서울남부지방법원 2025타경14017. 서울 영등포구 문래동6가에 위치한 에이스엔에스타워 제3층 제301호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층에 자리한 집합건물입니다. 일반 주거용 아파트와는 다른 업무·산업용 부동산으로 접근해야 합니다.

이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023년 7월 31일 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국세청 관할 세무서 및 지방자치단체의 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

그러나 여기서 주의할 점이 있습니다. 등기부상 압류가 매각으로 소멸한다고 해서 해당 세금의 배당상 우선순위까지 무조건 사라지는 것은 아닙니다. 특히 당해세 해당 여부에 따라 예상 배당이 바뀔 수 있습니다. 권리분석의 핵심은 단순히 말소기준권리를 찾는 데서 끝나지 않고, 세금의 법정 우선순위를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 2023년 7월 31일 접수된 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 880,800,000원입니다. 이 권리보다 후순위인 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

소유권 및 신탁 이력

2023년 6월 15일 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2023년 7월 31일 신탁등기 말소와 함께 주식회사엠앤엠파트너즈로 소유권이 이전됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사엠앤엠파트너즈입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되므로 현재 유효한 신탁등기로 취급해서는 안 됩니다.

② 예상배당표 (매각가 902,000,000원 가정)

위 배당은 현재 감정가와 최저매각가인 902,000,000원에 낙찰된다는 가정의 추정치입니다. 세금의 법정 우선순위와 실제 교부청구액 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수액이 커진다

유찰 시나리오에서 근저당권자의 미배당액은 1회 유찰 시 168,816,000원, 2회 유찰 시 311,692,800원으로 늘어납니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 채권액을 의미하며, 이 분석에서 산정한 매수인 인수액과는 다른 개념입니다.

④ 임차인 및 점유 관계

다만 임차인 인수 부담이 없다는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 별개의 문제입니다. 지식산업센터는 소유자 또는 사업체가 직접 사용하거나 제3자가 점유할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 실제 사용 주체와 점유 형태를 확인해야 합니다.

• 실제 점유자. 소유 법인 또는 제3자 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
• 임대차 관계. 사업자등록, 임대차계약, 점유 및 사용관계를 별도로 확인하세요.
• 인도 절차. 법인 소유 물건인 만큼 실제 점유 주체와 인도 협의 상대방을 구분해야 합니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재로 문래중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 분포하고 있으며 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 다른 산업·업무용 수요를 대상으로 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물로, 외벽은 복합패널 마감이며 PVC 샷시 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 이용. 도시지역 및 준공업지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·부정형 토지로 중로각지에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 토지 관련 수치. 토지 자료상 면적은 3,670.1㎡, 공시지가는 5,484,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 자료 기준이므로 개별 호실의 대지권 지분과 동일한 수치로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함돼 있으므로 대상자·용도·지정기간 및 해당 집합건물 거래에 대한 실제 적용 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 건축물 위반. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대한 세목, 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구액을 확인하세요. 현재 예상배당의 9,780,000원 잔여금은 세금 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 채권관계. 등기상 근저당권자는 농협은행주식회사이고 신청채권자는 에프앤에이치2506유동화전문 유한회사입니다. 채권양도 및 승계 관계, 실제 배당권자, 채권계산서를 확인하세요.
• 매각물건명세서. 말소기준권리와 매각으로 소멸하는 권리, 인수되는 권리 및 특별매각조건을 최종적으로 확인하세요.
• 점유 및 인도. 확인된 임차인은 없지만 실제 사업체 사용 여부, 점유자, 임대차 및 인도 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 관리비 및 공과금. 관리사무소에서 체납관리비, 공용부분 부담, 시설 이용료 등을 확인하세요.
• 산업용 부동산 환금성. 동일 건물의 거래사례, 공실률, 임대료, 입주 가능 업종 및 실제 매수 수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하세요.
• 규제 및 이용 가능성. 준공업지역, 교육환경보호구역, 토지거래허가구역 등 각종 제한의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 교부청구 자료를 대조하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확해도 배당은 따로 봐야 한다”

서울남부지방법원 2025타경14017은 권리의 기준점이 분명합니다. 2023년 7월 31일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 안전한 무인수 물건이라고만 평가해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 실제 회수액이 달라질 수 있기 때문입니다. 현재 신건 902,000,000원 기준 예상배당에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 9,780,000원이 남지만, 세금 우선배당을 반영하면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

또한 1회 유찰 시 근저당 미배당액은 168,816,000원, 2회 유찰 시 311,692,800원으로 증가합니다. 다만 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담보다 세금 배당의 불확실성, 실제 점유·사용관계, 지식산업센터의 시장가격과 환금성을 확인하는 데 달려 있습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 9억 원대 입찰을 결정하기 전 세금과 시장성 검증을 반드시 끝내야 하는 물건입니다.