18,320,000원
부산지방법원 2024타경109068. 부산 북구 구포동 포천초등학교 동측 인근의 태륜빌라 C동 1층 102호와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 표면적으로는 감정가 109,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 18,320,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다.
등기부에는 2014년 농협은행 근저당권 48,000,000원이 보이지만, 이 근저당은 2016.08.08. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당을 현재의 말소기준권리로 전제해 “2018년 전입이 후순위이므로 대항력 없음”이라고 단정할 수 없습니다. 실제로 매각물건명세서는 을구 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 밝혔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109068 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1240-69 · 부산광역시 북구 시랑로163번길 34-12 |
| 물건종류 | 다세대주택 + 토지 · 태륜빌라 C동 1층 102호 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 · 1993.02.08. 사용승인 · 4세대 |
| 토지 | 대 181.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 717,500원/㎡ |
| 소유자 | 송수자 · 단독소유 · 2011.05.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 18,320,000원 (5회 유찰) |
| 경매 형태 | 파산자 송수자의 파산관재인 이태원에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 살아남는 임차권
임차권의 임대차계약일은 2018.05.10., 확정일자는 2018.05.11., 주민등록일은 2018.05.15., 점유개시일은 2018.05.24.입니다. 이후 첫 가압류는 2023.09.22.에 접수됐고, 2024.03.29. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 매각물건명세서가 이 임차권의 대항력과 미배당 잔액 인수를 명시했으므로, 매수인은 낮은 최저가만 기준으로 자금계획을 세워서는 안 됩니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리신고 1건
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리신고로 분류됩니다. 따라서 별도의 실제 임차인 보증금과 한국토지주택공사의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 보증금 권리는 80,000,000원 1건이며, 실제 임차인으로 집계되는 사람은 0명입니다.
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택 전부 · 임차권등기 | 보증기관 신고 실제 임차인 아님 | 80,000,000원 | 2018.05.15. 2018.05.11. | 명세서상 대항 | 배당요구 2024.03.29. | 미배당 잔액 인수 |
③ 가격 판단 — 1,832만원이 아니라 약 8,000만원으로 비교
태륜빌라 C동은 4세대 규모이고, 확인되는 최근 실거래 금액과 최근 매각 사례가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 16.8%지만, 실질취득 약 80,000,000원은 감정가 109,000,000원의 73.4%입니다.
④ 예상배당과 미배당 위험 (현재 최저가 18,320,000원 가정)
| 항목 | 채권·보증금 | 권리보정 예상 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 729,760원 |
| 한국토지주택공사 임차권 배당재원 | 80,000,000원 | 17,590,240원 |
| 임차보증금 미배당 추정 | 80,000,000원 | 62,409,760원 |
| 룰상 단순 인수액 | 80,000,000원 | 약 61,680,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 반영하면 임차권에 실제 배당될 수 있는 재원은 17,590,240원이고, 미배당 잔액은 62,409,760원까지 늘어날 수 있습니다. 본문의 약 61,680,000원은 “보증금 − 낙찰가”로 계산한 단순 룰상 금액입니다. 정확한 인수액은 배당표와 집행비용, 세금·최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있으나, 실질취득이 보증금 수준이라는 결론은 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 포천초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·빌라·주택·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 토지. 경사지에 조성된 정방형 주택부지이며, 제2종일반주거지역과 토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 알루미늄 새시이며 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1993년 사용승인, 4세대 소규모 다세대이며 확인되는 최근 매각 사례가 없습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5회로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 확보. 입찰자금은 최저가 18,320,000원이 아니라 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 임차권 실제 배당액, 집행비용, 당해세와 최우선변제 여부를 확인해 정확한 미배당 인수액을 산정해야 합니다.
- 말소된 근저당 재확인. 2014년 농협은행 근저당이 2016년 해지로 말소됐다는 점을 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 을구 3번 임차권등기의 대항력과 미배당 잔액 인수 문구가 최신 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 조사. 실제 임차인으로 집계되는 사람은 없고 보증기관 권리신고만 확인됩니다. 현 점유자, 인도 가능 시기와 명도 협의 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 포함 범위. 다세대 102호와 토지가 일괄매각되는 사건이므로 대지권·토지지분과 매각목록을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시장가격 조사. 최근 실거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 실제 호가·거래가·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려갈수록 인수액은 커진다”
이 물건은 감정가 109,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 18,320,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 80,000,000원의 임차권이 매수인에게 대항하고, 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 약 61,680,000원, 실질취득은 약 80,000,000원입니다.
실거래 자료가 없어 약 80,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 1993년 사용승인, 4세대 소규모 다세대, 평균 5회 유찰이라는 환금성 부담까지 감안하면 “최저가 1,832만원”이라는 숫자만으로 접근할 물건이 아닙니다. 결론은 최저가는 낮지만 권리 난도가 높고, 실질취득 기준으로 다시 평가해야 하는 인수형 물건입니다.
