서울중앙지방법원 2026타경100187. 서울 관악구 신림동 1510-3, 보인빌라 지하층 비02호입니다. 전유면적은 48.18㎡이며 용도는 다세대주택입니다. 1991년 10월 9일 준공된 총 9세대 규모의 건물로, 현재 등기상 소유자는 주식회사나눔경영입니다. 이 법인은 2020년 7월 20일 거래가액 1억 6,000만원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 4월 23일 주식회사페이금융대부의 채권최고액 3,000만원 근저당권이 설정됐고, 2026년 1월 27일 임형성의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 사실은 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 임형성은 2020년 11월 6일 임대차계약을 체결했고, 11월 27일 점유를 시작했으며, 12월 3일 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 11월 10일입니다. 따라서 2021년 4월 23일 설정된 근저당권보다 앞서는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.
단순히 등기부에서 2024년 12월 10일 접수된 주택임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 원래 점유·전입 시점이 선순위이기 때문입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1510-3 도로명주소: 서울특별시 관악구 남부순환로200다길 19 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(다세대주택) · 지하층 비02호 · 48.18㎡ |
| 건물 현황 | 보인빌라 · 총 9세대 · 1991.10.09 준공 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.07.20 취득 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임형성 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2021.04.23 을구 5번 근저당권 · 주식회사페이금융대부 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 토지 현황 | 대 181.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 4,542,000원/㎡ |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 임차인이 근저당보다 먼저다
말소기준권리는 2021년 4월 23일 페이금융대부 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000만원이며, 해당 근저당 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 임형성의 임대차는 2020년 11월에 시작됐습니다. 점유개시일 2020년 11월 27일, 전입신고일 2020년 12월 3일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2020년 11월 10일이며 배당요구까지 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 취급해야 합니다.
임차인 현황
확인되는 실제 임차인은 1명, 임형성입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차 신고로 분류되지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형성 전유부분 전부 |
160,000,000원 | 2020.11.27 점유 2020.12.03 전입 |
2020.11.10 | 有 | 有 | 해당 없음 |
배당요구일 2024.12.10 · 을구 6번 주택임차권등기 · 임차보증금 160,000,000원.
② 시세 비교 — 2억 4,000만원 거래와 지하층의 차이
보인빌라의 동일 면적 48.18㎡ 실거래 비교자료는 1건입니다. 확인되는 거래는 2024년 3월, 2층, 240,000,000원입니다. 대상 물건도 전유면적은 48.18㎡로 일치하지만, 실제 위치는 지하층 비02호입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.18㎡ | 2층 | 240,000,000원 | 동일 면적 실거래 |
| 경매 대상 | 48.18㎡ | 지하층 | 189,000,000원 | 감정가·최저가 |
최저가 1억 8,900만원은 기록된 2억 4,000만원 거래의 78.8%입니다. 단순 산술상으로는 21.2% 낮은 가격입니다. 다만 여기에는 반드시 보정해야 할 문제가 있습니다.
- 거래 시점. 비교 거래는 2024년 3월로, 2026년 11월 경매 시점과 약 2년 8개월 차이가 있습니다. 현재 시장가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 층 차이. 비교 거래는 2층이고 경매 대상은 지하층입니다. 동일 면적이라고 동일 가격을 적용할 수 없습니다.
- 표본 수. 확인되는 거래가 1건뿐이므로 평균 2억 4,000만원을 안정적인 시세라고 단정할 수 없습니다.
- 추세 판단. 단일 거래만으로 최근 가격의 상승·하락 방향을 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다.
- 환금성. 1991년 준공된 9세대 다세대주택의 지하층이라는 특성을 고려하면 일반적인 지상층과 매수 수요가 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
신건 최저가 1억 8,900만원에 낙찰되고, 추정 집행비용이 3,446,000원이라면 선순위 임차인 임형성에게 보증금 1억 6,000만원이 전액 배당됩니다. 이후 남은 배당재원으로 페이금융대부 근저당권에 25,554,000원이 배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,446,000원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 임형성 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 | 선순위 우선변제 |
| 2. 근저당 · 페이금융대부 | 30,000,000원 | 25,554,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 4,446,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 임형성 | 160,000,000원 | 0원 | 임차인과 동일인·동일액, 청구원인 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 집행비용 3,446,000원은 추정치입니다. 임차보증금과 강제경매 신청채권은 이름 및 금액이 동일하므로 별도 원인채권인지 확인해야 하며, 동일한 채권을 이중으로 합산해서는 안 됩니다. 국세 압류 관련 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.
