서울남부지방법원 2025타경10037. 서울특별시 강서구 화곡동 곰달래로49길 71-1에 위치한 동양주택 제5층 제502호입니다. 건물은 2002년 3월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 다세대주택으로, 현재 등기상 소유자는 장희선입니다.

이 사건의 권리분석은 누가 먼저 담보권을 설정했는지에서 출발합니다. 2010년 12월 15일 영등포농업협동조합이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년 6월 28일 주식회사엠금융서비스가 30,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 엠금융서비스의 신청으로 2025년 5월 29일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 매각으로 소멸하는 담보권의 구조는 명확합니다. 그러나 담보권이 소멸한다는 사실만으로 점유자 문제까지 해소되는 것은 아닙니다. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유자, 전입 시점, 보증금 및 선순위 임차권 존재 여부를 확인해야 권리상 안전성을 최종 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준

영등포농업협동조합의 근저당권은 최초 채무자 최영모 명의로 설정됐습니다. 이후 2016년 2월 25일 계약인수에 따라 채무자가 현재 소유자인 장희선으로 변경됐습니다. 채무자 변경은 기존 근저당권의 설정일을 새롭게 만드는 것이 아니므로 말소기준일은 2010년 12월 15일 그대로 유지됩니다.

2023년 10월 10일 설정됐던 주식회사글로벌금융판매의 채권최고액 10,000,000원 근저당권은 2024년 3월 4일 이미 말소됐습니다. 과거 압류 등기 역시 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 매각 시 소멸할 주요 담보권은 영등포농업협동조합과 엠금융서비스의 근저당권입니다.

② 가격 분석 — 227,000,000원은 적정한가?

이 물건의 감정가는 227,000,000원이고, 첫 매각의 최저가격도 동일한 227,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

주변 다세대주택의 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시장보다 높은지 낮은지 수치로 판정하기 어렵습니다.

1회 유찰하면 최저가가 181,600,000원, 2회 유찰하면 145,280,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이것은 감정가 대비 가격 변화일 뿐, 시장가격보다 저렴해진다는 의미는 아닙니다.

동양주택B동의 참고 규모는 8세대이며, 해당 참고자료의 면적과 경매대상 면적은 일치 확인이 되지 않았습니다. 따라서 개별 호수의 정확한 전용면적·대지권과 동일 조건 실거래를 대조하는 절차가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 뒤 영등포농업협동조합과 엠금융서비스의 담보채권이 모두 배당되는 구조입니다. 아래 배당액은 각 근저당권의 채권최고액 기준 추정이며, 실제 채권 잔액과 법원 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,978,000원은 추정치입니다. 채권최고액 기준 배당으로 실제 배당액과 차이가 날 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 잔여금 49,022,000원도 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 회수액의 변화

이 사건은 선순위 영등포농업협동조합 근저당권의 채권최고액이 144,000,000원, 후순위 엠금융서비스 근저당권의 채권최고액이 30,000,000원입니다.

최저매각가가 내려가면 매수인의 입찰대금은 줄어들지만, 그만큼 채권자에게 배당할 재원도 줄어듭니다. 특히 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자인 엠금융서비스의 예상 배당금이 0원으로 나타납니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 서울신정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택을 중심으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
• 도로. 북동측으로 약 4m 폭의 곰달래로49길과 연결됩니다. 실제 차량 진출입과 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 2002.03.15. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 샷시창호와 도시가스 난방설비, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 230.6㎡이며 공시지가는 3,442,000원/㎡입니다. 공시지가와 경매대상 호수의 거래가격은 서로 다른 지표이므로 직접적인 시세로 사용하기 어렵습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 조건도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 건물 내부 상태 및 수선 필요성은 별도 실사가 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 쉽게 비교하기 어려울 수 있습니다. 특히 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 재매각 가능성과 적정 매입가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2010.12.15. 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권과 후순위 엠금융서비스 근저당권의 등기 내용 및 매각물건명세서상 매수인 인수사항을 대조하세요.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서·실제 점유 현황을 확인하고, 임차인이 있다면 전입일과 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 감정가 227,000,000원이 실제 매매시세에 부합하는지 확인이 필요합니다. 동일 지역의 면적·층수·건축연도·대지권이 유사한 거래를 대조하세요.
• 전용면적과 대지권. 건축물대장과 집합건물 등기부를 통해 전용면적 및 대지권 비율을 확인하세요. 인근 건물의 면적과 혼동하면 시세 비교가 왜곡될 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지 확인되지 않았습니다. 점유 유형에 따라 인도 및 명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
• 건물 수선비. 외벽·방수·누수·창호·도시가스 난방설비 등 노후 상태를 확인하고, 필요한 수선비를 입찰가 판단에 반영하세요.
• 체납 관리비. 관리비 미납 여부와 공용부분 비용의 승계 가능성을 확인하세요. 소규모 공동주택의 경우 관리 방식도 점검할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원입니다. 감정가 대비 할인만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실거래 시세를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 배당 및 세금. 예상배당표는 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 미칠 항목을 확인하세요.
• 매각 진행상태. 매각기일은 2026.11.18입니다. 입찰 전 법원의 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 아직 미확인”

화곡동 동양주택 502호는 등기상 주요 담보권의 소멸 구조가 명확한 다세대주택입니다. 2010년 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 엠금융서비스 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 예상 인수액 0원과 실제 인수 위험이 없다는 판단은 같지 않습니다. 임대관계가 미상이고 점유 형태가 확정되지 않은 상태이므로, 선순위 대항력 임차인이 있는지 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 단정하기 어렵습니다.

가격도 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 227,000,000원인 신건이지만, 이를 평가할 수 있는 동일 조건 실거래가 확인되지 않았습니다. 유찰이 진행되어 최저가가 낮아지더라도 시세 대비 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 담보권 분석은 비교적 단순하지만, 임대관계와 시세 검증이 남은 경매입니다. 권리상 예상 인수 0원, 가격 메리트 판단 보류. 최종 입찰 여부는 점유관계와 실거래가격을 확인한 이후 결정하는 것이 합리적입니다.