178,500,000원
부산지방법원 2024타경107659. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 3동 1층 106호입니다. 소유자는 신동양건설주식회사이며, 강향화가 신동양건설주식회사를 채무자로 하여 2024.07.04. 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 분석의 말소기준권리이고, 이후 중부산세무서장의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 255,000,000원에서 76,500,000원 내려간 178,500,000원이므로 가격이 낮아 보입니다. 하지만 현황조사에서 확인된 오막달의 전입신고일은 말소기준권리보다 약 3개월 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않은 상태이므로 낙찰자가 부담할 보증금 잔액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265, 3동 1층 106호 (괴정동, 신동양아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 신동양건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 강향화 근저당권 / 450,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.04. 강향화 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특이사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선행 점유가 핵심
1981년 근저당권과 1983년 가압류·1984년 압류 등 오래된 등기들은 이후 해지·일부해제·취소결정에 따른 말소 기재가 이어졌습니다. 현재 제시된 말소기준권리는 2024.07.04. 강향화 근저당권입니다. 2024.07.08. 중부산세무서장의 압류와 2024.08.07. 임의경매개시결정은 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 총취득가가 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오막달 | 2024.04.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 인수 가능성 |
조사된 점유자는 실제 점유자 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금이 알려지지 않아 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 경매대금에서 얼마를 배당받는지 역시 확정되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 255,000,000원과 1회 유찰된 최저가 178,500,000원입니다. 최저가는 감정가의 70.0%이지만, 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 시세 부재가 아니라 실질취득액 미확정입니다. 매수인이 인수할 보증금이 발생하면 시세 비교의 기준은 178,500,000원이 아니라 178,500,000원＋인수 보증금이 되어야 합니다. 따라서 보증금과 매각물건명세서의 임차인 기재를 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 | 2024.07.12. 해지에 따른 말소 기재 |
| 갑구 2번 가압류 · 신라투자금융 | 미상 | 0원 | 2023.10.24. 일부해제에 따른 말소 기재 |
| 갑구 3번 가압류 · 경동산업 | 미상 | 0원 | 취소결정에 따른 말소 기재 |
| 갑구 4번 가압류 · 동양시멘트공업 | 미상 | 0원 | 취소결정에 따른 말소 기재 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산산업 | 미상 | 0원 | 2023.10.24. 일부해제에 따른 말소 기재 |
| 갑구 6번 가압류 · 대한보증보험 | 미상 | 0원 | 2023.10.24. 일부해제에 따른 말소 기재 |
| 을구 2번 근저당권 · 강향화 | 450,000,000원 | 175,201,000원 | 미배당 274,799,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
표는 집행비용 3,299,000원을 먼저 차감하고 나머지 175,201,000원을 강향화의 채권에 배당하는 계산입니다. 오막달의 보증금·우선변제 여부와 당해세는 금액을 확정할 수 없어 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 배당액과 실제 배당 결과, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지고 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 274,799,000원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 124,949,999원 | 122,400,699원 | 327,599,301원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,464,999원 | 85,490,629원 | 364,509,371원 | 보증금 미상 |
2회 유찰 시 매각가는 124,949,999원, 3회 유찰 시에는 87,464,999원까지 내려갑니다. 그러나 이는 경매대금만의 변화입니다. 오막달의 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 있다면 그 금액은 회차가 내려가도 자동으로 사라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 총취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택인 신동양아파트 3동 1층 106호입니다. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 사하초등학교 남측 인근이며, 주변은 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역·사하역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 단지 북측 주출입구가 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역이며 괴정2 재건축사업 정비구역에 포함됩니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지등기부의 권리 내용과 매각조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 오막달의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부와 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가 산정. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 금액을 기준으로 정해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각으로 소멸하는지 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 강향화 근저당권은 다른 부동산과 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보물의 배당과 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 점유자와의 인도 협의 및 인도명령 가능 여부를 검토하고, 대항력 있는 임차인으로 판단되면 보증금 반환 문제까지 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차정보·토지등기부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자
이 물건의 감정가는 255,000,000원이고 현재 최저가는 178,500,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70.0%까지 내려왔지만, 가격 할인만으로 입찰 매력을 평가하기는 어렵습니다. 오막달의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 알려지지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수위험이 없다는 결론은 서로 다른 문제입니다. 이 사건은 낙찰가＋미배당 보증금이 실질취득가입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구, 토지 별도등기를 확인해 인수액을 확정하지 못한다면 낮은 최저가는 의미가 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 우선입니다.