울산지방법원 2025타경1651. 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 211 소재 물건으로, 등기상 제1동 건물과 토지가 관련된 기타 + 토지 유형의 경매입니다. 토지면적은 715㎡이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 주거기타로 표시되어 있습니다. 소유자는 최재원 씨입니다.

등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022년 12월 9일입니다. 이날 소유권이 최재원 씨에게 이전되었고, 같은 날 웅상농업협동조합의 채권최고액 4억 5,500만원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 한채원의 근저당권과 2025년 여러 금융기관·보증기관의 가압류가 붙었지만, 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 채권자들의 청구금액을 모두 합산하면 11억 8,186만원 수준으로, 현재 감정가를 크게 웃돕니다. 매각대금으로 모든 채권을 변제하기 어렵다는 점은 분명합니다. 그렇더라도 후순위 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다. 이 사건은 인수금보다 토지의 활용성과 실제 매각가치를 따지는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

권리분석의 출발점은 2022년 12월 9일 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 웅상농업협동조합이고 채권최고액은 455,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 그 이후에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다.

2023년 12월 4일 설정된 한채원의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025년에는 서울보증보험, 신용보증기금, 부산신용보증재단, 하나은행, 토스뱅크 등의 가압류가 연이어 설정됐습니다. 이들 가압류 역시 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

임차인 없음. 임차인에 따른 대항력, 우선변제권, 보증금 인수 문제는 현재 확인된 관계에서 나타나지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 0원으로 판단합니다. 다만 실제 점유자, 임대차계약 및 현장 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

② 토지 이용·가격 분석 — 신건 가격보다 실제 활용성이 중요

이 물건은 일반적인 아파트나 다세대주택이 아닙니다. 토지 715㎡를 중심으로 건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 기타 + 토지 유형입니다. 따라서 단순히 감정가와 최저가만 비교해서 투자성을 판단하기 어렵습니다.

특히 주의할 부분은 용도지역지구입니다. 기본 용도지역은 계획관리지역으로 표시되어 있지만, 토지이용계획에는 공장설립제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 계획관리지역 저촉, 보전관리지역 저촉이 함께 표시되어 있습니다. 단순히 계획관리지역이라는 이유만으로 원하는 용도로 개발할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 토지 경계에 따라 어떤 규제가 적용되는지, 보전관리지역과 계획관리지역의 경계가 어떻게 걸쳐 있는지, 건축 및 개발행위가 가능한지 관할 지자체에서 확인해야 합니다. 특히 토지 일부만 활용할 수 있는 상황이라면 전체 715㎡를 동일한 가치로 평가하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 560,272,400원 가정)

현재 감정가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당재원은 후순위 채권자까지 충분히 돌아가지 않습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권이 우선 배당을 받고 나면 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 금액입니다. 근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 가정 배당이며, 가압류는 각 청구금액 기준입니다. 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 이후 유찰될 경우 최저매각가격과 채권자들의 회수 가능 금액은 함께 낮아집니다. 아래 수치는 각 회차의 예상 매각가격을 기준으로 한 시나리오입니다.

1회 유찰 시 최저매각가격은 448,217,920원, 2회 유찰 시 358,574,336원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 동일한 토지와 건물의 최근 거래가격이나 실제 이용 가능한 토지가치가 확인되지 않았기 때문입니다.

⑤ 일괄매각·제시외 건물 — 반드시 현장을 확인할 부분

매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 포함이라고 기재되어 있습니다. 즉, 토지와 공부상 건물뿐 아니라 감정평가명세표에 표시된 제시외 건물 4개도 매각 범위에 들어갑니다.

• 제시외 건물 위치. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 토지의 어느 부분에 위치하는지 확인하고 감정평가명세표의 표시와 실제 현황을 대조하세요.
• 건물 상태. 각 건물의 구조·면적·노후도·사용 가능 여부를 확인하세요. 철거 또는 수선이 필요한 경우 추가 비용을 고려해야 합니다.
• 공부와의 일치. 등기부상 제1동 건물과 현존 건물의 관계, 건축물대장 및 토지대장 내용을 확인하세요.
• 토지 경계. 지적도와 실제 경계가 일치하는지, 제시외 건물이 인접 토지를 침범하거나 경계에 걸쳐 있지 않은지 확인하세요.
• 점유 및 사용관계. 소유자 또는 제3자가 건물과 토지를 사용하고 있는지, 임대차나 별도 점유관계가 있는지 조사하세요.

