서울남부지방법원 2025타경13030. 서울 금천구 독산동 신영팰리스 제3층 제301호, 다세대주택 경매입니다. 소유자는 김태원 씨이며, 2020년 4월 13일 거래가 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 신건입니다.
이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 등기상 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 2020년 3월 31일 채권최고액 2,064,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 2020년 4월 6일 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 말소기준권리는 그 근저당권이 아니라 2023년 7월 20일 부평세무서장의 압류입니다.
반면 임차인 김가현 씨는 2020년 3월 25일 임대차계약, 2020년 3월 30일 확정일자, 2020년 4월 13일 전입 및 점유개시로 말소기준권리보다 앞선 임차권을 갖고 있습니다. 보증금은 225,000,000원이며, 2024년 5월 23일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로58길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방, 거실겸주방, 욕실, 발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 중 제3층 제301호 |
| 사용승인일 | 2020.03.10 |
| 소유자 | 김태원 (2020.04.13. 거래가액 225,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 252,363,346원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.20. 갑구 4번 압류 · 국(부평세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 임차권이 남는다
등기부상 2020년 3월 31일 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,064,000,000원이지만, 2020년 4월 6일 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 금액을 현재 유효한 담보채권으로 보거나 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준권리는 2023년 7월 20일 부평세무서장의 압류입니다. 이보다 앞서 대항요건을 갖춘 김가현 씨의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 을구 3번 임차권등기는 매각으로 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수된다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
2023년 5월 16일 계양세무서장의 압류는 2026년 8월 26일 말소됐습니다. 반면 2023년 7월 20일 부평세무서 압류는 말소기준권리이고, 그 뒤의 한국주택금융공사 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국세·지방세 관련 압류의 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 2,500만원이 실질취득액을 결정한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가현 | 2020.04.13 / 2020.03.30 | 225,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 강은성 | 2025.05.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 인수권리 확인 안 됨 |
| 명바위 | 2025.07.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 인수권리 확인 안 됨 |
전입·점유자로 조사된 인원은 3명입니다. 이 가운데 등기상 임차권과 보증금 225,000,000원이 확인되는 핵심 임차인은 김가현 씨입니다. 강은성 씨와 명바위 씨는 각각 2025년 5월 9일, 2025년 7월 16일 전입해 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 임대차관계와 점유 현황을 추가로 확인해야 합니다.
김가현 씨는 2024년 5월 23일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되지만, 보증금 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 잔액이 매수인 인수금으로 이어지는 것이 이 사건의 가장 중요한 위험입니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 2.28억 안팎
이 사건은 일반적인 유찰형 경매와 다르게 봐야 합니다. 선순위 임차보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 매각가격 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 192,000,000원 | 36,488,000원 | 228,488,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 153,600,000원 | 74,350,400원 | 227,950,400원 |
현재 회차에서는 매각가격 240,000,000원으로 집행비용과 임차보증금을 배당하고도 신청채권자에게 10,840,000원이 배당되는 구조입니다. 이에 따라 현재 회차의 임차보증금 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 1회 유찰로 최저가가 192,000,000원이 되면 임차인 보증금 중 36,488,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 낙찰가에 이 금액을 더한 실질취득액은 228,488,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 153,600,000원이 되면 인수액이 74,350,400원으로 증가하지만, 실질취득액은 227,950,400원입니다.
현재 확인되는 실거래 비교자료만으로는 동일 물건 또는 동일 조건의 최근 시세를 확정할 수 없습니다. 2020년 소유자 취득가액 225,000,000원은 과거 거래가격으로, 현재 시세를 대표하는 비교자료로 단정할 수 없습니다. 따라서 현 회차 2억 4,000만원이나 유찰 후 약 2억 2,800만원의 실질취득액이 시세보다 저렴한지는 별도 거래사례 확인 전까지 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 김가현 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 252,363,346원 | 10,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당액은 집행비용 4,160,000원, 김가현 씨 임차보증금 225,000,000원, 한국주택금융공사 10,840,000원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 252,363,346원 중 241,523,346원은 미배당으로 남는 산정입니다. 이 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 하며, 매수인 인수의 핵심은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 무궁화어린이공원 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다. 사용승인일은 2020년 3월 10일이며, 전기·승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지이며, 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제로 접근하면 안 됩니다. 현재 자료만으로 최근 실거래 수준을 확정할 수 없으므로 인근 유사 다세대 거래사례를 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 김가현 씨의 보증금 225,000,000원과 대항력·우선변제권을 우선 확인하세요. 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 잔액 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
- 배당요구와 배당표. 김가현 씨의 배당요구 사실 및 확정일자·전입일을 원본 서류와 대조하고, 실제 매각가격에 따른 보증금 배당액과 인수 잔액을 재산정해야 합니다.
- 당해세·체납세금. 국세·지방세 압류 관련 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당표와 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 추가 점유자. 강은성·명바위의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위와 현재 거주 여부를 확인하세요. 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사됐지만, 실제 명도 과정에서 점유관계 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 현 회차는 240,000,000원, 1회 유찰 시 228,488,000원, 2회 유찰 시 227,950,400원의 실질취득액을 기준으로 비교하세요. 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 토지거래허가구역. 감정평가서에 기재된 지정 이력과 입찰일 현재의 유효기간·대상·허가 필요 여부를 관할 관청에 확인하세요.
- 명도 및 관리. 임차권등기와 별개로 실제 점유자들의 퇴거·인도 일정을 확인하고, 관리비 및 점유 관련 비용도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 인수액은 올라간다”
서울남부지방법원 2025타경13030은 단순히 근저당과 압류만 소멸하는 일반적인 경매로 볼 수 없습니다. 등기상 근저당권은 이미 말소됐지만, 그보다 앞서 대항요건과 우선변제권을 갖춘 김가현 씨의 임차보증금 225,000,000원이 매수인의 실질취득액을 좌우합니다.
현재 신건 240,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 전액이 지급되어 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰되면 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 1회 유찰 시 실질취득액은 228,488,000원, 2회 유찰 시에도 227,950,400원으로 약 2억 2,800만원 수준입니다.
여기에 당해세 여부에 따른 배당변동 가능성, 추가 점유자 2명의 임대차관계, 다세대주택의 개별 환금성까지 검토해야 합니다. 현재 시세를 확정할 실거래 비교자료가 없는 상황에서 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다.
결론은 권리보다 실질취득액이 먼저입니다. 이 물건은 최저가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수가 증가하는 구조입니다. 입찰 여부는 반드시 보증금 배당액, 인수 잔액, 세금 우선순위를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 결정해야 합니다.
