울산지방법원 2023타경7685. 양산시 물금읍 범어리의 양산로얄팰리스 2차 2층 201호로, 건축허가상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 건물은 지하 6층·지상 20층 구조이고, 201호 내부는 콘크리트로 구획되어 있으나 천정과 바닥 일부가 공사 중인 상태로 평가됐습니다. 감정평가상 공정률은 95%이며 아직 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
등기 권리만 보면 제공된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 더 큰 변수는 건물 밖에 있습니다. 이 사건 토지는 2016.08.22 신탁을 원인으로 코리아신탁주식회사에 소유권이 이전됐고, 2020.06.17 및 2023.08.18 양산시 압류등기가 기재된 것으로 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경7685 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 제2층 제201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 공사 중 |
| 소유자 | 두류홀딩스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,640,000,000원 / 947,915,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 1,101,420,263원 |
| 건물 상태 | 사용승인 전 · 공정률 95% · 지하 6층·지상 20층 중 2층 201호 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지 확인은 별개
제시된 말소기준권리는 2023.08.23 갑구 10번 전은선 가압류 47,088,000원입니다. 같은 날 다수의 가압류가 등기됐고, 이후 강제경매개시결정과 후순위 가압류가 대량으로 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 947,915,000원으로 감정가 5,640,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이미 9회 유찰된 상태이며, 10회 유찰 시 제시 가격은 758,332,000원, 11회 유찰 시 606,665,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 947,915,000원 | 936,035,850원 | 19,111,027,075원 |
| 10회 유찰 시 | 758,332,000원 | 748,348,680원 | 19,298,714,245원 |
| 11회 유찰 시 | 606,665,600원 | 598,198,944원 | 19,448,863,981원 |
채권 총액은 20,047,062,925원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 회차에서도 신청채권 청구액 1,101,420,263원 중 예상배당은 94,968,179원에 그쳐 전액 변제가 되지 않는 구조입니다. 유찰이 한 번 더 진행되면 제시된 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 947,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,879,150원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김선희 | 94,176,000원 | 94,176,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김옥희 | 141,428,471원 | 141,428,471원 |
| 갑구 4번 가압류 · 도재숙 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강영석 | 46,440,000원 | 46,440,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김도경 | 88,922,200원 | 88,922,200원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김정임 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 황지희 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 정주희 | 94,693,000원 | 94,693,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 전은선 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 문순원 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 윤선화 | 46,440,000원 | 46,440,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 류승태 | 46,440,000원 | 46,440,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 정찬호 | 47,088,000원 | 47,088,000원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 민미홍 | 1,101,420,263원 | 94,968,179원 |
| 후순위 가압류 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 947,915,000원이 집행비용과 선순위 배당으로 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액 20,047,062,925원 중 936,035,850원이 배당되고 19,111,027,075원이 미배당으로 남는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 남서측 인근 메기로 광대로변에 위치하며, 주위는 중심상업지역으로 각종 근린생활시설이 밀집하고 서측에는 대단위 아파트와 초·중학교가 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로인 메기로에 접하고, 동측 약 40m·남측 약 20m·북서측 약 15m 포장도로에 접하는 삼면획지입니다.
- 용도. 건축허가상 2층 201호는 제1종근린생활시설(의원)이며 내부가 구획돼 있으나 각 점포호 천정과 바닥 일부는 공사 중입니다.
- 완성도. 건축법상 사용승인이 나지 않은 공사 중 건물이고 공정률은 95%로 재평가됐습니다. 설비내역도 아직 없는 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 3,758.6㎡, 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다. 대로1류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 환금성. 9회 유찰이라는 실제 경매 진행 결과 자체가 시장의 보수적 평가를 보여주는 신호입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 유무가 불명합니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐다는 문구와 실제 취득 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 토지 신탁관계 확인. 토지가 2016.08.22 코리아신탁주식회사로 이전된 원인과 현재 신탁관계, 건물과 토지 권리의 연결 구조를 확인해야 합니다.
- 토지 압류 확인. 2020.06.17 및 2023.08.18 양산시 압류등기가 제시되어 있으므로 입찰 전 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 사용승인·공사완료 확인. 공정률 95%라도 사용승인이 없는 건물입니다. 잔여 공사와 사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.08.23 동일 날짜에 다수 가압류가 집중돼 있으므로 전은선 가압류를 기준으로 한 말소관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 947,915,000원이 감정가의 16.81%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론내리지 말고, 미준공·대지권·토지권리 문제를 모두 반영한 실질 취득가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 5,640,000,000원이 9회 유찰돼 947,915,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론은 할인율이 아닙니다. 사용승인 전 공정률 95%, 대지권 미등기 및 유무 불명, 토지 신탁과 압류 확인사항, 그리고 이미 9회 유찰됐다는 사실이 겹칩니다. 특히 물건 용도도 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(의원)입니다. 등기상 인수금은 없더라도 실제 사용·토지권리·환금성까지 확인되지 않으면 낮은 최저가가 곧 투자 메리트로 연결되지 않습니다. 권리 인수는 0원, 물건 리스크는 높음. 이 사건은 가격보다 ‘무엇을 실제로 취득하고 언제 정상적으로 사용할 수 있는가’를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
