서울남부지방법원 2026타경3915. 서울 강서구 등촌동 717, 그레이스힐 제11층 제1203호입니다. 등기상 현 소유자는 이경인 씨이며, 2025년 12월 22일 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 이 물건의 경매 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 등기부에는 2014년 10월 30일 설정된 한국주택금융공사 근저당권이 채권최고액 10억 400만원으로 기재되어 있고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
일반적인 근저당권만 놓고 보면 경매 매각으로 소멸하므로 권리 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건에는 별도의 주의사항이 있습니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 9번 구분지상권설정을 별도등기 인수권리로 명시하고 있다는 점입니다. 전유부분에 설정된 근저당권이 소멸한다는 사실과 토지에 관한 별도등기 권리가 어떻게 처리되는지는 서로 다른 문제입니다.
더욱이 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 파악되지 않았습니다. 공부상 이용용도는 교육연구시설(노인복지주택)입니다. 따라서 이 물건은 단순히 3.2억이라는 가격과 근저당 소멸 여부만으로 판단해서는 안 됩니다. 별도등기, 실제 점유, 건축물 용도, 층수 표시의 차이를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제11층 제1203호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 470 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공부상 교육연구시설(노인복지주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 3층, 지상 15층 · 사용승인 2006.11.15 |
| 층수 표시 | 공부상 제11층 제1203호 · 현황상 제12층으로 표기되는 것으로 목측 |
| 소유자 | 이경인 (2025.12.22 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 368,020,143원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 · 2014.10.30 |
| 근저당 채권최고액 | 1,004,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임차인 / 점유 | 등재 임차인 없음 · 폐문부재로 실제 임대관계 및 점유관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 토지권리는 별도 확인
권리분석의 출발점은 2014년 10월 30일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 한국주택금융공사가 근저당권자로 등재되어 있고, 채권최고액은 1,004,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있으므로 말소기준권리 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
별도등기 확인 시 반드시 볼 사항
- 토지 등기부. 1토지 을구 9번 구분지상권설정의 등기 원문과 현재 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 범위. 구분지상권의 설정 범위, 목적, 존속기간, 권리자 및 지료 등 구체적인 내용을 확인해야 합니다.
- 대지권과의 관계. 해당 토지 권리가 본건 전유부분 및 대지권에 미치는 영향, 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 경제적 부담. 배당표에 매수인 금전 인수액이 0원으로 표시되어 있어도 구분지상권에 따른 비금전적 제한이나 경제적 부담까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
임차인 및 점유 관계
임차인 명단상 등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 폐문부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계도 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 없다고 단정할 수는 없습니다.
보증금과 확정일자, 실제 점유자 및 전입관계가 확인되지 않은 상태이므로 대항력이나 우선변제권이 있는 임차인이 존재하는지 판단할 수 없습니다. 현재 확인된 자료만으로 임차인 인수금액을 별도로 산정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 3.2억이 싼지 비싼지 판단할 수 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 320,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 가격을 평가할 때 가장 중요한 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 3.2억을 현재 시세로 간주하거나, 다른 가격과 비교해 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 분석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 320,000,000원 | 법원 감정가격 |
| 현재 최저매각가 | 320,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 12개월 평균 | 확인 필요 | 비교자료 확인 후 판단 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 최근 거래와 비교 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 | 감정가만으로 시세 판단 불가 |
등기부상 이희재의 소유권이전 당시 거래가액은 370,000,000원이며, 매매 원인일은 2013.08.23입니다. 그러나 이는 과거 취득 거래가이므로 현재 시장가격을 판단하는 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.7% 추정) | - | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,004,000,000원 | 314,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 매각대금 | - | 320,000,000원 |
현재 신건 가격 3.2억을 기준으로 하면 집행비용 추정치 528만원을 제외한 314,720,000원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 계산되어 689,280,000원의 미배당이 발생합니다. 반면 신청채권 청구액과 현재 예상배당액을 비교하면 53,300,143원이 미배당되는 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 이자, 집행비용 및 기타 우선권리에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 689,280,000원 |
| 1회 유찰 | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 752,384,000원 |
| 2회 유찰 | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 802,867,200원 |
위 금액은 각 회차별 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 실제 매각가격, 확정채권액, 집행비용 및 기타 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동, 유석초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 가양역(부민병원)과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 3층·지상 15층 구조이며 사용승인은 2006.11.15입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 PVC 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 관련 공부상 용도는 일반 아파트가 아닌 교육연구시설(노인복지주택)입니다. 실제 이용현황과 공부상 용도, 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 층수 표기. 본건은 공부상 제11층으로 등재되어 있으나 현황상 12층으로 표기된 것으로 목측됩니다. 건물 표시 특성상 지상 4층이 없어 실제 층별 차이는 없다고 인근 탐문된다는 설명이 있으나, 입찰 전 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 설치된 것으로 탐문되지만 실제 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대지면적은 4,227.5㎡이며, 지목은 대, 지형은 평지·부정형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 9,779,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 대략 왕복 8차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근 여건은 양호한 편입니다.
