서울중앙지방법원 2026타경100310. 서울 관악구 신림동 1420-6 다온타워 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 본건을 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 추정한다고 기재되어 있습니다. 전용면적은 38.94㎡이며, 건물 사용승인일은 2022년 1월 7일입니다. 이 물건은 일반적인 권리소멸 구조만 보고 입찰하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 대항력, 그리고 매각물건명세서에 기재된 특별한 잔액청구권 포기 조건을 함께 해석해야 합니다.
등기부상 2022년 수협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024년 12월 20일 설정된 농협은행 가압류입니다. 김경하는 2022년 10월 24일부터 전입·점유했고, 2024년 11월 1일 임차권등기까지 마쳤으므로 이 가압류보다 선순위입니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다. 다만 명세서 비고에 기재된 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 가장 중요한 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1420-6 다온타워 6층 604호 도로명주소: 서울특별시 관악구 신림로66길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건 분류) · 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용 추정 · 전용 38.94㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 6층 · 사용승인일 2022.01.07 |
| 소유자 | 최다인 (2024.06.21 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 451,193,469원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.20 갑구 5번 농협은행 가압류 · 202,721,966원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 대지 / 용도지역 | 대지 366.2㎡ · 준주거지역 |
| 공시지가 | 8,950,000원/㎡ |
| 건물 규모 | 다온타워 16세대 · 지상 10층 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별 매각조건
이 사건의 기준권리는 2024년 12월 20일 농협은행 가압류입니다. 2022년 1월 19일 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 6,960,000,000원이지만 2022년 10월 24일 말소된 이력이 있으므로 현재의 말소기준권리로 볼 수 없습니다.
김경하는 2022년 10월 24일 전입·점유를 시작했고, 등기부상 2022년 10월 31일 확정일자가 기재되어 있습니다. 2024년 11월 1일에는 전유부분 전부에 대해 임차권등기가 접수됐습니다. 이 모든 시점은 2024년 12월 20일 농협은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 김경하의 대항력은 인정되며, 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.
* 명목상 임차보증금 420,000,000원. 매각조건의 권리자·적용 범위·효력 및 실제 임차권등기 말소를 확인하는 것이 전제입니다. 단순히 비고 문구만 보고 모든 임차인의 권리가 소멸한다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
별도로 구슬기는 2025년 5월 21일 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 2024년 12월 20일 농협은행 가압류 이후이므로 대항력은 없는 것으로 표시됩니다. 보증금이 확인되지 않았지만 배당요구는 2026년 4월 30일 접수되어 있습니다. 김경하에게 적용되는 특별 매각조건이 구슬기에게까지 확대 적용되는 것은 아니므로, 구슬기의 임대차 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김경하 | 2022.10.24 전유부분 전부 |
420,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 없음
승계 아님
임차권등기 · 2024.11.01 |
2024.11.01 |
| 구슬기 | 2025.05.21 점유 부분 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 아님
보증금 확인 필요 |
2026.04.30 |
조사상 임차인 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 김경하의 확정일자는 등기부상 2022.10.31로 기재되어 있으나, 배당자료에서는 우선변제권이 없는 것으로 산정되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격에 메리트가 있는가
다온타워의 비교 가능한 실거래는 전용 38.94㎡ 기준 1건입니다. 거래 시점은 2024년 6월이며, 해당 거래의 층수도 본건과 동일한 6층입니다. 표본이 1건뿐이므로 이를 안정적인 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.94㎡ | 6층 | 420,000,000원 |
| 평균 | 38.94㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
비교 실거래가는 420,000,000원이고 현재 감정가 및 최저가는 422,000,000원입니다. 차이는 2,000,000원이며, 최저가 ÷ 비교거래 비율은 100.5%입니다. 즉 신건 가격은 확인된 비교거래보다 약간 높습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,620,000원 |
| 인수 대상 · 김경하 임차보증금 | 420,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행 가압류 | 202,721,966원 | 202,721,966원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매채권 | 451,193,469원 | 212,658,034원 |
| 주택도시보증공사 미배당 잔액 | 238,535,435원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,620,000원, 농협은행 202,721,966원, 주택도시보증공사 212,658,034원이 배분되는 구조입니다. 채권자 배당액 합계는 415,380,000원이며, 주택도시보증공사의 미배당액은 238,535,435원입니다. 김경하의 보증금은 배당표상 배당액 0원이며, 특별 매각조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인 상대 잔액청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수조건이 먼저
| 회차 | 예상 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당액 | 명목 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 422,000,000원 | 212,658,034원 | 238,535,435원 | 420,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 337,600,000원 | 129,351,634원 | 321,841,835원 | 420,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 270,080,000원 | 62,776,914원 | 388,416,555원 | 420,000,000원 |
유찰 시나리오는 제공된 회차별 배당 추정치입니다. 명목 인수액은 김경하 보증금 기준이며, 매각조건이 유효하게 적용·이행되는 경우 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. HUG 미배당액과 임차인의 보증금 인수 문제는 구분하여 검토해야 합니다.
