부산지방법원 2024타경51570. 부산 동구 초량동 하나빌 4층 402호, 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 임기윤이며, 2021년 6월 4일 소유권이전 당시 거래가액은 82,000,000원입니다. 현재 최저가는 9,530,000원으로 감정가 81,000,000원의 약 11.8%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 가격처럼 보이지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 2021년부터 전입·점유한 임차인 양민관의 보증금 70,000,000원이 문제입니다.

임차권등기는 말소기준권리로 지정된 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 8,958,460원만 배당되고 61,041,540원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 따라서 9,530,000원에 낙찰받더라도 단순 취득원가는 약 7,057만원입니다.

더 중요한 변수도 있습니다. 임차인 양민관은 강제경매 신청채권자 양민관과 이름이 같습니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있지만, 이름이 일치한다는 사정만으로 임대차의 효력을 부정할 수는 없습니다. 실제 임대차의 성립과 보증금 지급을 확인하기 전까지는 보증금 7,000만원의 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 선행 압류가 핵심

등기상 최초 근저당권은 2003년 10월 28일 설정된 국민은행 채권최고액 31,900,000원입니다. 다만 2015년 4월 3일 해지로 이미 말소되어 현재 유효한 근저당권은 아닙니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 볼 수는 없습니다.

자료상 말소기준권리로 지정된 것은 2024년 1월 31일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 양민관이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그보다 앞선 2023년 9월 6일의 주택임차권등기는 기준권리보다 선행하므로 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다.

정리하면, 과거 국민은행 근저당은 이미 말소되었고 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기와 선행 압류가 남아 있습니다. 특히 압류가 기준권리보다 먼저 접수되어 있다는 점은 단순히 지나칠 수 없는 부분입니다. 제공된 권리 분류와 실제 등기 순위가 일치하는지 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 7,000만원 중 6,104만원 인수

실제 임차인은 양민관 1명입니다. 보증금은 70,000,000원이며, 임대차계약일 2021년 7월 6일, 확정일자 2021년 7월 9일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 8월 20일입니다. 주택임차권등기는 2023년 9월 6일 이루어졌고, 같은 날 배당요구도 접수되었습니다.

임차인의 전입·점유가 기준권리로 지정된 2024년 1월 31일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 역시 행사 가능한 구조입니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 실제 매각대금이 적으면 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.

현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상으로 조사되어 있으므로 현재 실제 점유자, 임차인의 퇴거 여부, 내부 상태 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

하나빌의 시세 집계상 확인되는 거래는 1건입니다. 2021년 6월 거래로, 3층 전용 57.5㎡가 128,000,000원에 거래되었습니다. 반면 이번 물건의 시세 집계 기준 면적은 33.41㎡로 서로 면적이 일치하지 않습니다.

거래가격 자체는 128,000,000원이지만, 이 거래는 2021년 6월의 과거 거래이고 이번 물건의 비교 기준 면적 33.41㎡와도 다릅니다. 시세 집계에는 최근 12개월 평균 128,000,000원이라는 수치가 표시되어 있지만, 확인되는 최신 거래일 역시 2021년 6월이므로 현재 시점의 최근 실거래 가격으로 해석하기 어렵습니다. 최신 거래와 동일 면적의 비교 표본이 부족해 현재 시세 수준이나 상승·하락 추세를 단정할 수 없습니다.

감정가 81,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 추정액은 약 87.1% 수준입니다. 그러나 감정가 자체가 실제 시장가격을 보장하지 않고, 동일 면적의 최근 거래도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 매각가 9,530,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 6.0%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 71,785,479원은 배당표상 전액 미배당으로 산정되어 있습니다.

현재 배당 구조에서 임차인은 70,000,000원 중 8,958,460원만 배당받습니다. 부족분 61,041,540원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 이 금액은 신청채권자 청구액 71,785,479원과 별개의 배당 항목이므로, 두 금액을 단순 합산하여 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지

이 물건의 가장 중요한 계산은 낙찰가와 인수액의 관계입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당으로 돌려주지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인 인수액은 증가합니다. 총취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 초량동 소재 초량초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 근거리에 부산도시철도 1호선 부산역 및 경부선 부산역이 있어 교통환경은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 2003.05.01입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 조사되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 완경사지대의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로인 초량상로65번길에 접하고 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 관련되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 하나빌은 7세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인되는 거래는 2021년 6월 1건뿐이고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 6회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 양민관 보증금 70,000,000원 중 현재 배당 추정액은 8,958,460원입니다. 미배당 인수 추정액 61,041,540원을 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
• 가장임차인 의심 검증. 임차인 양민관과 경매신청채권자 양민관의 동일인 여부와 채권 발생 경위를 확인하세요. 임대차계약서, 보증금 지급 금융거래, 실제 점유, 전입 경위 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 의심만으로 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 2024.01.25 선행 압류. 갑구 4번 국(익산세무서장)의 압류가 기준권리 지정일인 2024.01.31보다 앞섭니다. 매수인 인수로 분류된 이 압류의 실제 말소·인수 여부를 원본 등기부 및 관련 기관을 통해 확인하세요.
• 실질취득가 기준 입찰. 현재 실질취득 추정액은 70,571,540원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 약 7,050만원 수준으로 유지되므로 최저가만을 기준으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 시세 원본 재확인. 확인 거래는 2021.06 57.5㎡ 1건뿐입니다. 이번 물건의 비교 기준 면적 33.41㎡와 차이가 있으므로 같은 면적·유사 층의 거래와 현재 매매사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 있어도 현재 점유 상태와 퇴거 여부가 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
• 세금 및 배당 검토. 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 실제 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 감정평가서를 확인하고 권리관계의 기준일과 말소 여부를 재검증하세요.

맺으며 — “최저가 953만원 ≠ 취득가 953만원”

이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가격입니다. 9,530,000원이라는 숫자는 눈길을 끌지만, 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 중 61,041,540원이 배당되지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 추정액은 70,571,540원입니다.

7회 유찰과 8회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 70,520,078원과 70,484,055원입니다. 최저가가 계속 내려가는 것과 실제 취득 부담이 내려가는 것은 전혀 다른 문제입니다. 보증금 인수형 경매의 핵심을 보여주는 사례입니다.

여기에 임차인 양민관과 경매신청채권자 양민관의 동일인 문제, 가장임차인 의심, 기준권리 지정일보다 앞선 2024년 1월 25일 압류의 인수 표기가 겹칩니다. 이 부분이 명확하게 해소되지 않는다면 권리상 불확실성은 상당합니다. 과거 실거래 역시 2021년의 단 1건이고 면적이 달라 현재 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

종합 판단: 입찰 보류가 합리적입니다. 임차권의 실체와 보증금 인수 범위, 선행 압류의 법적 처리부터 확인해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 권리관계가 명확해지고 동일 면적의 현재 시세가 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.