울산지방법원 2026타경10101. 경상남도 양산시 평산동에 있는 부경리더스 3층 301호 다세대주택입니다. 전용면적은 65.7075㎡이며, 2015년 사용승인된 5층 건물에 위치합니다. 감정가는 135,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리관계에서 가장 먼저 확인되는 것은 2022.01.19. 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 경매 신청 청구금액은 48,120,000원입니다. 실제 임차인의 전입일은 2025.12.30.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 신고된 임차보증금은 원칙적으로 낙찰자에게 승계되지 않는 구조입니다.

하지만 등기 이력이 일반적인 경매물건보다 복잡합니다. 신탁등기, 지방세 압류, 김상훈 명의 소유권이전, 사해행위취소 가처분, 소유권이전등기 말소 등의 기록이 있습니다. 상당수는 이미 말소됐지만, 사해행위취소 확정판결에 따른 소유권 회복 경위는 입찰 전 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 이력은 복잡하다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 별도

임차관계에서 중요한 점은 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 된다는 것입니다. 한국토지주택공사는 지주택 관련 보증금의 대위·승계 주체로 신고되어 있습니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 구분됩니다.

한국토지주택공사의 83,500,000원은 임차권등기에 기재된 승계 관련 보증금입니다. 실제 임차인의 500,000원과 단순 합산하지 않습니다. 두 신고 모두 말소기준권리 이후의 전입에 기초하며, 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 크게 비싸다

부경리더스 동일 면적대(전용 약 65.71㎡) 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 101,875,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 140,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래 표본 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

특히 거래가격 추세가 -17.8%인 점이 중요합니다. 과거 140,000,000원 수준의 고가 거래를 기준으로 감정가를 정당화하기에는 이후 확인된 거래가격과 차이가 큽니다. 이 물건은 하락한 거래 수준을 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다.

④ 회차별 가격 시나리오 — 2회 유찰 구간부터 비교 가능

1회 유찰로 최저가가 108,000,000원이 되더라도 최근 평균 87,666,666원보다 높습니다. 2회 유찰 시 86,400,000원은 최근 평균보다 약간 낮아지지만, 그 차이가 크지 않아 충분한 안전마진이라고 보기는 어렵습니다. 취득 관련 비용, 물건 상태, 명도비용 및 향후 매도 가능성까지 고려한 추가 검토가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액 66,000,000원을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선배당 항목은 반영되지 않아 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사의 승계 신고 보증금 83,500,000원과 실제 임차인의 신고액 500,000원은 이 예상배당액에 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물로, 2015.02.16. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다. 토지는 완경사지대 내 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8~10m) 도로와 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에도 포함돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 646,000원/㎡이며, 토지면적은 379.0㎡입니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2024.06.이 마지막이며, 과거 거래가격의 편차가 큽니다. 대단지 아파트와 같은 유동성을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 판단. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 거래 표본 평균 87,666,666원의 154.0%입니다. 과거 140,000,000원 거래보다 최근의 87,000,000~89,000,000원 거래를 우선 참고하고, 현재 시세는 별도로 재확인해야 합니다.
• 하락 추세. 거래가격 추세 -17.8%를 고려해야 합니다. 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격이 적정하다고 판단하면 위험합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,000,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 86,400,000원은 최근 거래 수준에 근접하지만 취득비용과 환금성을 고려하면 추가 안전마진이 필요할 수 있습니다.
• 사해행위취소 판결. 김상훈 명의 소유권이전등기가 말소된 경위, 2023가단6120호 확정판결의 내용, 현재 소유자와 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 압류 말소. 2020.03.26. 양산시 압류는 2022.01.24. 말소된 것으로 나타납니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 재확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 보증기관 구분. 지주택은 실제 임차인 1명이고, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고 주체입니다. 두 신고 보증금을 별도로 합산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 한국토지주택공사 명의의 2026.05.12. 임차권등기, 배당요구 상태, 실제 점유자 및 점유 종료 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없어도 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 미납 조세, 우선변제권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 실내 상태, 누수, 설비 작동 여부, 주차 여건, 건물 관리상태 및 주변 실제 매매 수요를 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 판결문 및 실거래 원본을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 경매는 아니다”

이 물건의 강점은 매수인 인수보증금이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인은 근저당권에 대항할 수 없고, 보증기관의 승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산할 이유도 없습니다.

그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 소유권이전등기가 사해행위취소 확정판결에 따라 말소된 이력이 있고, 실제 점유와 명도도 확인해야 합니다. 무엇보다 가격이 결정적인 약점입니다.

감정가이자 최저가인 135,000,000원은 최근 거래 평균 87,666,666원의 154.0%이며, 최신 거래 89,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 가격 추세는 -17.8%로 하락했고, 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다.

1회 유찰 후에도 최근 거래 평균을 웃돌고, 2회 유찰 후에야 과거 최근 거래가격과 비슷한 수준이 됩니다. 이마저도 2024년까지 확인된 거래를 기준으로 한 비교이므로 현시점 가격 검증이 선행돼야 합니다.

결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 부적절하고 등기 이력과 환금성까지 고려하면 입찰 보류가 합리적”이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 보증금 인수가 아니라 실제 시장가격, 권리관계 최종 확인, 그리고 매도 가능성입니다.