서울중앙지방법원 2026타경100159. 서울 동작구 상도동 521, 상도더샾아파트 108동 9층 901호입니다. 등기상 소유자는 박소영과 이상훈이며 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2017년 4월 18일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 650,000,000원입니다.

이 사건의 특징은 일반적인 금융기관의 채권회수를 위한 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 2026년 1월 29일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 있었고, 신청인은 공유자 이상훈입니다. 사건의 청구액은 0원으로 기재되어 있습니다.

권리의 기준은 2017년 7월 3일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 근저당권 2건이 설정되어 있으며, 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 신한은행 근저당권은 2020년 변경등기가 존재합니다. 원설정 채권최고액과 변경등기액이 다르므로, 예상배당표를 그대로 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 변경등기액 대조 필수

등기상 확인되는 주요 권리의 흐름은 다음과 같습니다. 과거 국민은행 근저당권 2건은 2014년 해지로 말소되었고, 한화생명보험 근저당권도 2017년 7월 3일 해지로 말소되었습니다. 따라서 과거 담보권을 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

현재 권리관계의 기준은 을구 7번 신한은행 근저당권입니다. 2017년 7월 3일 채권최고액 475,200,000원으로 설정되었으며, 2020년 2월 19일 변경등기가 추가되어 있습니다. 그 뒤 2020년 2월 24일 우리은행 110,000,000원, 2021년 12월 16일 우리은행 27,500,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

등기상 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 신한은행 및 우리은행 근저당권, 경매개시결정은 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 공유물분할을 위한 경매라는 사건의 성격을 고려해 매각물건명세서와 매각조건에서 소멸·인수 관계를 최종 확인해야 합니다.

② 임대관계 및 인수 위험 — 인수 0원 산정과 임대관계 미상은 별개

임차인 정보가 확인되지 않은 상태에서는 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차보증금 및 점유 개시일을 확인해야 합니다. 현장 조사에서 점유자가 발견되더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다면 대항력 유무를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

소유자가 2명인 공유물분할 경매이므로 실제 점유자가 공유자 중 한 명인지, 제3자 임차인인지도 구분해야 합니다. 점유 및 인도 문제는 담보권 말소 여부와 별도로 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래 하단과 차이가 작다

비교 대상은 상도더샾(521), 전용면적 약 85㎡대입니다. 단지는 1,122세대이며, 사용승인일은 2007년 9월 28일입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 1,847,916,666원입니다.

최저매각가 1,760,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.2%입니다. 평균보다 약 4.8% 낮은 가격입니다. 다만 최근 거래 최저가가 1,770,000,000원이므로, 최저매각가와 최근 거래 하단의 차이는 10,000,000원에 불과합니다.

가장 최근 거래는 2026년 7월의 1,970,000,000원입니다. 최저매각가가 최신 거래보다는 낮지만, 층수와 개별 호수의 상태·향에 따른 차이를 고려해야 합니다. 특히 최근 거래 최저가와의 차이가 작기 때문에 신건 가격만으로 큰 폭의 시세 메리트를 확보했다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,760,000,000원 가정)

예상배당 산정표에 기재된 금액을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 신한은행과 우리은행의 배당액은 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 신상도초등학교 북측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 장승배기역·상도역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 상도더샾(521)은 1,122세대 규모이며, 사용승인일은 2007년 9월 28일입니다. 비교평형은 전용 84.995㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 20미터, 남측 약 15미터, 동측 및 북측 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 7,117,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약 허가구역(아파트 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 해당 규제의 적용 여부와 경매 취득 관련 절차는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,122세대 규모의 아파트단지로 최근 12개월 비교평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 1,770,000,000원부터 1,970,000,000원까지 분포해 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신한은행 변경등기 원문 확인. 2017년 최초 채권최고액 475,200,000원과 2020년 변경등기액 273,100,000원의 차이를 반드시 확인하세요. 배당표 산정액 475,200,000원을 그대로 확정 채권액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 채권계산서 확인. 신한은행 및 우리은행의 실제 피담보채무 잔액, 변경등기 효력, 배당요구 및 채권계산서 내용을 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 보증금 및 대항력 여부를 확인하고 명도 위험을 별도로 평가하세요.
• 공유물분할 경매의 매각조건. 신청인 이상훈과 공유자 박소영의 지분관계, 매각물건명세서상 소멸·인수 권리 및 매각조건을 확인하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 1,847,916,666원이고 최저 거래는 1,770,000,000원입니다. 최저가 1,760,000,000원이 최근 거래 하단과 거의 같다는 점을 반영해 응찰 상한을 설정하세요.
• 개별 호수 비교. 9층 901호의 향·조망·내부 상태를 실제 비교 거래와 대조해야 합니다. 거래가격 차이를 단순히 층수만으로 판단하지 마세요.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 지정기간이 2026년 12월 31일까지로 기재되어 있으므로, 취득 관련 허가 및 신고 절차의 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리와 배당을 확정하라

상도더샾 108동 901호는 1,122세대 아파트단지의 비교평형 물건으로, 최저매각가는 17억 6,000만원입니다. 최근 12개월 실거래 평균보다 4.8% 낮은 가격이지만, 최근 거래 최저가와 차이가 1,000만원에 불과합니다. 따라서 평균 대비 낮다는 수치만으로 강한 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 2017년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 우리은행 근저당권 2건은 매각으로 소멸 예정입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 신한은행 근저당권의 변경등기액 273,100,000원과 배당표에 반영된 475,200,000원이 서로 다르다는 점은 반드시 해소해야 합니다.

여기에 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유 및 임대차 위험까지 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.