서울남부지방법원 2025타경14250. 서울 강서구 화곡동 에이엔캐슬 제3층 제304호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 단순히 최저가 2억 1,400만원에 입찰하면 끝나는 물건이 아닙니다. 임차인 박현경 씨의 보증금 2억 1,900만원이 등기되어 있고, 전입 및 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다.

현재 매각가를 기준으로 계산하면 집행비용 약 379만 6,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 2억 1,020만 4,000원이 배당됩니다. 보증금 중 부족한 879만 6,000원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가 2억 1,400만원이 실질적인 취득가격은 아닙니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 2억 2,279만 6,000원이 핵심 판단금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권의 잔액을 인수한다

권리분석의 핵심은 2024년 7월 24일 등기된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박현경 씨는 2022년 9월 13일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 16일입니다. 임차권등기명령에 따른 등기일은 2024년 7월 24일이며, 배당요구도 확인됩니다.

권리분석 기준으로 산정된 갑구 3번 강제경매개시결정일은 2026년 1월 22일입니다. 임차인의 전입 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 박현경 씨는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 판단되며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

임차인 현황

임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차인의 우선변제권 행사로 배당을 받더라도, 배당되지 않은 보증금 잔액은 별도로 인수해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

에이엔캐슬은 20세대 규모이며 2018년 6월 5일 사용승인된 건물입니다. 제공된 실거래 비교자료에서 확인되는 거래는 2024년 3월 1건입니다. 해당 거래는 비교면적 26.23㎡, 5층으로 거래금액은 207,200,000원입니다.

최저가 214,000,000원은 비교 거래금액 207,200,000원의 103.3%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되므로, 최저가만으로 시세를 비교하는 것은 잘못입니다.

현재 회차의 매수인 인수액 8,796,000원을 합산하면 실질취득액은 222,796,000원입니다. 비교 거래 207,200,000원의 약 107.5%에 해당합니다. 즉, 확인된 거래 1건을 기준으로 보면 실질취득 부담이 거래가격을 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

집행비용과 임차인 우선변제 배당을 반영한 예상치입니다. 한국주택금융공사는 신청채권 청구액 248,664,738원에 대해 배당액이 없는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 임차인에게 배당되지 못한 보증금 잔액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

유찰 시나리오를 보면 매각가가 2억 1,400만원에서 1억 3,696만원으로 낮아져도 인수액은 879만 6,000원에서 8,475만 7,440원으로 증가합니다. 실질취득액은 각각 약 2억 2,279만원, 2억 2,219만원, 2억 2,171만원입니다. 이는 보증금 2억 1,900만원에 매각가에 연동되는 집행비용 추정치가 더해지는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 표시도 복수로 기재되어 있으므로 대상과 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대형 도시형생활주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수액 반영. 최저가 2억 1,400만원만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 현재 가정에서 임차보증금 인수액 879만 6,000원을 합산한 실질취득액은 2억 2,279만 6,000원입니다.
• 임차인 권리 확인. 박현경 씨의 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 원본 등기부로 재확인하세요. 배당액과 실제 인수 잔액은 매각대금 및 배당절차에 따라 달라집니다.
• 임차권 말소 확인. 배당 후 보증금이 전액 변제되지 않는다면 임차권 잔액 인수 문제가 남습니다. 잔액 정산과 임차권등기 말소 절차를 명확히 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 효력 및 매각 이후 임대사업 관련 의무 처리 여부를 관할 지자체와 확인하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래가 2024년 3월 1건뿐입니다. 현재 매매 호가와 추가 실거래를 확인하고, 단일 거래를 현재 시세로 간주하지 마세요.
• 토지거래허가구역. 등기·감정평가에 기재된 허가구역의 대상, 기간 및 매수인 요건을 본건 다세대에 실제 적용되는 범위와 대조하세요.
• 관리비·점유 확인. 실제 점유 현황, 명도 조건 및 체납 관리비를 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 인도 가능 시점을 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 계산하라”

서울남부지방법원 2025타경14250은 대항력 있는 임차인 박현경 씨의 보증금 2억 1,900만원이 핵심인 다세대 경매입니다. 현재 매각가 2억 1,400만원을 가정하면 임차인에게 2억 1,020만 4,000원이 배당되고, 나머지 879만 6,000원을 매수인이 인수합니다.

따라서 매수인의 실질취득액은 2억 2,279만 6,000원입니다. 확인된 2024년 3월 거래가격 2억 720만원보다 약 7.5% 높은 수준입니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이라 현재 시세를 확정하기도 어렵습니다.

유찰이 진행되면 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액은 증가합니다. 그러므로 단순히 최저가가 낮아지는 것을 가격 메리트로 받아들여서는 안 됩니다. 민간임대주택 등기 문제까지 별도로 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험이 명확하고, 가격상 이점도 확인되지 않은 물건입니다. 입찰을 검토한다면 반드시 보증금 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.