서울중앙지방법원 2026타경100171. 서울 동작구 상도동 국사봉5길 15에 있는 일오삼빌 1층 102호입니다. 건물은 2016년 10월 26일 사용승인된 지상 5층 규모이며, 비교 대상 전용면적은 37.53㎡입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류되어 있지만, 공부상 근린생활시설(사무소), 실제 이용은 주택이라는 차이가 있습니다.
등기상 소유자는 박연숙으로, 2020년 8월 13일 소유권을 취득했습니다. 그런데 현재 경매의 신청채권자인 김슬기는 보증금 220,000,000원의 임차인이기도 합니다. 김슬기는 2020년 전입신고와 점유를 시작했고 확정일자도 갖추었으며, 이후 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차인의 권리 발생 시점은 2021년 12월 8일 말소기준 가압류보다 빠릅니다.
따라서 단순히 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 을구 4번 임차권등기를 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 305-2 일오삼빌 제1층 제102호 도로명주소: 서울특별시 동작구 국사봉5길 15 |
| 건물명 / 규모 | 일오삼빌 · 지상 5층 · 11세대 · 사용승인 2016.10.26 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 실제 주택 이용 |
| 비교대상 면적 | 37.53㎡ |
| 소유자 | 박연숙 (2020.08.13 소유권이전 · 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 김슬기 |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.08 갑구 9번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 과거 동작신용협동조합 근저당권 2건은 2018년 4월 16일 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021년 12월 8일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 체납세액의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차관계입니다. 김슬기는 2020년 7월 13일 확정일자를 받았고, 2020년 8월 7일 전입신고, 8월 8일 점유개시가 확인됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이므로 배당 부족액은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김슬기 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
220,000,000원 |
전입 2020.08.07 점유 2020.08.08 확정 2020.07.13 |
대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김슬기 |
|---|---|
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2020.07.10 |
| 확정일자 | 2020.07.13 |
| 전입신고일 | 2020.08.07 |
| 점유개시일 | 2020.08.08 |
| 임차권등기 | 2025.01.22 · 을구 4번 · 서울중앙지방법원 2025카임18 |
| 배당요구 | 신고 확인 2025.01.22 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인으로 판단 |
| 매수인 인수 | 보증금 전액 배당 시 0원 · 미배당 시 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 3억 거래를 현재 시세로 단정할 수 없다
일오삼빌의 비교 실거래는 2021년 6월 1건입니다. 거래금액은 300,000,000원이며, 전용면적 40.08㎡, 2층 거래입니다. 경매 대상은 1층 102호이고 비교 대상 면적은 37.53㎡로, 면적과 층이 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 40.08㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 비교 표본 평균 | 40.08㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
| 비교 실거래 평균 | 300,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 272,000,000원 |
| 최저가 ÷ 비교 거래 | 90.7% |
| 비교 거래 시점 | 2021.06 |
| 비교 거래 수 | 1건 |
| 경매 대상 비교면적 | 37.53㎡ |
| 실거래 면적 | 40.08㎡ |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
숫자만 보면 최저매각가 272,000,000원은 비교 실거래 300,000,000원의 90.7%입니다. 그러나 이 비율을 현재 시세 대비 할인율로 해석하면 위험합니다. 비교 거래는 2021년에 발생했고 표본도 1건뿐입니다. 면적·층수도 경매 대상과 일치하지 않습니다.
특히 이 물건에는 선순위 임차보증금 인수 구조가 있습니다. 유찰 후에는 최저매각가가 아닌 낙찰대금과 인수보증금을 합산한 실질취득가를 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 2021년 거래금액 3억 원과의 명목상 차이만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당과 유찰 시나리오 (신건 매각가 272,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 추정 집행비용 4,608,000원을 제외하고, 선순위 임차인 김슬기에게 220,000,000원이 배당됩니다. 이후 주택도시보증공사 가압류에 47,392,000원이 배당되며 소유자 잔여액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 김슬기 · 우선변제 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 5,224,000,000원 | 47,392,000원 |
| 3. 경매 신청채권자 · 김슬기 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 김슬기와 신청채권자 김슬기의 채권 중복 여부는 실제 배당절차에서 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액은 이 물건의 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
유찰해도 실질취득가가 크게 낮아지지 않는 이유
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 미배당 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 낙찰가를 낮추어도 그만큼 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 약 2.2억 원을 중심으로 유지됩니다.
