부산지방법원 2025타경2858. 부산진구 연지동 연지청구아파트 104동 8층 802호, 전용면적 59.82㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 900만원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사신성아이지이고, 2020년 1월 21일 매매를 원인으로 2억 1,700만원에 소유권을 취득했습니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 2020년 9월 2일 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 1억 6,500만원)입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 임차인 최선자 씨의 전입일은 2016년 7월 11일로 말소기준권리보다 약 4년 앞섭니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지가 낙찰자의 실제 취득원가를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2020년 9월 2일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액은 156,435,801원입니다. 과거 삼성생명보험·성의신용협동조합·부산은행·동래농업협동조합·부산화명새마을금고 등의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 권리로 보지 않습니다.

말소기준권리 이후에는 국민건강보험공단 압류, 김해세무서장 관련 압류, 부산진구 압류가 각각 등재되어 있습니다. 이들 후순위 등기상 압류는 매각으로 소멸할 대상입니다. 다만 국세·지방세 관련 압류의 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로, 등기 말소 여부와 실제 배당순위를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

임차인 현황

실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다.

전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 행사 여부는 판단할 수 없습니다. 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자·배당요구 관련 내용을 매각물건명세서와 전입세대확인서, 임대차계약서 등으로 보완해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다

동일 단지 청구아파트의 전용 59.82㎡ 거래 12건입니다. 비교 대상 면적은 경매 대상과 일치합니다. 최근 12개월 평균은 207,625,000원이며, 가장 최근 거래는 2026년 10월 222,000,000원입니다.

최근 실거래 가격은 130,000,000원~245,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저매각가 209,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,375,000원 높고, 평균 대비 100.7%입니다. 따라서 신건 가격을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

참고로 경매 대상과 동일한 8층의 2026년 9월 거래는 217,000,000원입니다. 현재 최저가 209,000,000원보다 높은 거래이지만, 이는 단 한 건의 비교 사례입니다. 최근 12개월 평균과 다른 층의 거래 편차까지 함께 고려해야 하므로 이 거래 하나만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 부산은행 근저당권을 중심으로 산출한 추정치입니다. 부산은행 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 관련 배당·인수액은 반영되지 않았습니다. 특히 최선자 씨의 보증금이 미상이라 실제 소유자 교부액과 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.

유찰 시 채권 회수 시나리오

회차별 채권 배당은 제시된 시나리오 기준입니다. 이 표는 부산은행 채권 회수 시나리오이며, 최선자 씨의 임차보증금 인수액을 확정한 표가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 연지동 소재 연지동주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 부산시민공원, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 단지. 청구아파트는 451세대이며 2000년 7월 19일 준공되었습니다. 대상은 24층 건물 중 8층으로, 공동주택으로 이용 중이고 건물 현상은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 기재되어 있으며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 도시관리계획 입안 중으로 기재되어 있어 관련 구역과 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 건물 현상은 보통입니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 12건의 실거래가 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 1억 3,000만원부터 2억 4,500만원까지 가격 차이가 크므로 층과 개별 상태를 반영한 비교가 필요합니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부가 매수 수요와 실제 환금성 판단에 영향을 줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 최선자 씨의 임대차계약서, 보증금, 임대차 기간, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하세요. 전입일은 2016년 7월 11일로 말소기준권리보다 앞섭니다.
• 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당요구 종기와 실제 배당요구 내역, 임차인의 배당 가능성을 매각물건명세서와 관련 기록으로 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실제 취득원가를 산정하세요. 임차인 인수액이 확인되기 전에는 2억 900만원을 실질적인 매수원가로 간주해서는 안 됩니다.
• 조세·압류 확인. 국민건강보험공단, 김해세무서장, 부산진구의 압류 관련 내역을 확인하고 국세·지방세 법정기일과 당해세 해당 여부를 조사하세요.
• 부산은행 채권 확인. 채권최고액 165,000,000원과 신청채권 청구액 156,435,801원을 구분하고 실제 피담보채무 및 배당요구 채권액을 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차인 최선자 씨가 802호 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 현재 점유 상태와 임대차관계, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 체납관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리사무소에 문의하세요.
• 시세와 입찰가 검토. 최근 12개월 평균은 207,625,000원이고 현재 최저가는 209,000,000원입니다. 보증금 인수액을 반영한 실질취득금액으로 다시 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 임대차계약 및 조세 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 임차인 보증금 확인 전에는 입찰가를 정할 수 없다”

부산 2025타경2858은 말소기준권리인 부산은행 근저당권이 2020년 9월 2일 설정되어 있고, 이후 등재된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 대상입니다. 등기부만 보면 권리관계가 정리되는 물건처럼 보입니다.

그러나 전입일이 2016년 7월 11일인 최선자 씨가 802호 전부를 점유하고 있고, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 지금은 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다. 이 위험은 단순한 명도비용 문제가 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당된다면 낙찰가를 낮추더라도 실질취득금액은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

가격도 낙관하기 어렵습니다. 최저매각가 2억 900만원은 최근 12개월 실거래 평균 2억 762만 5,000원의 100.7%로, 평균보다 높습니다. 동일 8층의 거래 사례가 2억 1,700만원이라는 점은 참고할 만하지만, 한 건의 거래만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

권리의 핵심은 부산은행 근저당이 아니라 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 가격보다 보증금, 최저가보다 실질취득원가를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.