서울남부지방법원 2025타경722. 서울 강서구 화곡동의 유현빌 제6층 제602호, 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,400만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 18일입니다. 소유자는 강선범 씨이고, 강제경매 신청채권자는 이민규 씨로 청구금액은 1억 8,200만원입니다.
등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 근저당권이 아니라 주택도시보증공사(HUG)의 2019년 가압류입니다. 근저당권은 확인되지 않으며, 2019년 7월 23일 접수된 HUG 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 이후 지방자치단체와 국세청 등의 압류가 다수 이어졌습니다.
그런데 이보다 앞선 2017년 2월 24일 전입한 임차인 이민규 씨가 있습니다. 기준권리보다 먼저 전입한 선순위 대항력 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소되는 권리의 수가 아니라 임차인의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 397-13 유현빌 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로18마길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 전용면적 29.76㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 6층 건물 중 제6층 제602호 |
| 사용 현황 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강선범 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이민규 / 182,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.23. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기상 근저당 / 압류 | 근저당권 0건 · 가압류·압류 등 9건 |
| 건축물 현황 | 위반건축물 주거용 제시외건물 약 8㎡ 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — HUG 가압류가 기준, 그러나 선순위 임차인이 문제
이 사건은 일반적인 근저당권 설정 후 경매가 진행되는 구조가 아닙니다. 2019년 7월 23일 주택도시보증공사의 가압류가 최초 말소기준권리이며, 청구금액은 2,700,446,924원입니다. 그 이후 접수된 지방자치단체 및 국세 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이민규 | 2017.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능성 |
임차인 조사상 확인되는 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 전입일. 2017.02.24.로 기준권리인 HUG 가압류보다 약 2년 5개월 앞섭니다.
- 보증금. 미상입니다. 따라서 임차보증금의 규모와 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자. 미상입니다. 우선변제권과 실제 배당 순위도 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구. 2025.10.23. 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다.
- 명의 일치 문제. 임차인 이민규와 강제경매 신청채권자 이민규의 이름이 같습니다. 관련 권리관계에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다.
후순위 권리도 상당히 많습니다. 2019년 9월 강서구 압류를 시작으로 서울특별시 강서구, 국세청, 서울특별시 등의 압류가 이어졌고, 2025년 10월에는 이민규 씨의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 당해세 등 조세채권의 배당 순위와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.14억은 최신 확인 거래보다 44.1% 높다
유현빌의 비교대상 면적은 29.76㎡이며, 면적이 유사한 거래 3건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 176,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 하락 추세를 우선적으로 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.85㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 27.77㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 29.79㎡ | 5층 | 148,500,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 3건 | 176,166,666원 |
가장 최근 확인된 거래는 2024년 2월의 148,500,000원입니다. 감정가이자 최저가인 214,000,000원은 이 거래의 144.1%입니다. 전체 평균 176,166,666원과 비교해도 최저가가 121.5%에 해당합니다.
더욱 주의할 부분은 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -21.8% 하락입니다. 과거 2억원 거래가 현재 적정가를 의미하는 것은 아닙니다. 오히려 최신 확인 거래가 1억 4,850만원으로 내려와 있다는 사실을 중시해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,796,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,700,446,924원 | 210,204,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이민규 | 182,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 미배당 | 2,882,446,924원 | 2,672,242,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 입력된 집행비용 및 채권액을 기준으로 산출한 가정 배당입니다. 집행비용 약 379만 6,000원을 제외한 210,204,000원이 HUG에 배당되고, 신청채권자 이민규의 청구금액은 배당되지 않는 구조입니다.
또한 HUG의 청구금액은 약 27억 44만원으로 매각대금을 크게 초과합니다. 신청채권자 이민규의 청구금액 1억 8,200만원도 전액 배당되지 않는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 아래 차트는 임차인 보증금과 당해세 등을 별도로 반영하지 않은 단순 배당 가정입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 유사한 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 대중교통 접근은 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 공동현관 보안설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 준공 및 규모. 유현빌은 2016.10.26. 준공으로 확인되며 총 13세대 규모입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 주거용 무단증축 위반건축물로 표시되어 있습니다. 감정서에는 금속판넬조 판넬지붕의 단층 주거용 제시외건물 ㉠ 약 8㎡가 소재한다고 기재되어 있습니다. 건축물대장과 실제 현황의 일치 여부 및 시정 필요성을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지. 397-13 및 397-49번지 2필지 일단의 토지이며 면적은 133.1㎡입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등의 규제가 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 3,558,000원/㎡입니다.
- 환금성. 13세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 거래는 3건입니다. 최근 확인 거래가 과거 거래보다 낮고 하락 추세 지표가 -21.8%이므로 가격 산정 시 과거 고가 거래에 의존해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 이민규 씨의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임대인과의 관계, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일인 여부 검증. 이민규 씨가 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 명의가 같다는 사실을 넘어 실제 법률관계와 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.07.23. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 압류 및 경매개시결정의 소멸 여부와 선순위 임차인 문제를 구분해서 검토해야 합니다.
- 우선변제권과 배당 확인. 확정일자가 미상입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아니므로 임차인의 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 9건의 가압류·압류 권리 중 다수를 차지합니다. 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현장 확인. 약 8㎡ 주거용 무단증축 부분의 위치, 사용 상태, 건축물대장상 위반 내용 및 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 최저가 2억 1,400만원은 최신 확인 거래 1억 4,850만원보다 높습니다. 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 말고 최신 거래와 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원입니다. 다만 임차보증금과 위반건축물 관련 비용이 확인되지 않은 상태에서는 이 가격만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 건축물대장 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리가 많다 ≠ 인수 위험이 없다”
서울남부지방법원 2025타경722 유현빌 602호는 단순히 압류가 많다는 이유만으로 위험한 물건은 아닙니다. 후순위 압류와 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2017년 2월 24일 전입한 선순위 대항력 임차인 이민규 씨가 있습니다.
가장 중요한 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 미상입니다. 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 같아 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 있지만, 이것만으로 임차권의 진정성을 부정할 수는 없습니다. 실제 임차인이라면 보증금 인수 문제가 남습니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
건물에는 주거용 무단증축 약 8㎡의 위반건축물 문제가 있고, 가격 역시 최신 확인 거래 1억 4,850만원 대비 144.1%입니다. 거래 추세도 -21.8%로 하락 방향입니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 신건 최저가 2억 1,400만원을 그대로 인정하기는 어렵습니다.