예상 인수 0원
예상 인수 6,246,400원
예상 인수 49,157,120원
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 272,000,000원 | 217,600,000원 | 174,080,000원 |
| 임차인 예상배당 | 220,000,000원 | 213,753,600원 | 170,842,880원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 6,246,400원 | 49,157,120원 |
| 실질취득 | 272,000,000원 | 223,846,400원 | 223,237,120원 |
실질취득 = 낙찰대금 + 매수인 인수보증금. 위 수치는 제시된 회차별 예상배당과 인수액을 합산한 것으로, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당순위와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측에 신대방삼거리역이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물입니다. 2016.10.26 사용승인되었으며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 상도동 305-2 및 305-3 두 필지를 공동으로 이용하고 있습니다. 평탄한 부정형 토지이며 약 4m 도로와 2면으로 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호 관련 제한 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,993,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 지정과 아파트 대상 지정 내역이 있습니다. 본건에 대한 적용 여부는 매수인 자격과 공부상 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이며 비교 가능한 실거래가 2021년 1건으로 제한적입니다. 일반적인 주거용 다세대와 달리 공부상 사무소라는 점도 향후 매수층과 금융 이용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 김슬기의 220,000,000원 보증금에 대한 실제 배당 가능액을 최우선으로 확인합니다. 전액 배당되지 않는 부분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 1회 유찰 시 223,846,400원, 2회 유찰 시 223,237,120원의 예상 실질취득 부담을 기준으로 자금 계획을 세웁니다. 최저가만으로 할인율을 판단하지 않습니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성. 김슬기가 임차인과 경매 신청채권자 모두에 해당하므로 임대차계약·집행권원·배당요구 내용을 확인하고 동일 채권의 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 임차권등기 인수 조건. 을구 4번 임차권등기가 보증금 전액 변제 전에는 매수인 인수 대상이라는 매각물건명세서 기재를 반드시 확인합니다.
- 체납세금과 배당순위. 국세·지방세 압류와 관련한 법정기일, 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인합니다. 신건 인수 0원 추정은 세금 우선배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공부상 용도. 근린생활시설(사무소)과 실제 주거 사용의 차이에 따른 대출 가능 여부, 적법성 및 향후 용도 관련 문제를 확인합니다.
- 최신 시세 검증. 2021년 40.08㎡ 거래 1건을 현재 37.53㎡ 대상 물건의 적정 시세로 단정하지 않습니다. 최신 유사 거래와 실제 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 임차인과의 협의 필요성을 확인합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 비용과 취득세·등기비용 등을 확인하여 실질취득가 외 추가 부담을 산정합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차계약서·배당요구 서류를 매각기일 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 총 취득비용은 다르다”
서울중앙지방법원 2026타경100171의 핵심은 명확합니다. 임차인 김슬기의 보증금 220,000,000원이 말소기준권리보다 앞선다는 사실입니다. 신건 272,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
1회 유찰 후 낙찰가 217,600,000원에 취득한다면 예상 인수액 6,246,400원을 합산해야 하고, 2회 유찰 후 낙찰가 174,080,000원에 취득한다면 예상 인수액 49,157,120원을 더해야 합니다. 결과적으로 두 시나리오 모두 실질취득 부담은 약 2.2억 원입니다. 낙찰가가 낮아진 것과 실제로 저렴하게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
비교 실거래 300,000,000원은 2021년 단 한 건의 거래로, 현재 적정가격을 확정할 근거가 부족합니다. 게다가 공부상 사무소와 실제 주택 이용의 차이, 국세·지방세 배당 변수, 선순위 임차권의 조건부 인수까지 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 임차보증금의 구조가 확인되고 회차별 인수액을 계산할 수 있다는 점은 긍정적이지만, 신건의 무인수는 예상배당에 의존하고 유찰 시 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무릅니다. 현재 시세 검증과 공부상 용도 문제도 해결되어야 합니다. 이 물건의 입찰 판단 기준은 최저매각가가 아니라 ‘실질취득가·선순위 임차인 배당·현재 시세·공부상 용도’입니다.
