다.
