울산지방법원 2025타경11330. 울산 남구 선암동 183-67에 소재한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 145㎡이며, 건물은 블록조 스라브지붕 단층 주택입니다. 주변은 단독주택과 학교, 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.

권리의 출발점은 2015년 10월 21일 설정된 새울산새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,600만원이며, 이를 기준으로 이후 설정된 가압류와 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인으로 별도 확인된 인원은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 소유관계입니다. 등기상 공유자가 10명이고 각 10분의 1 지분으로 기재되어 있습니다. 따라서 이번 경매의 매각대상이 토지와 건물 전체인지, 특정 공유지분인지를 매각물건명세서와 등기 원본으로 먼저 대조해야 합니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서 전체 부동산을 취득한다고 전제하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기 확인 필요

말소기준권리는 2015년 새울산새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 신한카드, 신한저축은행, 오케이저축은행, 엔에이치저축은행, 한국투자저축은행의 가압류와 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

다만 등기상 2024년 1월 23일 을구 1-1번에 기존 근저당권 변경등기가 존재하며, 그 내용에는 채권최고액 4,800,000원이 기재되어 있습니다. 반면 배당 시나리오는 새울산새마을금고의 채권최고액을 26,000,000원으로 반영하고 있습니다. 변경등기가 채권최고액을 어떻게 변경한 것인지, 배당 가정에 기존 금액을 사용하는 근거가 무엇인지 원본 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.

② 가격·환금성 — 신건 가격을 싸다고 판단할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 157,702,280원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 최저매각가로 적용됩니다.

동일 주택 또는 인근 토지의 실거래 비교 근거가 없어 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 개별공시지가 353,600원/㎡는 과세·공시 목적의 가격 지표이며, 이를 단순히 토지 면적에 곱해 실제 매매가격이나 경매 적정가로 간주해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,702,280원 가정)

집행비용 3,007,832원은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 산정한 예상배당이며, 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

위 시나리오의 매수인 인수액은 배당 산정상 0원입니다. 채권자에게 돌아가지 못한 금액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차인·법정 인수권리 및 매각대상 범위가 확인되지 않은 상태이므로 최종 인수액 0원을 확정적인 법률 판단으로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 입지·토지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 선암동 소재로 선암초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규모. 토지면적 145㎡, 지목은 대입니다. 지형은 완경사이고 형상은 가로장방형으로 기재되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(불)로 확인됩니다.
• 건물 상태. 블록조 스라브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 등, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 보일러설비가 설치되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역과 제2종일반주거지역, 자연취락지구 등이 기재되어 있습니다. 철도보호지구 저촉 및 가축사육제한구역 포함 여부도 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트처럼 동일 평형 거래사례를 단순 비교하기 어려운 단독주택·토지입니다. 공유자 10명, 토지 이용규제, 도로 조건 및 실제 점유관계가 매수 수요와 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 등기상 신경식 등 10명이 각 10분의 1 지분으로 등재되어 있습니다. 이번 경매가 전체 소유권을 대상으로 하는지, 일부 지분만 대상으로 하는지 매각물건명세서와 매각대상 부동산 표시를 반드시 대조하세요.
• 토지·건물 등기 대조. 확인된 등기사항전부증명서는 건물 기준입니다. 토지와 건물의 소유자 및 지분, 공동담보, 말소사항을 각각 확인해야 합니다. 건물 등기만으로 토지 권리까지 확정하지 마세요.
• 근저당 변경액 확인. 2015년 근저당 채권최고액 26,000,000원과 2024년 변경등기의 4,800,000원 기재가 서로 어떻게 연결되는지 확인하세요. 배당 가정액과 실제 채권액을 구분해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 사건 청구액 2,214,790원과 근저당 채권최고액 26,000,000원은 동일한 금액이 아닙니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 임차인·점유관계 확인. 별도 확인된 임차인 기재는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 확정일자 및 실제 점유자 확인을 통해 대항력과 보증금 인수 가능성을 점검하세요.
• 공유자와 명도. 공유자 10명의 실제 권리관계와 점유 상태를 확인하세요. 공유지분 매각이라면 전체 소유권 취득과 다른 법적·경제적 문제가 발생할 수 있습니다.
• 제시외 건물 확인. ㄱ, ㄴ, ㄷ 건물이 매각에 포함되어 있으므로 현장에서 위치·규모·경계 및 실제 이용 상태를 감정평가명세표와 대조하세요.
• 토지 규제와 도로. 철도보호지구, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구 및 가축사육제한구역을 확인하고 건축행위와 토지 활용에 제한이 있는지 관계기관에 문의하세요.
• 실거래와 비용 검증. 인근 단독주택·토지의 거래사례를 별도로 조사하고, 취득세·명도비·체납 공과금 및 수선비를 반영해 총투입비용을 산출하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 토지이용계획확인서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 현장을 모두 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 입찰하면 안 된다

울산 선암동 2025타경11330은 신건 최저가 157,702,280원이며, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순히 근저당과 가압류가 몇 건인지에 있지 않습니다. 공유자 10명의 각 10분의 1 지분관계, 실제 매각대상 범위, 임대관계 미상에 따른 점유 위험, 2024년 근저당 변경등기와 배당 가정액의 불일치가 더 중요합니다. 토지 역시 철도보호지구 저촉과 복수의 용도지역이 기재되어 있어 활용 가능성을 따져야 합니다.

실거래 비교자료도 확인되지 않으므로 감정가 1억 5,770만원이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 공유관계와 토지 이용 제한이 해결되는 것은 아닙니다.

권리상 인수액은 0원 추정, 가격 경쟁력은 미확인, 입찰 전 실사 위험은 높음. 이 물건은 매각대상 범위와 등기 원본의 금액 불일치를 먼저 해소하고, 실제 점유 및 토지 활용 가능성을 확인한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.