울산지방법원 2026타경36. 울산 남구 무거동의 무거시장아파트 5층 501호입니다. 현재 소유자 이해정 씨는 2017년 9월 7일 매매로 이 물건을 147,000,000원에 취득했고, 같은 달 22일 국민은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 국민은행이 2026년 1월 20일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 94,547,520원입니다.

권리의 중심은 명확합니다. 2017년 9월 22일 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 발생한 권리 중 일부는 개인회생인가에 따라 이미 말소됐습니다. 2023년 어센틱금융그룹 근저당도 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기부상 매각으로 인수할 후순위 권리의 부담은 크지 않습니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임차인 조사상 등재 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 사실은 다릅니다. 현장 점유관계와 보증금, 전입일, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준이다

말소기준권리는 2017년 9월 22일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 현재 경매의 신청채권자도 국민은행입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 1999년 5월 29일 설정된 전세권(전세금 30,000,000원)은 2002년 11월 29일 해지로 말소됐습니다. 과거의 전세권이 현재까지 살아 있는 것으로 보아서는 안 됩니다.

2023년 1월 6일 설정된 어센틱금융그룹 근저당권(채권최고액 18,000,000원)은 2026년 4월 3일 해지로 말소됐습니다. 어센틱금융그룹이 신청한 과거 임의경매도 2024년 10월 10일 취하로 말소됐습니다.

삼성카드 가압류 14,245,507원과 롯데카드 가압류 13,540,129원 역시 2026년 4월 6일 말소됐습니다. 2025년 12월 11일 개인회생인가결정에 따른 말소입니다. 현재 등기부상 이 가압류들은 존속하지 않습니다.

② 시세 비교 — 1억 5,700만원의 적정성을 확인할 거래 근거가 부족하다

이 물건의 핵심 가격은 감정가와 최저가가 동일한 157,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰해야 하는 상황입니다.

문제는 비교 가능한 실거래 자료입니다. 무거시장아파트는 총 19세대이며, 준공일은 1992년 12월 2일입니다. 대상 면적은 62.42㎡이지만 해당 면적과 직접 대응되는 비교 거래를 확인하기 어렵습니다. 최근 거래금액과 거래일을 기준으로 한 가격 검증도 곤란합니다.

여기서 주의할 점은 실거래 비교자료가 부족하다는 사실을 가격 메리트로 해석하면 안 된다는 것입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격, 거래 추세를 확인할 수 없으므로 감정가 1억 5,700만원이 시장가격보다 낮다고 주장할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

국민은행의 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 94,547,520원이며, 실제 대출 잔액과 이자·비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오별 배당 변화

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%의 계산값입니다. 미배당액은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 한 차액이며, 실제 채무 잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 산정상 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 무거동 소재 무거동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 전형적인 대규모 아파트 단지와는 다른 주거·상업 혼합 환경입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능합니다. 남서측 약 15m, 북동측 약 10m, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접해 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며 시장 용도가 포함된 토지입니다. 토지면적은 1,307.9㎡, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕으로 지하 2층·지상 8층 구조입니다. 위생·난방·급배수·소화전·승강기 설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 19세대의 소규모 단지이며 1992년 준공 건물입니다. 동일 면적의 비교 거래자료가 충분하지 않아 시세 형성과 매도 가능 기간을 예측하기 어렵습니다. 대단지 아파트보다 거래 상대방과 가격 검증에 신중해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임차인 조사상 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현재 누가 거주하거나 사용하고 있는지 확인하고, 점유자가 있다면 임대차계약서·보증금·전입일·확정일자를 대조해야 합니다.
• 대항력 판단. 보증금과 확정일자, 점유 및 전입 관계가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 확인되지 않은 임대차를 임차인 없음으로 단정하지 마세요.
• 등기부 재확인. 2017.09.22 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.04.03 어센틱금융그룹 근저당 말소, 2026.04.06 삼성카드·롯데카드 가압류 말소 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
• 채무 잔액 확인. 국민은행 근저당 채권최고액은 120,000,000원이며 경매신청 청구금액은 94,547,520원입니다. 채권최고액과 실제 상환해야 할 채무 잔액은 다를 수 있으므로 배당표를 실제 채권액으로 오인하지 마세요.
• 실거래 검증. 62.42㎡와 유사한 면적의 인근 아파트 거래사례, 실제 매물 가격, 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다. 현재 최저가 157,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 확인되지 않습니다.
• 관리비 및 수선비. 관리비 체납 여부, 공용부분 부담, 건물 노후에 따른 수선 필요 여부를 확인하세요. 특히 소규모 공동주택은 관리 상태와 유지보수 비용이 실제 취득원가에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현장 확인. 건물 외관, 출입구, 공용부, 승강기, 주차 및 주변 환경을 직접 확인하세요. 감정평가상 위반건축물 사항이 없다는 것과 실제 내부 상태가 양호하다는 것은 별개의 문제입니다.
• 입찰가 결정. 실거래가 검증 없이 감정가 100%인 신건에 응찰하는 것은 신중해야 합니다. 비교 거래를 확보한 뒤 취득비용·명도비용·수선비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대 확인 등 원본 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도, 물건의 가치는 별도로 확인해야 한다”

울산 2026타경36은 국민은행 근저당을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 후순위 가압류와 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 역시 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차가 확인되지 않았으므로 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 해소해야 할 권리분석의 마지막 과제입니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가이자 최저가인 1억 5,700만원이 합리적인 가격인지 판단할 만한 동일 면적 실거래 근거가 부족합니다. 여기에 19세대 규모, 1992년 준공이라는 특성까지 고려하면 환금성 역시 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 임대관계와 가격은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 대상이 아닙니다. 점유관계를 확인하고, 실제 시세를 확보하고, 소규모 단지의 환금성까지 감안한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리구조는 양호, 임대차 확인은 필수, 가격 메리트는 검증 전까지 보류.