서울남부지방법원 2026타경74. 서울 금천구 가산동 345-24, 가산 아이에스비즈타워 제1층 제103호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사파트너스아이앤씨이며, 2021년 7월 30일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 772,987,000원입니다. 같은 날인 2021년 9월 30일 전북은행 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 575,000,000원입니다.

이후 2025년 아이에스동서의 가압류와 금천구의 압류가 등재됐으며, 2026년 3월 16일 전북은행의 임의경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 이 사건에서 반드시 따로 확인해야 할 부분이 있습니다. 매각물건명세서에는 별도등기: 1토지(을구 17번 구분지상권설정)이 인수권리로 명시되어 있습니다. 건물 등기부의 말소기준권리만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다. 토지 등기와 구분지상권의 실제 내용을 확인하기 전에는 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 등기는 정리되지만 토지 별도등기가 핵심

건물 등기부의 말소기준권리는 2021년 9월 30일 접수된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 575,000,000원이며, 채무자는 주식회사파트너스아이앤씨입니다.

이 근저당 이후 등재된 아이에스동서의 가압류 197,897,000원, 금천구의 압류, 전북은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 건물 등기부상 후순위 가압류·압류는 매각 소멸 대상으로 볼 수 있습니다.

② 점유·임대차 분석 — 대항력 가능성은 미상

감정평가 당시에는 대상 물건이 공실로 조사됐습니다. 반면 현황조사에는 (주)미래티아이에스, 김원걸이 점유 관련자로 표기되어 있습니다. 감정평가 당시 공실이라는 사실만으로 현재 점유관계나 임대차가 없다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설이므로 주거용 주택의 전입신고만을 기준으로 임차관계를 판단해서는 안 됩니다. 실제 사용 용도와 점유 형태, 사업자등록 및 상가건물 임대차 관련 요건을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 7.2억, 시세 메리트는 판단 보류

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 720,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰되지 않았습니다.

등기부상 2021년 7월 30일 매매 거래가액은 772,987,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권 취득 당시의 거래가액으로, 현재 시점의 동일 건물·동일 용도 실거래 시세를 직접 나타내는 값은 아닙니다.

현재 최저가 720,000,000원이 시장에서 저렴한지 비싼지는 비교 가능한 최근 거래사례가 확인되어야 판단할 수 있습니다. 특히 근린시설은 면적, 위치, 임대수익, 공실기간 및 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 감정평가 당시 공실이었던 점도 실제 수익성을 검토할 때 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 9,600,000원, 전북은행 근저당 575,000,000원, 아이에스동서 가압류 135,400,000원이 배당됩니다. 가압류 청구액 중 62,497,000원이 미배당으로 남으며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

주의할 점은 신청채권자의 청구액이 304,584,742원인 반면, 근저당 채권최고액은 575,000,000원이라는 사실입니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이므로 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 집행비용 역시 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당 부담 확대

제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저매각가가 576,000,000원, 2회 유찰 시 460,800,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 총 청구액은 772,897,000원으로 유지되며, 예상 미배당액은 각각 205,057,000원과 319,105,000원으로 증가합니다.

유찰에 따라 가격이 낮아지는 것만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 토지 구분지상권이 실제로 매수인에게 부담을 발생시키는지, 점유자의 임대차관계가 어떠한지에 따라 실질취득원가가 달라질 수 있습니다. 이 두 가지 위험을 먼저 해소한 뒤 유찰 회차별 가격을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 지하철 1호선 독산역이 근거리에 소재합니다.
• 도로. 대상 건물 부지 남측으로 가산디지털1로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 16층 규모이며 사용승인일은 2021.01.04입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·소화전 설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 지원시설(제2종근린생활시설)이며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가능했습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지 및 산업시설구역 등의 지정 내용이 기재되어 있습니다. 각종 높이 제한과 대공방어협조구역 등 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 가산디지털단지역 인근의 업무·산업시설 밀집지역이라는 입지 특성이 있습니다. 다만 본건은 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실이므로 실제 임대수요, 임대료, 공실기간 및 매매사례를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 토지 등기부 원본 확인. 1토지 을구 17번 구분지상권의 권리자, 설정 범위, 존속기간, 권리 내용과 경매 매각에 따른 소멸·인수 여부를 반드시 확인하세요. 본건에서 가장 우선순위가 높은 확인사항입니다.
• 매각물건명세서 대조. 별도등기가 인수권리로 명시된 내용을 토지 등기부와 대조하고, 매각으로 소멸하지 않는 권리인지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 점유자 실체 확인. (주)미래티아이에스 및 김원걸의 실제 점유 여부, 점유 형태, 사용 목적, 임대차계약서와 점유 개시 시점을 확인하세요.
• 임대차 및 대항력 확인. 보증금·차임·전입 또는 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 현재는 대항력 가능·미상이며 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 공실 여부 재확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 현황조사에는 점유자 표기가 있습니다. 현재 점유 상태와 실제 내부 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 은행 채권액 확인. 신청채권 청구액 304,584,742원과 근저당 채권최고액 575,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
• 가압류 배당 확인. 아이에스동서 가압류 청구액 197,897,000원 중 현재 회차 추정 배당은 135,400,000원입니다. 배당표는 실제 채권액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
• 임대수익 및 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 거래사례와 임대료를 확인하고 공실 상태에서 발생할 수 있는 보유비용을 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 내부 마감, 설비, 누수 및 실제 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조한 후 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “건물 등기가 말소된다고 모든 권리가 사라지는 것은 아니다”

서울남부지방법원 2026타경74는 감정가와 최저가가 720,000,000원인 근린시설 신건입니다. 건물 등기상으로는 2021년 전북은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 단순히 은행 근저당이 말소된다는 이유만으로 안전하다고 평가할 수 없습니다. 매각물건명세서에 1토지 을구 17번 구분지상권이 인수권리로 명시되어 있습니다. 토지 별도등기의 실제 권리관계를 확인하지 않고 입찰하면 예상하지 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

또한 현황조사상 점유자 표기가 존재하지만 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 감정평가 당시 공실이라는 사실과 실제 점유관계는 별개의 문제입니다. 점유자의 임대차관계가 확인되기 전에는 대항력과 매수인 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당액은 62,497,000원이며, 2회 유찰 시에는 319,105,000원으로 증가하는 구조입니다. 다만 채권자 미배당액이 증가한다는 사실과 매수인이 인수할 금액은 구분해서 판단해야 합니다.

최종 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 토지 별도등기의 인수 범위, 점유자의 실제 임대차관계, 내부 상태와 근린시설 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 네 가지가 정리되기 전에는 신건 7.2억의 가격 적정성이나 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.