울산지방법원 2026타경56. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 양산대방노블랜드연리지(3차) 306동 2층 204호 아파트입니다. 2015년 8월 18일 준공된 680세대 단지이며, 감정평가서상 철근콘크리트 구조의 30층 건물 중 2층에 해당합니다. 현재 소유자는 김정현·정혜원 공동명의로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 7월 18일 정혜원을 채무자로 하는 하나은행 근저당권이 설정됐고, 대출채권 회수가 되지 않아 하나은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2026년 1월 28일 설정된 임의경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 것이 원칙입니다. 압류·가압류 등 별도의 인수권리는 확인되지 않습니다.

가격 측면에서도 긍정적인 지표가 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 4억 4,800만원이고, 최신 거래는 4억 2,000만원입니다. 최저가 4억 800만원은 두 지표 모두보다 낮습니다. 다만 이 물건은 2층이므로 거래 층수와 개별 호수의 상태를 함께 비교해야 하며, 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 해결해야 할 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2019년 7월 18일 설정된 을구 1번 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 채무자는 정혜원입니다. 이 근저당권이 등기상 가장 먼저 확인되는 담보권입니다.

이후 2026년 1월 28일 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류·가압류도 확인되지 않으며, 별도 강제경매나 후순위 담보권이 복잡하게 얽힌 형태도 아닙니다.

임차인 및 점유 확인은 별도의 핵심 과제입니다. 현재 확인된 임차인 명세에는 별도 임차인 기재가 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

전입세대 확인, 현장 방문, 실제 점유자 면담을 통해 임차인 존재 여부와 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 임차인이 확인될 경우 2019년 7월 18일 말소기준권리와의 선후관계에 따라 대항력 및 배당 여부를 다시 판단해야 합니다. 현재 산정상 인수 0원이라는 결론은 등기상 근저당 소멸을 기준으로 한 것이며, 미확인 임대차관계까지 확정적으로 배제하는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 낮다

같은 단지인 양산대방노블랜드연리지(3차)의 비교대상 면적 84.98~85.00㎡ 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 8월까지의 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 448,000,000원입니다.

최근 실거래 가격 범위는 375,000,000원~490,000,000원입니다. 평균은 448,000,000원이고, 감정가이자 최저매각가인 408,000,000원은 평균보다 40,000,000원 낮습니다.

비율로 보면 최저가는 최근 12개월 평균의 91.1%입니다. 최근 거래 중 가장 최신인 2026년 8월 3층 거래 420,000,000원과 비교해도 최저가가 12,000,000원 낮으며, 최신 거래 대비 약 97.1% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 채권최고액 648,000,000원을 기준으로 계산한 값입니다. 신청채권 청구금액은 576,843,218원으로 별도 기재되어 있으므로, 채권최고액과 실제 피담보채권액을 동일한 금액으로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당액은 채권계산서, 이자, 비용 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 408,000,000원에서 집행비용 6,480,000원을 제외하면 하나은행에 돌아가는 예상배당은 401,520,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 246,480,000원입니다. 그러나 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 채권자의 미회수 채권과 매수인의 인수 부담을 구분해야 합니다.

유찰 회차별 배당 변화

위 금액은 회차별 최저매각가격을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 각 회차의 실제 매각가격이나 실제 배당액을 확정하는 자료는 아닙니다. 회차가 내려갈수록 은행의 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재, 증산역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린상가, 학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 일반 대중교통 이용 여건은 감정평가서상 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 내 가로망 상태도 보통입니다.
• 단지 규모. 양산대방노블랜드연리지(3차)는 680세대이며 2015년 8월 18일 준공된 단지입니다. 30층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로 승강기와 위생·급배수, 소방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.
• 대상 층수. 대상 물건은 30층 중 2층입니다. 비교 실거래에는 1층과 3층 거래도 포함되어 있어 저층 거래와 비교할 수 있지만, 실제 조망·일조·소음·사생활 및 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하거나 접합하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 개별 규제의 적용 범위와 행위 제한은 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 토지 및 가격. 토지이용상황은 아파트, 지목은 대이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 형상은 가로장방형으로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되고 가격 범위는 3억 7,500만원~4억 9,000만원입니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 있으므로 저층 및 개별 호수 상태를 반영한 매각가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 점유자 면담을 통해 실제 임차인 유무와 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인하세요. 대항력 및 우선변제권은 확인된 사실을 바탕으로 판단해야 합니다.
• 인수금액 재확인. 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 미확인 임차인이나 별도의 법정 인수사항이 발견되면 현재 산정상 인수 0원이라는 결론은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하세요.
• 은행 채권 확인. 하나은행의 신청채권 청구금액 576,843,218원과 근저당 채권최고액 648,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 공동담보도 기재되어 있으므로 실제 채권 잔액과 공동담보 관계, 배당요구 및 채권계산서 내용을 확인하세요.
• 저층 가치 검증. 대상은 2층입니다. 최근 3층 거래 420,000,000원 및 1층 거래 480,000,000원 등과 비교하되, 층수뿐 아니라 동 위치·향·조망·일조·소음·내부 수리 상태를 반영해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 신건 최저가 408,000,000원은 최근 평균 448,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 평균 대비 8.9% 낮다는 이유만으로 무조건 입찰할 것은 아닙니다. 최신 거래 420,000,000원과 저층 거래를 기준으로 취득세·등기비용·수리비·명도비용까지 반영한 총투입금액을 계산하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 장기 체납관리비와 공용부분 관리비 부담 여부를 확인하세요. 관리비 체납액은 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
• 규제 확인. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있으므로 향후 용도변경이나 개별 행위 제한이 문제되는 경우 관련 기관에 적용 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 전입·점유 자료를 서로 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 비교적 우호적이다”

이 물건은 등기상 권리관계가 복잡하지 않습니다. 2019년 7월 18일 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2026년 1월 28일 경매개시결정은 후순위입니다. 매각으로 근저당권이 소멸하므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다. 은행이 채권최고액을 전부 배당받지 못하더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

가격도 신건 기준으로 나쁘지 않습니다. 최저가 408,000,000원은 최근 12개월 평균 448,000,000원의 91.1%이고, 최신 거래 420,000,000원보다도 12,000,000원 낮습니다. 2층이라는 점을 감안하더라도 비교 실거래와 대조해 볼 만한 출발가격입니다.

다만 이 물건의 최종 판단을 좌우할 부분은 임대차와 점유입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 확인되지 않은 임차인을 없다고 가정해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 전입세대, 보증금 및 확정일자를 확인해야 비로소 인수금액 0원이라는 결론을 확정할 수 있습니다.

최종 판단은 권리상 긍정, 가격상 비교적 긍정, 임대차 확인은 필수입니다. 신건 최저가가 최근 거래지표보다 낮다는 장점은 있지만, 확인되지 않은 점유관계를 해소하고 2층의 개별 가치를 반영한 뒤 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.