서울중앙지방법원 2026타경100351. 서울 종로구 창신동 지봉로 37-29에 자리한 제이타워 5층 513호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 제이타워는 2021년 사용승인된 48세대 규모의 건물로, 해당 물건의 면적은 15.64㎡입니다.

이 사건은 표면적인 근저당권 수보다 선순위 임차권과 매각조건의 관계가 중요합니다. 임차인 이승호는 2022.02.21 전입·점유를 시작하고 2022.02.24 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 245,000,000원이며, 2024.01.11 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 경기신용보증재단의 가압류는 그보다 늦은 2024.06.12 설정됐습니다.

일반적인 매각이라면 이러한 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 조건의 권리범위와 이행이 확인되면 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

등기상 권리의 핵심은 2024.01.11 임차권등기가 2024.06.12 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 임차인의 전입과 점유는 2022.02.21부터 시작되었으므로, 일반적인 매각에서는 보증금 미배당분의 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.

반면 경기신용보증재단의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 무궁화신탁과 수협은행의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소

실제 임차인은 이승호 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 다만 신청채권액과 임차보증금이 모두 245,000,000원으로 같으므로, 보증기관의 권리승계 범위 및 임차권과의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 125.8%

제이타워의 유사 면적 실거래 12건 평균은 239,750,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년 거래가 다수 포함되어 있어, 현재의 가격 경쟁력을 판단할 때는 보다 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다.

산출된 최근 12개월 실거래 평균은 222,500,000원(2건)이고, 전체 평균 대비 최근 가격 추세는 -8.5%입니다. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 평균의 125.8%로, 최근 시세 대비 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

표에는 확인된 12건을 원자료 순서대로 표시했습니다. 동일 면적·층·금액의 반복 거래는 중복 여부를 확인할 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균은 별도 산출된 2건 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

신건 최저매각가 280,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 4,720,000원과 임차보증금 245,000,000원이 먼저 배분되고, 경기신용보증재단에 20,311,064원, 주택도시보증공사에 9,968,936원이 배당됩니다.

제시된 배당 계산상 채권자 청구 합계는 265,311,064원, 채권자 배당 합계는 30,280,000원이며, 미배당 채권액은 235,031,064원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 동일하므로 채권의 대위·승계 및 중복관계 확인이 필요합니다. 예상배당표의 채권액을 각각 독립된 실제 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 중요한 이유

이 물건은 선순위 보증금 245,000,000원이 존재하므로, 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 확약조건의 적용 여부에 따라 실질취득비용이 달라집니다. 확약이 유효하게 이행되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 최저매각가만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.

조건 이행이 확인된다면 유찰에 따른 가격 하락을 매수인이 활용할 여지가 생깁니다. 하지만 1회 유찰 가정 매각가 224,000,000원조차 산출된 최근 평균 222,500,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 가정에서는 이 평균보다 낮아지지만, 하락 추세와 오래된 실거래 표본을 고려하면 이를 곧바로 안전한 매수가격으로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 종로구 창신동 서울창신초등학교 남측 인근. 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 위치해 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 승강기, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 서측 약 8m, 동측 약 4m 도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지입니다.
• 토지이용. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 7,328,000원/㎡. 토지 지목은 대지이며 토지이용상황은 상업기타로 분류되어 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 입찰 및 취득 시점의 적용 대상과 기간을 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 48세대 규모의 소형 집합건물로, 일반적인 대규모 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 과거 실거래는 195,000,000원~250,000,000원으로 분포하며, 가격 추세 -8.5%와 평균 유찰 5.3회를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 채권자 포기·말소 조건 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 정확한 조건, 확약 주체, 권리범위를 원본으로 확인하세요.
• 임차인 권리와 보증기관 승계관계. 실제 임차인 이승호의 보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 245,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산하거나 확약 범위를 확대 해석해서는 안 됩니다.
• 매각조건 이행 확인. 선순위 임차권등기의 말소가 실제로 가능한지, 미배당 보증금에 대해 별도 반환청구 위험이 남지 않는지 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택 이용상태의 차이, 건축물대장상 용도, 임대주택 등록 및 관련 제한사항을 확인하세요.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 평균의 125.8%입니다. 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득비용과 거래 가능한 시세를 비교해야 합니다.
• 실거래 최신성 확인. 마지막 수록 거래가 2024.07이므로, 매각기일 전 현재 거래자료와 유사 면적 매물을 다시 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 5.3회를 참고하되, 향후 유찰이나 가격 하락을 확정적으로 가정하지 마세요. 회차별 최저가와 확약조건의 효력을 각각 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부, 명도에 필요한 절차를 별도로 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 세금 등 배당계산에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건이 있어도, 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 선순위 임차권이 실제로 존재한다는 점입니다. 이승호의 임차보증금 245,000,000원은 말소기준 가압류보다 앞선 권리와 연결되어 있으므로, 일반적인 경매라면 매수인 인수 여부가 중요한 위험요인입니다.

다만 매각물건명세서의 채권자 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 권리에 유효하게 적용되고 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 권리분석에서 확인해야 할 가장 중요한 사항은 바로 이 조건의 확실성입니다.

문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 280,000,000원은 전체 실거래 평균 239,750,000원보다 높고, 산출된 최근 12개월 평균 222,500,000원에 비해서는 125.8% 수준입니다. 여기에 -8.5%의 가격 하락 추세, 평균 5.3회 유찰이라는 경매 통계까지 겹칩니다.

따라서 종합 판단은 권리 조건 확인이 선행되어야 하는 가격 보류형입니다. 확약조건이 확인되더라도 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다. 포기·말소 조건의 이행 가능성을 검증하고, 오래된 거래 표본을 최신 시세로 보완한 뒤 취득가격을 판단하는 것이 합리적입니다.