울산지방법원 2025타경12818. 울산광역시 중구 남외동 나나빌리지 2층 203호, 전용면적 약 80.89㎡의 다세대주택입니다. 2019년 준공된 9세대 규모의 공동주택으로, 소유자 윤성훈이 2020년 6월 12일 333,300,000원에 취득했습니다.
등기상 권리관계는 단순한 근저당권 경매와 다소 다릅니다. 최초에는 주식회사에이스대부와 중울산새마을금고의 근저당권이 설정되어 있었으나 이후 말소됐고, 울산원예농업협동조합의 근저당권도 등기내역상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 한편 해당 근저당권의 이전등기가 2025년에 나타나고, 이전받은 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 분석상 말소기준권리는 2020년 12월 21일 기독교한국침례회 높은뜻교회의 가압류입니다. 이 가압류와 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권의 말소·이전·경매신청 관계는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
가격은 더욱 분명합니다. 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균보다 52,500,000원 높습니다. 최신 거래가격과 비교해도 46,000,000원 비쌉니다. 신건 최저가를 기준으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 280 나나빌리지 2층 203호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 곽남4길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 약 80.89㎡ · 지상 4층 중 2층 203호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 치장석 마감 · 샷시창호 |
| 준공 / 규모 | 2019.11.29 · 9세대 |
| 소유자 | 윤성훈 (2020.06.12 매매, 거래가 333,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 경매 청구금액 | 172,303,204원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.21 기독교한국침례회 높은뜻교회 가압류 (234,999,361원) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
다만 2020.06.12 설정된 울산원예농업협동조합 근저당권(채권최고액 223,200,000원)은 등기내역상 이미 말소된 것으로 표시되는데, 2025.09.12 해당 근저당권의 이전등기와 2025.11.10 이전받은 채권자의 임의경매개시결정이 함께 나타납니다. 이 관계가 실제 등기부에서 어떻게 정리되어 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.
과거에 말소된 권리로는 주식회사에이스대부 근저당권 260,000,000원, 중울산새마을금고 근저당권 773,500,000원 및 1,040,000,000원, 울산원예농업협동조합 근저당권 223,200,000원, 김진보 가압류 245,232,000원, 국세 압류 및 종전 강제경매개시결정 등이 있습니다. 이 금액들은 과거 등기상 채권최고액 또는 청구금액으로, 현재 낙찰자가 모두 인수하는 채무가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 33.3% 비싸다
나나빌리지와 비교되는 남외동 280 소재 다세대주택의 실거래는 총 9건입니다. 전체 실거래 평균은 163,444,444원이지만, 과거 높은 가격에 거래된 사례가 포함되어 있습니다.
가격 판단에서는 최근 거래에 더 큰 비중을 두어야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 157,500,000원이며, 2026년 3월 최신 거래가격은 164,000,000원입니다. 전체 기간 대비 최근 거래가격 추세는 -4.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.53㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 81.88㎡ | 2 | 151,000,000원 |
| 2025.02 | 75.53㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 75.53㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 81.88㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 81.88㎡ | 2 | 151,000,000원 |
| 2023.05 | 75.53㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2023.04 | 80.89㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2023.03 | 75.53㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 157,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 163,444,444원 |
2023년 거래에서는 185,000,000원과 190,000,000원 사례가 있었지만, 2024년 이후에는 145,000,000원에서 164,000,000원 사이의 거래가 확인됩니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 적정성을 판단하면 현재 시세를 높게 평가할 위험이 있습니다.