현재 신건 가격은 비교거래보다 0.5% 높습니다. 1회 유찰 시 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원으로 최저가가 내려가는 구조지만, 이 금액만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 임차권 말소 조건이 실제로 이행되지 않는다면 명목상 보증금 420,000,000원의 부담이 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북동측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 아파트 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·신림선 환승역인 신림역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지 366.2㎡, 준주거지역이며 토지는 평지·세로장방형으로 조사됐습니다. 남측과 서측으로 각각 신림로66길에 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 2-1의 민간임대주택 등기는 말소 이력이 있지만, 갑구 4-1에 민간임대주택 등기가 다시 기재되어 있으며 소멸 표시가 없습니다. 해당 등기의 효력과 임대의무 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 임대 현황은 미상입니다.
- 환금성. 다온타워는 16세대 규모이며 비교 가능한 거래는 2024년 6월 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 대규모 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 채권자의 매수인 상대 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정확히 누구의 어떤 권리에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 김경하의 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지, 말소를 담당하는 권리자가 누구인지, 매각조건과 등기상 권리관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 위험 재검토. 김경하의 보증금 420,000,000원은 원칙적인 인수위험입니다. 특별조건이 유효하게 적용되지 않는 상황을 가정한 별도 자금계획도 필요합니다.
- 구슬기 임대차 확인. 보증금 미상, 전입 2025.05.21, 배당요구 2026.04.30입니다. 계약서·보증금·점유 부분·명도 협의 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 효력과 임대의무 관련 사항을 확인하고, 경매 매각 후 법률관계에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실거래 재확인. 비교거래는 2024.06 1건으로 제한적입니다. 422,000,000원을 현재 시세보다 저렴한 가격으로 간주하지 말고 추가 거래와 임대·매매 수요를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 조사상 임차인이 2명입니다. 실제 점유 현황, 인도 협의, 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 대조하고 특별 매각조건의 이행 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “4.2억 인수위험을 없애는 조건이 핵심이다”
이 물건은 단순히 신건 4.22억의 근린시설이라고 볼 수 없습니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 김경하의 보증금 4.2억과 선순위 대항력 임차권이 권리분석의 중심입니다.
원칙적인 배당구조에서는 임차보증금 420,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 채권자의 배당 미수 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 김경하의 권리에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 인수액은 실질적으로 0원이 될 수 있습니다.
그렇다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 구슬기의 보증금과 점유관계는 확인이 필요하고, 민간임대주택등기의 효력도 별도로 검토해야 합니다. 가격 역시 비교 실거래 4.20억 대비 신건 최저가가 100.5%로, 확인된 거래보다 높습니다.
결론은 조건부 권리 합격, 가격은 보류입니다. 김경하의 잔액청구권 포기 및 임차권 말소 조건을 원본 서류로 확정하고, 구슬기와 민간임대주택등기의 잔여 위험까지 정리한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 이 물건은 최저가보다 먼저 4.2억의 인수위험이 실제로 사라지는지를 확인해야 하는 사건입니다.