회차별 실질취득액 — 가장 중요한 계산
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 189,000,000원 | 0원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 후 | 151,200,000원 | 11,716,800원 | 162,916,800원 |
| 2회 유찰 후 | 120,960,000원 | 41,533,440원 | 162,493,440원 |
이 표가 이 사건의 투자 판단을 좌우합니다. 신건에서는 낙찰가 1억 8,900만원으로 임차보증금이 전액 배당되므로 인수가 없습니다. 하지만 1회 유찰로 낙찰가가 1억 5,120만원이 되면 보증금 일부가 미배당되어 11,716,800원을 인수합니다. 2회 유찰로 1억 2,096만원까지 내려가면 인수액은 41,533,440원으로 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 건물 규모. 보인빌라는 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 비교하면 매수층이 제한적일 수 있고 개별 호수의 거래 사례 확보도 중요합니다.
- 준공 연도. 1991년 10월 9일 준공으로 건물 연식이 상당합니다. 공용부 유지관리, 배관, 방수, 전기설비 등 실제 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 층별 가치. 대상은 지하층 비02호입니다. 2층의 2024년 거래가와 동일 면적이라는 이유만으로 같은 가격을 적용하면 안 됩니다. 채광·환기·습기·누수·침수 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역에 해당합니다. 용도지역에 따른 건축·이용 제한은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지면적 181.2㎡, 지목 대, 정방형 형상, 완경사이며 세로각지(가)로 표시됩니다. 토지 공시지가는 4,542,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약허가구역에 해당합니다. 자연녹지지역 및 도시자연공원구역과는 접하는 것으로 표시됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다. 다만 실제 현황과 건축물대장·등기부의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 소규모 건물, 1991년 준공, 지하층이라는 요소가 겹칩니다. 동일 면적 실거래가 1건뿐이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 임형성의 2020년 11월 6일 임대차계약서 원본, 보증금 160,000,000원의 실제 지급 내역, 임대인의 수령 내역, 점유 및 전입 사실을 확인하세요. 가장임차인 의심을 단순히 무시해서도, 확정된 사실로 단정해서도 안 됩니다.
- 신청채권과 임차보증금 대조. 임형성은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 두 160,000,000원의 법률상 원인과 동일 채권 여부, 중복청구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 을구 6번 임차권등기의 인수 조건을 다시 확인하세요. 보증금 전액 배당 여부가 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 회차별 자금계획. 신건은 189,000,000원에 인수 0원, 1회 유찰은 151,200,000원에 인수 11,716,800원, 2회 유찰은 120,960,000원에 인수 41,533,440원입니다. 입찰보증금과 취득세 등 별도 비용도 고려해야 합니다.
- 선순위 임차인 배당. 확정일자 2020.11.10, 점유 2020.11.27, 전입 2020.12.03, 배당요구 완료 여부와 실제 배당액을 최종적으로 대조하세요.
- 국세·당해세 확인. 갑구 7번 국 압류가 존재합니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위, 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 670,000,000원의 가압류가 존재합니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리이므로 매각에 따른 소멸을 전제로 하되 배당 및 등기 말소 절차를 확인하세요.
- 지하층 현장조사. 누수·습기·곰팡이·침수 흔적·환기·채광을 점검하세요. 특히 지하층의 실내 상태는 동일 면적 지상층 거래가격으로 대체할 수 없습니다.
- 실거래 재확인. 2024.03의 2층 240,000,000원 거래 한 건만으로 현재 지하층 시세를 확정하지 마세요. 최신 실거래와 인근 유사 지하층 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 공과금·관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도·가스 등 각종 공과금의 미납 여부를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 주민등록 및 임대차 관련 서류를 상호 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수금은 올라간다”
이 사건은 단순한 말소기준권리 분석만으로 입찰 여부를 결정할 수 없는 물건입니다. 핵심 임차인 임형성은 2020년부터 점유와 전입을 갖춘 선순위 대항력 임차인이고, 보증금은 1억 6,000만원입니다. 2021년 4월 23일 근저당권보다 먼저 권리를 취득했으므로 후순위 근저당보다 임차보증금 배당이 우선합니다.
현재 신건 최저가 1억 8,900만원에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리상 명확한 장점이 있습니다. 하지만 유찰되면 상황이 달라집니다. 1회 유찰 시 11,716,800원, 2회 유찰 시 41,533,440원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다. 낙찰가에 인수액을 더하면 두 회차 모두 약 1억 6,300만원 수준입니다.
시세 역시 신중해야 합니다. 동일 면적의 2024년 3월 2층 거래가 2억 4,000만원이라는 비교자료는 있지만, 대상은 지하층이고 거래 표본도 1건입니다. 오래된 소규모 다세대주택이라는 점까지 감안하면 이 거래가를 그대로 현재 시세로 받아들이기는 어렵습니다.
무엇보다 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임대차의 실체가 확인되지 않은 상태에서 인수 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.
