8,977,000원
부산지방법원 2024타경109068. 부산 북구 구포동 태륜빌라 1층 102호와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 109,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 8,977,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리관계의 핵심은 2023.09.22. 롯데카드 가압류보다 앞선 2018년의 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입일자 2018.05.15., 확정일자 2018.05.11.로 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
등기상 임차권 설정 자체는 2024.03.29.이지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·확정일 기준은 2018년입니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준보다 늦다”는 이유만으로 소멸 권리로 보면 안 됩니다. 제공된 권리판정에서도 이 임차권은 대항력 있음·우선변제 가능으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109068 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1240-69 · 부산광역시 북구 시랑로163번길 34-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트및벽돌조 슬래브지붕 4층건 · 1층 102호 |
| 소유자 | 송수자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 8,977,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 경매개시 | 2024.08.26. · 파산자 송수자의 파산관재인 이태원 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2014.04.29. 농협은행 근저당 48,000,000원은 2016.08.08. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2018년 임차관계가 형성됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.22. 롯데카드 가압류입니다. 롯데카드 이후 부산신용보증재단·한화생명보험·삼성카드·농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금 잔액은 별도입니다.
임차권·승계 현황
| 권리자 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 실제 임차인 아님 | 2018.05.15. 2018.05.11. | 80,000,000원 | 2024.03.29. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
실제 임차인 수는 0명으로 계산하고, 한국토지주택공사는 보증금 권리를 승계한 보증기관 1건으로 봅니다. 따라서 보증금 80,000,000원을 별도의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 897만원이 아니라 약 8천만원을 봐야 한다
이 사건에서 가격 판단 기준은 최저매각가 8,977,000원 자체가 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 유찰이 반복돼 최저가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 80,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8,977,000원 | 71,584,586원 | 약 80,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 6,283,900원 | 74,229,210원 | 약 80,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 4,398,730원 | 76,080,447원 | 약 80,000,000원 |
현 배당표를 단순 합산하면 최저가 8,977,000원과 인수액 71,584,586원으로 80,561,586원이지만, 이 차이는 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 561,586원 때문입니다. 경제적 부담의 본질은 80,000,000원 보증금 수준이라는 점이 중요합니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 561,586원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 8,415,414원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 8,132,630원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,540,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 | 12,690,989원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 8,335,184원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 6,807,067원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 파산관재인 이태원 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차권 보증금 미배당액은 71,584,586원이며 매수인 인수 대상입니다. 일반 가압류 채권 총액 62,505,870원은 배당되지 않지만, 이들 가압류는 매각으로 소멸합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·빌라·주택·근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.02.08. 준공된 태륜빌라C동으로 총 4세대이며, 본건은 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 토지. 토지면적 181.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 서측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 환금성 신호. 태륜빌라C동 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 6.0회이고, 본건은 이미 7회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 8,977,000원이 아니라 대항력 보증금 인수까지 포함한 약 80,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 재확인. 전입일 2018.05.15., 확정일자 2018.05.11., 보증금 80,000,000원, 배당요구 2024.03.29. 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관 승계 신고이므로 보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시 매각가는 더 낮아져도 인수액이 74,229,210원·76,080,447원으로 커집니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황 점유자는 현장과 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 4세대 다세대 환금성. 소규모 다세대이고 이미 7회 유찰된 만큼 낙찰 이후 재매각 가능성과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “8% 가격”이 아니라 “8천만원 구조”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 109,000,000원짜리 부동산을 8,977,000원부터 살 수 있어 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 2018년부터 대항력을 갖춘 80,000,000원 임차권 보증금이 있고, 현 회차에서 배당받지 못하는 71,584,586원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 한두 번 더 이어져 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 약 8천만원에 고정됩니다.
여기에 본건은 4세대 규모의 1993년 준공 다세대이고 현재 7회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “897만원이면 싸다”가 아니라, 약 8천만원의 실질취득 부담을 감수하고도 이 다세대의 가치와 환금성이 충분한가입니다. 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
