서울중앙지방법원 2026타경100135. 서울 관악구 봉천동 리더스오피스텔 2층 208호가 강제경매로 나왔습니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원입니다. 신청채권자는 박민규, 청구금액은 92,700,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2025년 1월 9일 설정된 에이스펀딩주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며 이후 강제경매개시결정과 관악구 압류가 등기됐습니다. 이들 등기권리의 매각 소멸 여부만 보면 구조가 비교적 단순해 보입니다.
하지만 임차관계가 문제입니다. 박민규의 전입신고일은 2023년 4월 10일로 근저당 설정일보다 빠릅니다. 과거 임차권등기에는 2023년 4월 8일 점유 개시, 2023년 4월 11일 확정일자와 보증금 120,000,000원이 기재돼 있습니다. 더구나 박민규는 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 배당으로 얼마를 회수하고, 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 969-51 리더스오피스텔 제2층 제208호 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로 265-1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕, 지상 8층 중 2층 · 방 1개·욕실 1개 등 |
| 사용승인일 | 2003.04.11 |
| 소유자 | 최성희 · 2021.04.09 소유권이전 (거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 127,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 박민규 |
| 청구금액 | 92,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2025.01.09 · 에이스펀딩주식회사 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 점유 및 임차 | 박민규 · 선순위 전입 기록 및 배당요구 확인 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.01.09 에이스펀딩주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권과 가등기, 압류 등은 이미 말소된 이력이 있어 현재의 선순위 인수권리와 구별해야 합니다.
주거용 사용과 점유·주민등록의 계속성이 인정된다면 선순위 대항력이 문제될 수 있습니다. 과거 임차권등기가 말소됐더라도 현재 보증금 반환 여부와 대항력 유지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 배당요구 2026.01.29 |
전입 2023.04.10 확정 2023.04.11* |
현재 잔액 미상 과거 등기 120,000,000원 |
선순위 대항력 | 순위·배당 확인 | 인수 가능 |
* 확정일자 2023.04.11 및 보증금 120,000,000원은 과거 주택임차권등기 기재 내용입니다. 해당 등기는 2025.12.23 말소됐습니다. 현재 보증금 잔액이나 실제 배당순위가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
등기 말소가 보증금 전액 반환에 따른 것인지, 별도 합의·권리관계 변경에 따른 것인지는 추가 확인이 필요합니다.
등기 말소 사실만으로 임차보증금 반환 완료 또는 매수인 인수액 0원을 결론내려서는 안 됩니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 유효한 미반환 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가를 낮추더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가 127,000,000원만을 기준으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 신청채권자와 임차인의 관계
이 사건에서 주목할 또 하나의 특징은 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 박민규로 표시된다는 점입니다.
| 임차인 | 박민규 |
|---|---|
| 강제경매 신청채권자 | 박민규 |
| 신청채권 청구금액 | 92,700,000원 |
| 과거 임차권등기 보증금 | 120,000,000원 |
| 임차인 배당요구 | 2026.01.29 |
| 소유자 및 근저당 채무자 | 최성희 |
동일한 이름의 신청채권자와 임차인이 등장한다는 것은 보증금 반환채권을 근거로 경매를 신청했을 가능성을 검토할 필요가 있다는 뜻입니다. 다만 신청채권액 92,700,000원과 과거 임차권등기의 120,000,000원은 서로 다릅니다.
동일인 여부, 실제 채권 원인, 기존 보증금의 일부 반환 여부, 임대차 종료 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 임차인과 신청채권자 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 근거는 없습니다.
신청채권자의 채권원인 서류와 현재 임대차채권 잔액을 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
아래 표는 신건 최저매각가를 기준으로 한 채권 배당 추정입니다. 선순위 임차인의 우선변제 및 실제 배당순위가 확정 반영된 표는 아닙니다. 따라서 예상 배당액은 실제 법원의 배당표와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 에이스펀딩주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 경매 신청채권 · 박민규 | 92,700,000원 | 85,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 131,700,000원 | 7,278,000원 |
집행비용 2,578,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·임차인의 선순위 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권의 미배당액 7,278,000원이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 7,278,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 32,322,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 52,283,040원 |
가격만 보면 1회 또는 2회 유찰 시 진입금액이 낮아집니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차인의 미반환 보증금이라는 변수가 있습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 배당 회수액도 줄어들 수 있고, 대항력에 따라 미회수액을 매수인이 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
현재 임차보증금 잔액과 법적 인수범위가 확정되지 않았으므로 각 회차의 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
권리 해소 여부 확인이 유찰 횟수보다 우선입니다.
