서울남부지방법원 2026타경4038. 서울 양천구 목동 에덴하이빌 3층 302호, 전용면적 29.71㎡의 다세대주택입니다. 한국주택금융공사가 청구금액 258,336,436원으로 강제경매를 신청했습니다. 겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 같은 신건이지만, 등기와 임차인 현황을 살펴보면 상당히 중요한 권리 문제가 드러납니다.
말소기준권리는 2024년 1월 9일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 그런데 임차인 곽하나는 그보다 훨씬 앞선 2018년 10월 15일 전입과 점유를 시작했습니다. 보증금은 증액을 거쳐 220,000,000원이 되었고, 2024년 7월에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 그 이전에 성립한 대항력과 미반환 보증금에 관한 매수인 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 791-20 에덴하이빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙서로3길 13-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 29.71㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 방, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 |
| 사용승인일 | 2016.06.20 |
| 단지규모 | 8세대 |
| 소유자 | 이연수 (등기상 단독소유) |
| 감정가 | 241,000,000원 |
| 최저매각가 | 241,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 258,336,436원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
경기신용보증재단 가압류 이후 등기된 우리카드 가압류, 양천구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 소멸하는 등기와 낙찰자의 금전적 부담은 구별해야 합니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 곽하나의 임차권등기와 미배당 보증금 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽하나 | 2018.10.15 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 0원 가정 | 잔액 승계 |
| 김지영 | 2025.06.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유관계 확인 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고인은 없습니다. 김지영의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 기재된 전입일 기준 선순위 대항력은 없으나, 점유 내용과 보증금은 확인이 필요합니다.
| 임대차계약일 | 2018.09.17 / 2020.09.23 / 2022.07.25 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2018.10.15 |
| 점유개시일 | 2018.10.15 |
| 최초 확정일자 | 2018.09.19 |
| 추가 확정일자 | 2020.09.24 / 2022.07.26 |
| 최초 보증금 | 180,000,000원 |
| 1차 증액 | 9,000,000원 |
| 2차 증액 | 31,000,000원 |
| 총 보증금 | 220,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.07.19 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 |
| 예상 배당 | 0원 |
| 예상 인수 | 220,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 높다
가격 판단은 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 실거래를 우선하여 살펴봐야 합니다. 에덴하이빌 전용 29.71㎡ 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.71㎡ | 2층 | 223,000,000원 |
| 2025.05 | 29.71㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 29.71㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2023.02 | 29.71㎡ | 2층 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 29.71㎡ | 5층 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.71㎡ | 5건 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.71㎡ | 2건 | 226,500,000원 |
전체 실거래 평균은 225,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 226,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +1.1%로 집계되어 하락 추세로 나타나지는 않았습니다. 다만 최신 거래금액은 223,000,000원이므로, 신건 최저매각가 241,000,000원은 최신 거래보다도 높습니다.
④ 실질취득 분석 — 낙찰가만 보면 안 되는 이유
현재 예상배당을 기준으로 곽하나의 보증금 220,000,000원이 전액 매수인에게 인수된다면 취득 부담은 다음과 같습니다.
| 예상 낙찰가 | 241,000,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 220,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 461,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 226,500,000원 |
| 실질취득 ÷ 최근 시세 | 203.5% |
| 최근 시세 초과액 | 234,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,174,000원 |
| 인수 · 곽하나 임차보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 1. 경기신용보증재단 가압류 | 27,544,000원 | 27,544,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 11,879,767원 | 11,879,767원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 258,336,436원 | 197,402,233원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 채권자 청구 합계는 297,760,203원, 예상 채권자 배당 합계는 236,826,000원, 미배당액은 60,934,203원입니다. 곽하나의 보증금 220,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않고 별도의 매수인 인수 부담으로 계산되었습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수잔액을 함께 계산
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 예상액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 241,000,000원 | 60,934,203원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 192,800,000원 | 108,459,403원 | 220,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 154,240,000원 | 146,479,563원 | 220,000,000원 |
특히 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 회차에서는 대항력 있는 임차인의 실제 배당액과 미변제 보증금을 반드시 다시 계산해야 합니다. 임차보증금이 배당재원에서 먼저 변제되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수잔액이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 반대로 현재처럼 임차인 배당을 0원으로 보는 계산에서는 보증금 전액 인수 가정이 유지됩니다. 어느 경우에도 낙찰가만 떨어졌다는 이유로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 마장어린이공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.06.20 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 전기 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로 및 토지. 정방형의 평지이며 동측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 170.1㎡, 공시지가는 4,686,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정요항표에 토지거래계약허가구역 관련 지정 내용이 기재되어 있으므로 입찰 전 매각기일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 동일 조건의 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 5건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 곽하나의 보증금 220,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 확인해야 합니다. 최우선 확인
- 확정일자별 우선순위. 2018.09.19 최초 확정일자와 2020.09.24, 2022.07.26 증액분의 권리관계를 각각 검토해야 합니다.
- 임차권등기. 2024.07.19 등기된 을구 순위 1번 주택임차권의 말소 조건과 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 김지영 점유. 2025.06.26 전입자의 실제 점유 여부, 보증금 및 임대차관계를 추가로 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 실질취득액. 예상 낙찰가와 보증금 인수잔액을 합산한 금액으로 최근 실거래 평균 226,500,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 최저가가 192,800,000원 또는 154,240,000원으로 내려가더라도 실제 배당순위와 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 241,000,000원이 아니라 인수 가능성이 있는 임차보증금 220,000,000원입니다. 현재 배당계산대로 보증금 전액을 인수한다면 실질취득액은 461,000,000원으로 최근 시세를 크게 웃돕니다.
더욱이 임차권등기자 곽하나의 확정일자별 배당순위와 실제 배당액, 추가 전입자 김지영의 점유관계도 확인해야 합니다. 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 물건이 아닙니다. 보증금 인수 구조가 명확하게 검증되고, 그 결과를 반영한 실질취득액이 시세보다 충분히 낮아지는 조건이 아니라면 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.