최신 실거래: 164,000,000원
전체 실거래 평균: 163,444,444원
경매 최저가: 210,000,000원
최저가는 최근 평균의 133.3%이며, 최근 평균보다 52,500,000원 높습니다. 최신 거래가격보다도 46,000,000원 높습니다. 거래 추세가 -4.6%로 하락하고 있다는 점까지 고려하면 신건 감정가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 가압류 · 기독교한국침례회 높은뜻교회 | 234,999,361원 | 206,260,000원 |
| 채권 미배당 | — | 28,739,361원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 172,303,204원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 가압류 채권 미배당 28,739,361원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권 말소·이전 내역과 신청채권자 배당 0원 산정은 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만, 가압류 채권자의 미배당액은 증가합니다. 중요한 것은 채권자 미배당액과 매수인 인수액이 서로 다르다는 점입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 210,000,000원 | 28,739,361원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,000,000원 | 70,151,361원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 134,400,000원 | 103,280,961원 | 0원 |
2회 유찰 시 가정가격 134,400,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 그것만으로 실제 낙찰의 수익성이 보장되는 것은 아닙니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 확인되므로, 점유·명도·건물 상태·환금성을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 남외동 울산중부경찰서 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태 역시 보통입니다.
- 건물. 2019.11.29 준공된 9세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 2층 203호이며, 난방·승강기·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 831.0㎡이며, 지목은 대지입니다. 부정형·완경사 지형으로 소로 한 면에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 해당하며, 도시지역·소로2류(폭 8~10m) 접합 등 토지이용계획상 지정사항이 있습니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 (라온수피아유치원)·역사문화환경보존지역 관련 사항이 확인됩니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,012,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래가격과 직접 동일하게 비교할 수 있는 지표는 아닙니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대규모 아파트단지와 비교하면 매수 수요와 거래 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 전체 실거래 9건, 최근 12개월 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
다만 이러한 차이를 고려하더라도 신건 최저가가 최근 평균보다 52,500,000원 높은 상황이므로, 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 157,500,000원의 133.3%입니다. 신건 최저가만으로는 가격 메리트가 없습니다.
- 최근 거래 우선. 과거 185,000,000원·190,000,000원 거래보다 2026년 2월 151,000,000원, 3월 164,000,000원 거래를 우선 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -4.6%이므로, 과거 평균가격으로만 낙찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 유찰가격 재검토. 1회 유찰 가정가격 168,000,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 134,400,000원에서는 가격 차이가 개선되지만, 실제 거래가격과 수요를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.12.21 가압류를 말소기준으로 산정한 근거와 그보다 앞선 근저당권의 실제 말소 상태를 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 이력. 울산원예농업협동조합의 근저당권 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 및 임의경매 신청 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인하지 않고 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 명도 가능성. 점유관계가 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 인도·명도 절차와 관련 비용이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 및 우선변제 항목을 확인해야 합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 금액이 실제 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성 검토. 총 9세대의 다세대주택이므로, 향후 매도 시 비교 거래 부족과 제한적인 매수 수요를 고려해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원보다 중요한 것은 적정 낙찰가”
울산 나나빌리지 203호는 배당모형상 매수인 인수금액이 0원입니다. 그러나 이것만으로 권리분석이 완전히 끝났다고 볼 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 기존 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기·임의경매 신청의 관계를 확인해야 하기 때문입니다.
더 결정적인 문제는 가격입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 157,500,000원보다 33.3% 높습니다. 최신 거래가격인 164,000,000원과 비교해도 비싸며, 실거래 추세는 -4.6%로 하락 중입니다.
1회 유찰해 168,000,000원이 되더라도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰을 가정한 134,400,000원에서는 비로소 최근 시세 대비 가격 여유가 나타나지만, 실제 거래 가능가격과 매수 수요가 뒷받침되어야 합니다. 유찰 자체가 낙찰이나 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.
종합 판단은 보수적입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 크게 높고, 가격 하락 추세에 소규모 다세대주택의 환금성 부담까지 겹칩니다. 권리상 인수액 0원은 긍정적이지만 임대관계와 근저당권 이력을 추가 확인해야 합니다. 현 회차는 가격 메리트 부족으로 보류, 권리 원본 확인 후 유찰가격을 재평가하는 것이 합리적입니다.
