서울중앙지방법원 2026타경100150. 서울 관악구 신림동 529-15, 11층 1101호입니다. 이 사건은 단순히 감정가 1억 4,100만원에 응찰하는 물건이 아닙니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞선 임차인 김다혜 씨가 있고, 보증금 1억 6,300만원에 대한 대항력이 인정됩니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 신건 매각가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 결국 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
말소기준권리는 2023년 7월 20일 갑구 5번 압류입니다. 임차인의 전입일은 2022년 5월 9일로 이보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸할 예정이지만, 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 이 사건은 임차권등기 소멸과 보증금 인수 여부를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 529-15 11층 1101호 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 감정평가상 이용상태: 다세대주택(도시형생활주택 단지형) |
| 소유자 | 김태원 (2020.05.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 188,102,698원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임차인 | 김다혜 1명 · 보증금 163,000,000원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 11층 · 2020.04.22 사용승인 |
| 토지 | 267.4㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 6,504,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차인
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부
확인되는 실제 임차인은 김다혜 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복신고로 보증금이 중복 계상되는 유형은 아닙니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다혜 주거 · 전유부분 전부 임차권등기 |
163,000,000원 | 전입 2022.05.09 확정 2022.04.08 배당요구 2024.05.16 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 대위 없음 |
임대차계약일은 2022.03.26, 점유개시일은 2022.05.06입니다. 임차권등기는 2024.05.16 접수됐습니다. 중요한 것은 임차권등기 접수일만으로 대항력 발생 시점을 판단하지 않는다는 점입니다. 실제 전입과 점유가 말소기준권리보다 먼저 이루어졌다는 사실이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단
이 물건은 대항력 있는 임차인이 있어 최저가 141,000,000원만으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 신건 가정의 매수인 인수액 24,774,000원을 더한 실질취득금액은 165,774,000원입니다. 비교 기준은 이 금액이어야 합니다.
| 거래시기 | 거래면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6층 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
가격 판단에서 우선할 수치는 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원(2026.03)입니다. 전체 평균 187,500,000원은 2021년 거래가 포함된 평균이므로 가격 메리트의 근거로 과도하게 사용하면 안 됩니다.
최저가만 놓고 보면 최근 거래 대비 78.3% 수준으로 보입니다. 하지만 인수액을 더하면 실질취득금액 165,774,000원으로 올라가고, 이는 최근 거래 180,000,000원의 약 92.1%입니다. 단순 계산상 차액은 14,226,000원입니다.
건물은 16세대 규모이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.5회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과합니다. 가격 비교의 불확실성과 함께 환금성 위험도 상당히 큰 물건으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2% 추정) | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 김다혜 보증금(우선변제) | 163,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 청구채권 | 188,102,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차인 미배당 보증금 | - | 24,774,000원 |
신건 매각가 141,000,000원에서 집행비용 2,774,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 138,226,000원을 배당하는 추정입니다. 보증금 163,000,000원 중 24,774,000원이 미배당되며, 이 금액은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가
이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차인 미배당액이 증가합니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 낙찰가와 인수액의 합계는 크게 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 141,000,000원 | 24,774,000원 | 165,774,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 112,800,000원 | 52,579,200원 | 165,379,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 90,240,000원 | 74,784,320원 | 165,024,320원 |
집행비용이 매각가의 약 2%로 추정되므로 실질취득금액은 보증금 163,000,000원보다 약 2,024,320원~2,774,000원 높게 계산됩니다. 이는 낙찰가만 낮아졌다고 해서 임차보증금 인수 부담까지 줄어드는 구조가 아니라는 뜻입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신대방역 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 상업·업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세장형 토지이며 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있으므로 물건의 실제 용도와 대상자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 사건 분류와 감정평가 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 건물이며, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 실거래 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.5회, 낙찰률 0.0%로 나타나 유동성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김다혜 씨 보증금 163,000,000원 중 신건 기준 24,774,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 임차인 배당·인도 협의. 임차권등기 말소만으로 보증금 문제가 해결되지 않습니다. 실제 배당액과 미배당 잔액, 임차권 정리 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 최저가 141,000,000원이 아닌 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 유찰 후에도 실질취득금액은 약 1.65억대로 유지됩니다.
- 시세 표본 검증. 최근 거래 180,000,000원은 거래면적 17.51㎡이고, 대상면적 10.99㎡와 일치하지 않습니다. 면적과 거래유형을 동일하게 맞춰 다시 평가해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -7.7%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 187,500,000원을 기준으로 낙관적인 가격을 설정하지 마세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장·등기부·실제 사용상태와 관련 인허가를 확인하세요.
- 현장 재조사. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했습니다. 현재 점유자와 실제 이용상태, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주차·관리 상태. 기계식주차설비의 실제 작동 여부와 관리 상태를 확인하세요. 건물의 공용부분 관리 및 미납 관리비도 별도로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 사항을 관할 기관에 확인하고 실제 적용 여부를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수액은 올라간다”
이 물건은 신건 최저가 141,000,000원이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 김다혜 씨의 보증금 163,000,000원 중 24,774,000원이 미배당되고, 매수인이 이를 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 165,774,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후에도 구조가 바뀌지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 실질취득금액은 165,379,200원, 2회 유찰 시 165,024,320원입니다. 최저가가 크게 내려가도 인수액이 늘어나기 때문에 총취득 부담은 약 1.65억대로 유지됩니다.
최근 거래 180,000,000원과 비교하면 실질취득금액은 약 92.1% 수준이지만, 비교 면적이 일치하지 않고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 최근 추세 -7.7%, 소규모 건물의 낮은 환금성, 평균 유찰 9.5회 및 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이까지 고려해야 합니다.
결론은 신중한 접근이 필요한 C등급 물건입니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득금액입니다. 임차인과의 보증금 정리, 실제 이용 용도, 면적에 맞는 시세 및 환금성을 모두 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리와 가격, 용도 세 가지를 동시에 검증해야 하는 경매입니다.