⑥ 입지·환금성 메모

• 토지 규모. 토지면적 715㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 주거기타로 표시되어 있습니다. 단순한 면적보다 실제 활용 가능한 면적과 법적 용도가 중요합니다.
• 토지 형상. 평지이지만 부정형 토지입니다. 건물 배치와 차량 진입, 실제 이용 가능한 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로 접근. 소로한면으로 표시되어 있습니다. 실제 도로 폭, 도로와의 접면 길이, 차량 진출입 가능 여부, 건축법상 도로 요건을 확인하세요.
• 용도지역. 계획관리지역이 기본으로 표시되어 있으나 보전관리지역 저촉 및 공장설립제한지역 포함 등의 제한이 함께 확인됩니다. 원하는 용도에 대한 인허가 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 저촉되는 것으로 표시되어 있어 해당 시설을 계획하는 경우 제한 내용을 별도로 검토해야 합니다.
• 공시지가. 170,300원/㎡입니다. 공시지가는 참고지표이며 감정가 또는 실제 매매가격과 동일한 개념이 아닙니다.
• 환금성. 기타 + 토지 유형으로 일반 주택보다 매수 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 토지 규제와 제시외 건물의 상태가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지이용계획 확인. 계획관리지역 및 보전관리지역 관련 표기를 지적도와 함께 대조하고, 실제 적용되는 제한을 관할 지자체에 확인하세요.
• 개발행위 가능성. 계획하는 용도에 대해 건축허가, 개발행위허가, 용도변경이 가능한지 사전에 확인하세요. 계획관리지역이라는 이유만으로 모든 용도가 허용되는 것은 아닙니다.
• 제시외 건물 대조. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ의 현황과 감정평가명세표를 각각 대조하세요. 포함 여부뿐 아니라 실제 사용·관리·철거 가능성을 살펴야 합니다.
• 접도 및 진입로. 소로한면이라는 표기만으로 차량 통행과 건축허가에 필요한 접도 요건을 충족한다고 단정하지 마세요.
• 채권 잔액 확인. 웅상농업협동조합의 실제 채권잔액과 사건 청구액 362,495,156원, 근저당 채권최고액 455,000,000원의 차이를 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 임차인 없음으로 확인되지만 실제 점유자, 사용관계, 유치권 주장 여부와 인도 가능성을 조사하세요.
• 가격 검증. 동일 지역의 유사 토지 및 건물 거래사례를 조사하고 규제·도로·건물 상태를 반영해 독립적으로 적정 입찰가를 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 지적도 및 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 토지의 가치는 별개다”

울산지방법원 2025타경1651은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2022년 12월 9일 웅상농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 한채원의 근저당권과 가압류 6건은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 투자성이 높다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 토지 715㎡와 제시외 건물 4개가 포함된 기타 + 토지 유형입니다. 계획관리지역이라는 기본 조건 외에도 보전관리지역 저촉, 공장설립제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉 등 확인해야 할 사항이 있습니다. 부정형 토지와 소로한면이라는 조건도 실제 이용 가능성과 맞물려 있습니다.

현재 최저매각가격은 560,272,400원이고, 실질취득 예상액도 인수 0원을 전제로 동일한 560,272,400원입니다. 1회 유찰 시 448,217,920원, 2회 유찰 시 358,574,336원까지 내려가는 시나리오가 있지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 단정할 수는 없습니다.

권리관계는 비교적 안전합니다. 반면 토지의 실제 활용성과 가격 적정성은 아직 별도 검증이 필요합니다. 제시외 건물의 현황, 토지 규제의 구체적인 적용 범위, 도로 접근성, 실제 채권잔액을 확인한 다음 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

결론적으로 이 사건은 인수금 0원이라는 장점만 보고 신건에 입찰할 물건은 아닙니다. 토지의 법적 활용 가능성과 건물의 실질 가치를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 가격을 결정해야 하는 물건입니다.