울산지방법원 2025타경1585. 울산광역시 울주군 언양읍 어음리에 위치한 장원그랜져맨션 16층 1601호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 20층 건물의 16층에 해당하며, 실거래 비교 대상 면적은 80.46㎡입니다. 등기상 소유자는 최미래이고, 2025년 3월 17일 상속을 원인으로 2025년 12월 30일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

경매를 신청한 채권자는 울산행복신용협동조합입니다. 2023년 2월 28일 설정된 채권최고액 123,600,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로, 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최저매각가 145,000,000원은 전체 실거래 평균 138,000,000원보다 높을 뿐 아니라, 최근 12개월 평균 132,500,000원과 2026년 2월 최신 거래가 120,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세까지 하락하고 있어, 신건 최저가를 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

이 사건의 핵심은 2023년 2월 28일 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권입니다. 을구 11번에 해당하며 채권최고액은 123,600,000원입니다. 경매개시결정은 이 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 매각에 따라 말소되는 권리입니다.

과거에는 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권, 울주신용협동조합 근저당권 및 전세권 설정 이력이 있었습니다. 그러나 이들 권리는 등기상 이미 말소되었습니다. 특히 2003년 설정된 김하영의 전세권 35,000,000원은 2004년 말소되었고, 2004년 설정된 최홍점의 전세권 35,000,000원도 2008년 말소되었습니다. 따라서 이 과거 전세금들을 현재 매수인의 인수액으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 봐야 한다

장원그랜즈의 실거래 비교 표본은 11건으로, 80.46㎡를 중심으로 한 거래 내역입니다. 표본에는 82.98㎡ 거래도 포함되어 있으며, 오래된 거래와 최근 거래 사이에 시차가 있습니다. 따라서 전체 평균보다는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가를 우선해서 판단해야 합니다.

전체 거래의 평균은 138,000,000원이지만, 2021~2023년의 상대적으로 높은 거래가가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 132,500,000원으로 낮아졌고, 최신 거래인 2026년 2월 거래가는 120,000,000원입니다.

최저매각가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.4%에 해당합니다. 금액으로는 최근 평균보다 12,500,000원 높고, 최신 거래가보다는 25,000,000원 높습니다. 물론 개별 거래는 층·향·상태에 따라 차이가 나지만, 현재 제시된 실거래 자료만으로는 신건 가격에 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

신건 매각가 145,000,000원 기준 추정 배당입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 123,600,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 실제 신청채권자의 청구금액 106,020,890원과는 구분해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 145,000,000원입니다. 아래는 유찰이 발생했을 때의 매각가 및 배당 시뮬레이션입니다. 회차가 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계 기준으로는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계 미상에 따른 위험은 별도로 확인해야 합니다.

미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족액이며, 낙찰자가 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액과 확정 채권액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 소재 언양고등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 16층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 내장타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로·주차. 감정평가상 주변 가로망 상태와 주차장시설은 보통 수준입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 소로1류에 접하고, 토지 공시지가는 780,900원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 114세대 규모로 1997년 준공된 아파트입니다. 전체 실거래 표본은 11건이지만 최근 12개월 거래는 2건에 그쳐 최근 가격을 판단할 수 있는 표본이 제한적입니다. 또한 최근 가격 추세가 -4.8%로 하락하고 있어 매도 시점과 희망가격에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 138,000,000원보다 최근 12개월 평균 132,500,000원과 최신 거래가 120,000,000원을 우선적으로 참고해야 합니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래가격 추세는 -4.8%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 낙찰가 상한을 설정하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 가능성과 경쟁 여부. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 1회·2회 유찰 시나리오는 가격 비교를 위한 가정으로 활용하되, 실제 유찰 여부를 전제해서는 안 됩니다.
• 점유자·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 점유자·전입세대·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 미상으로 보아야 합니다.
• 상속 및 채무자 변경 확인. 최미래의 상속에 따른 소유권이전과 근저당권 채무자 변경이 등기되어 있습니다. 등기사항전부증명서 및 관련 경매기록을 대조해야 합니다.
• 신청채권액과 배당액 구분. 신청채권자의 청구금액은 106,020,890원이며, 근저당권 채권최고액은 123,600,000원입니다. 예상배당표가 채권최고액을 기준으로 작성되었다는 점에 유의해야 합니다.
• 관리비 및 내부 상태. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하고, 내부 수리 필요성·누수·설비 상태도 점검해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

울산지방법원 2025타경1585는 2023년 울산행복신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 임의경매 사건입니다. 과거 전세권과 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 확인되는 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계는 미상이므로, 실제 점유와 대항력 여부를 확인하기 전까지 명도 및 임차인 관련 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 132,500,000원의 109.4%이며, 최신 거래가는 120,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -4.8%로 하락하고 있습니다. 과거 실거래 평균만을 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 ‘권리구조는 비교적 단순, 점유 확인 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 현재 회차에서 가격상 이점이 확인되지 않고, 임대관계도 명확하지 않아 보수적인 평가가 타당합니다. 실제 유찰로 가격이 낮아질 경우 최근 거래가격과 다시 비교하되, 점유관계와 개별 물건 상태를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.