⑥ 시세 및 가격 판단 — 비교 시세 확인 전
감정가는 127,000,000원으로 산정됐습니다. 다만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단하기는 어렵습니다.
특히 리더스오피스텔은 공부상 업무시설이고, 감정평가상 방 1개·욕실 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 일반 아파트와 동일한 가격 기준을 적용하거나 주거용·업무용 구분 없이 실거래를 비교해서는 안 됩니다.
둘째, 시장가격입니다. 동일 건물 또는 유사한 업무시설 오피스텔의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
이 두 가지가 확인돼야만 실질취득비용과 시세의 차이를 비교할 수 있습니다. 현재 단계에서 최저매각가가 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 보라매동 주민센터 서측 인근입니다. 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 지하철 신림선 당곡역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층 208호입니다. 외벽은 화강석 마감, 창호는 새시 창호마감 등입니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 광대로와 남동측 세로가에 접하는 입지입니다. 토지는 평탄한 세장형 형태이며 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 대상 토지거래허가구역 지정 사항 등이 기재돼 있습니다. 본건은 업무시설 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 허가 적용 여부는 용도와 규제 대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 당곡역 접근성과 업무·생활시설 혼재 입지는 이용상 참고할 요소입니다. 그러나 실제 매매 수요, 임대수익 및 거래 유동성을 평가할 만한 최근 가격 근거가 확인되지 않아 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 확인 체크리스트
- 임차인 보증금 원금 및 잔액. 과거 등기상 120,000,000원과 신청채권 92,700,000원의 관계를 확인합니다. 현재 미반환 보증금이 얼마인지 입증자료를 확보해야 합니다.
- 임차권등기 말소 원인. 2025.12.23 임차권등기 말소가 보증금 반환에 따른 것인지, 합의에 따른 것인지 확인합니다.
- 대항력 유지 여부. 박민규의 전입·점유 연속성, 주거용 사용 여부, 임차권등기 전후의 점유 변동 및 보증금 반환 상황을 확인합니다.
- 우선변제권과 배당순위. 과거 등기상 확정일자 2023.04.11의 효력, 배당요구 2026.01.29 및 실제 배당순위를 검토합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 박민규 명의의 강제경매 신청채권이 임대차보증금 반환채권인지, 다른 금전채권인지 확인합니다.
- 매수인 인수액. 배당 후 남는 임차보증금 중 법적으로 매수인이 부담해야 할 금액을 확정하고, 낙찰예정가에 더해 실질취득비용을 계산합니다.
- 공부상 용도와 실제 사용. 업무시설(오피스텔)의 실제 주거 사용, 임대차보호법 적용 여부 및 관련 규제사항을 확인합니다.
- 현장 점유·명도. 임차인 또는 관계인의 실제 점유 상태를 확인하고, 명도 및 인도에 필요한 비용과 기간을 검토합니다.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성을 확인합니다.
- 최근 실거래 및 임대시장. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대사례를 확보한 후 가격 상한을 결정합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구서와 경매 신청서류를 직접 확인합니다.
과거 등기부상 근저당권·가등기·압류 등의 상당 부분도 이미 말소돼 있습니다. 다만 이러한 등기권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
과거 임차권등기 보증금 120,000,000원, 경매 신청채권 92,700,000원, 배당요구 및 임차권등기 말소 이력을 종합적으로 확인해야 합니다.
최저가가 127,000,000원이라는 이유만으로 입찰하기에는 권리 위험이 큽니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 먼저 전입한 임차인을 보라”
서울중앙지방법원 2026타경100135는 표면적으로는 감정가 127,000,000원의 소규모 오피스텔 강제경매입니다. 하지만 실질적으로는 2023년부터 형성된 임차권과 2025년 근저당권의 선후관계가 핵심인 사건입니다.
박민규는 근저당 설정 전 전입했고, 과거 임차권등기에는 보증금 120,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 임차권등기가 말소됐지만, 현재 보증금 잔액과 반환 경위는 확인되지 않았습니다. 또한 박민규는 청구금액 92,700,000원의 경매 신청채권자로도 등장합니다.
현재 배당 추정에서는 신청채권에 7,278,000원의 미배당이 발생하지만, 이 계산은 선순위 임차권의 실제 배당 우선순위를 확정 반영하지 않습니다. 따라서 미배당액 7,278,000원이 매수인 인수액이라고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
더구나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확정되지 않아 시장가격 대비 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 보증금 인수 위험이 남아 있다면 실제 취득비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 현재 보증금, 대항력 유지 여부, 배당순위와 매수인 인수액을 확정한 뒤 실질취득비용을 산출하고, 그 금액을 최근 시장가격과 비교하는 순서가 적절합니다.