- 토지이용계획. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되어 있습니다. 도시철도 9호선 저촉 및 건축선 저촉 사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 포함되어 있으므로 본건의 실제 공부상 용도와 허가대상 적용 여부를 관할 관청에서 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았으며, 공부와 현황의 층수 표기 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 별도등기 토지 등기부 원본. 1토지 을구 9번 구분지상권설정의 등기사항전부증명서를 확보하고 권리자, 설정 목적, 범위, 존속기간, 지료 및 말소 여부를 확인하세요. 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 매각물건명세서 대조. 별도등기 인수권리의 정확한 기재 내용과 토지 등기부의 실제 권리 내용을 대조하세요. 인수권리의 법적 범위와 본건 대지권에 미치는 영향을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
- 한국주택금융공사 채권 확인. 채권최고액 1,004,000,000원과 신청채권 청구액 368,020,143원은 서로 다른 금액입니다. 실제 확정채권액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2014.10.30 주택담보노후연금보증 관련 갑구 4-2 금지사항등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 보증금 및 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 등재 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(노인복지주택)이라는 점을 전제로 건축물대장, 용도 관련 인허가, 실제 사용 가능 범위 및 취득 후 이용계획을 검토하세요.
- 층수 차이 확인. 공부상 11층, 현황상 12층 표기 차이를 건축물대장과 현장으로 확인하세요. 해당 호수의 동일성과 표시 관계를 명확히 해야 합니다.
- 내부 시설 확인. 폐문부재로 내부와 설비 작동 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태, 수리비, 누수, 난방 및 급배수 설비를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 및 환금성 검증. 동일 건물 또는 동일 용도의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하세요. 일반 아파트 거래가격을 본건의 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 준공업지역, 공항 중요시설물보호지구, 도시철도 저촉, 건축선 및 토지거래허가구역 등 각종 제한의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 배당·비용 검토. 당해세, 실제 확정채권액, 집행비용 및 기타 우선권리의 존재를 확인하세요. 현재 배당표는 추정치이므로 최종 배당으로 확정된 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 건축물대장을 함께 대조하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 = 모든 권리 안전”은 아니다
이 물건은 표면적으로 보면 말소기준권리가 분명합니다. 2014년 한국주택금융공사 근저당권이 기준이고, 해당 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 경매라고 평가할 수는 없습니다.
가장 중요한 변수는 매각물건명세서에 별도 인수권리로 명시된 1토지 을구 9번 구분지상권입니다. 금전 배당과 별도로 검토해야 하는 권리이므로, 토지 등기부 원본을 확인하지 않은 상태에서는 인수 부담을 확정할 수 없습니다.
여기에 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았다는 점, 공부상 교육연구시설(노인복지주택)이라는 용도 문제, 11층과 현황 12층의 표시 차이까지 있습니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가 3.2억은 감정가와 같지만, 현재 시세와 비교할 자료가 없어 싸다고도 비싸다고도 단정할 수 없습니다.
결론적으로, 이 물건의 승부처는 근저당의 소멸 여부가 아니라 별도등기 구분지상권의 실체와 이용·환금성입니다. 권리 확인은 필수, 가격 판단은 그 다음입니다.
