울산지방법원 2026타경48. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 720, 양산물금동일스위트 109동 3층 306호입니다. 전용면적은 약 60㎡이며, 2013년 12월 3일 사용승인된 20층 아파트의 3층 물건입니다. 단지는 1,292세대 규모입니다.

현재 소유자는 박상홍 씨입니다. 2023년 11월 30일 매매를 원인으로 2023년 12월 20일 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 1억 6,500만원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사·금융기관 등의 가압류가 7건 추가되었으며, 하나은행이 2026년 1월 23일 임의경매를 신청했습니다.

등기부만 보면 채권자가 상당히 많아 복잡해 보이지만, 핵심은 말소기준권리 이후의 권리들이라는 점입니다. 낙찰자가 떠안을 후순위 가압류는 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 점유·임대관계 확인과 입찰가격 판단이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 7건, 그러나 매수인 인수는 0원

말소기준권리는 2023년 12월 20일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,000,000원입니다. 신청채권 청구액 156,184,109원과 채권최고액은 서로 구분해야 합니다.

그 이전에 설정되었던 부산은행 근저당권(95,450,000원), 삼성생명 근저당권(110,000,000원), 제1·2구잠수기수산업협동조합 근저당권(147,600,000원 및 34,800,000원)은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.

말소기준권리 이후에는 우리카드, 하나은행, JB우리캐피탈, 이동현, 신한카드, 중소기업은행, 알씨아이파이낸셜서비스코리아의 가압류 7건이 설정되었습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 후순위 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도 그 미배당 채권 자체가 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 낮은 신건

비교 대상은 양산물금동일스위트의 동일 면적대(약 60㎡) 실거래 12건입니다. 2025년 12월부터 2026년 9월까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 179,000,000원입니다.

최근 거래가격은 160,000,000원~193,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 179,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 9월의 180,000,000원입니다.

현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%입니다. 평균보다 7,000,000원 낮으며, 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 약 8,000,000원 낮습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 시세보다 낮은 위치에 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 현재 물건은 신건으로 아직 유찰되지 않았습니다. 현재 가격 자체가 최근 실거래 평균보다 낮지만, 향후 유찰에 따른 가격 변동을 기대할지 여부는 실제 입찰 경쟁과 시장 상황을 함께 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

신건 최저가 172,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 3,208,000원을 제외한 금액 중 하나은행 근저당에 165,000,000원이 배당되고, 우리카드 가압류에는 잔여 3,792,000원이 배당되는 구조입니다.

우리카드의 청구금액 20,217,307원 중 일부만 배당되며, 나머지 후순위 가압류 6건은 예상배당액이 0원입니다. 전체 채권액 추정 1,701,481,276원 중 채권자 배당액은 168,792,000원이고, 미배당 추정액은 1,532,689,276원입니다.

하나은행 배당은 채권최고액 165,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권 청구액 156,184,109원과 구분해야 하며, 실제 배당은 확정된 채권액과 배당요구, 이자 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산시국민체육센터 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 단지 규모. 양산물금동일스위트는 1,292세대 규모이며, 2013년 12월 3일 사용승인된 단지입니다. 해당 물건은 지상 20층 건물의 3층 306호입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 금속기와지붕 구조이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부와 현황 모두 아파트로 이용 중입니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역이 포함되고, 역사문화환경보존지역과 자연재해위험개선지구에 저촉되는 사항이 있으므로 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,292세대 규모의 단지이며 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 1억 6,000만원~1억 9,300만원으로 편차가 있어 개별 호수의 층수와 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 현재 물건은 신건이며 아직 유찰되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임차인 조사상 등재된 임차인은 없습니다. 그러나 임대관례 및 기타 사항이 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담을 통해 실제 거주자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.12.20. 하나은행 근저당권(채권최고액 165,000,000원)이 기준입니다. 이후 가압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 배당관계 확인. 하나은행 근저당 채권최고액과 신청채권 청구액은 서로 다릅니다. 예상배당은 채권최고액 기준으로 산출되어 있으므로 실제 배당요구액과 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 시세와 입찰 상한. 최근 12개월 평균은 179,000,000원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 현재 최저가는 172,000,000원으로 평균보다 약 3.9% 낮습니다. 단순 평균만 보지 말고 3층이라는 층수와 해당 호수의 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 172,000,000원이며, 1회 유찰 시 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 이는 향후 실제 매각기일과 최저매각가가 확정되었다는 의미가 아니므로 회차별 공고를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 역사문화환경보존지역 및 자연재해위험개선지구 저촉 사항이 있으므로 관련 규제의 실제 적용 범위와 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 수도·난방·전기 등 시설 상태, 장기간 공실 여부를 확인해야 합니다. 실제 내부 상태는 감정평가서만으로 확정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부는 점유와 가격”

울산지방법원 2026타경48은 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류 7건은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자들의 배당 부족이 상당하더라도 낙찰자가 그 미배당 채무를 인수하는 구조는 아니며, 추정 인수액은 0원입니다.

가격도 신건 기준으로 최근 시세 평균보다 낮습니다. 최저가 1억 7,200만원은 최근 12개월 평균 1억 7,900만원의 96.1%이며, 최신 거래 1억 8,000만원보다도 낮습니다. 다만 평균 대비 할인 폭이 약 3.9%에 불과하므로, 이를 큰 폭의 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.

가장 중요한 미확인 사항은 실제 점유와 임대차관계입니다. 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유상태와 관리비, 개별 호수 상태까지 확인해야 합니다.

종합하면 권리상 인수 부담은 낮고, 신건 가격도 최근 거래 평균보다 낮은 물건입니다. 다만 가격 메리트가 압도적이지 않고 점유관계가 미상이므로, 무리한 고가 입찰보다는 실거래와 개별 호수 상태를 기준으로 보수적인 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.