의정부지방법원 2025타경73368. 의정부동 자하시티빌딩 지상 14층 건물의 11층 1102호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2024.04.11. 강서세무서장의 압류이며, 임차인 오소라의 전입·점유 개시일은 2021.03.24.로 그보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
일반적인 경매라면 현재 최저가 169,400,000원에서 집행비용 3,171,600원을 제외한 166,228,400원이 임차보증금으로 배당되고, 부족분 33,771,600원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 입찰가와 인수액을 합한 룰상 부담은 203,171,600원으로, 최저가만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 11층 1102호 도로명: 경기도 의정부시 평화로562번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층/지상 14층 내 제11층 제1102호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 홍지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
소유권보존과 민간임대주택등기 후 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가 2021.03.24. 신탁재산이 홍지현에게 귀속됐습니다. 임차인 오소라는 같은 날 전입신고와 점유를 개시했고, 임대차계약의 확정일자는 2021.03.18.입니다. 이후 2025.02.11. 임차보증금 200,000,000원 전액을 범위로 주택임차권등기를 마쳤습니다.
제공된 말소기준은 2024.04.11. 압류이며, 해당 압류는 2025.10.21. 해제로 말소됐습니다. 2025.10.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.02.11. 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 전입·점유 시점에서 발생하므로 등기 소멸만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아니며, 이 사건에서는 별도의 특별매각조건이 그 위험을 해소합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 오소라 1102호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.24. | 2021.03.18. 2024.09.11. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
확인된 실제 임차인은 오소라 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닙니다. 임차권자는 2025.02.11. 배당요구를 했고, 전입일이 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금에 대한 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 242,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 169,400,000원, 감정가의 70%입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 실질취득은 최저가와 같은 169,400,000원*으로 볼 수 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 오피스텔 이용상태, 11층 위치와 건물 상태를 반영한 별도 실거래·매물 비교가 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 오소라 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 33,771,600원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 의정부중앙역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 1102호 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층·지상 14층 건물로, 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가로장방형 주상용 건부지이며 동측과 남측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 ㎡당 3,868,000원입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건에 포함됐는지 원문으로 재확인하세요.
- 말소 이행 방식. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인하세요.
- 현재 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.03. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 등기 흐름. 말소기준으로 제시된 압류가 2025.10.21. 해제로 말소된 이력이 있으므로 기준권리와 소멸 범위를 매각물건명세서·등기 원본과 함께 확인하세요.
맺으며 — “위험한 인수형이 특별조건으로 바뀐 물건”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 169,400,000원보다 앞서는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서만 계산해도 미배당액은 33,771,600원이고, 유찰이 이어지면 미배당액은 더 커집니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가 하락을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 매각물건명세서가 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 명시해 해당 임차권의 인수는 실질 0원*이 됩니다. 권리의 핵심 위험은 해소되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 169,400,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리조건은 긍정적, 가격은 별도 검증입니다.