부산지방법원 2025타경3080. 부산 동래구 명륜동 533-63에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 물건은 기타 + 토지로 분류되어 있으며, 토지 면적은 192㎡입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 2023년 5월 2일 일반음식점으로 용도변경되어 현재 음식점으로 이용 중입니다. 문제는 건물 앞마당의 철파이프 무단증축 부분입니다. 건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있고, 매각물건명세서에는 해당 부분이 포장마차 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
권리의 출발점은 2022년 4월 22일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6억원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 여러 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018년부터 전입한 민태훈은 말소기준권리보다 전입이 빠르고 보증금이 확인되지 않아 별도의 인수 위험이 있습니다. 또한 민태훈과 곽연진 모두 등기상 채무자와 이름이 일치하는 정황이 있어 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 533-63 도로명주소: 부산광역시 동래구 충렬대로179번길 27-17 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 일반음식점 이용 중인 경량철골구조 단층 건물 |
| 토지 현황 | 192.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 공시지가 2,088,000원/㎡ |
| 건물 현황 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 외벽 판넬잇기 등 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 강동완 (2021.04.02. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,639,457,000원 / 1,639,457,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 1,125,261,184원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 농협은행 주식회사 · 2022.04.22 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 을구 8번은 재확인
핵심 말소기준권리는 2022년 4월 22일 을구 7번 농협은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 이전의 소유권 변동은 현재 소유자 강동완에게 이어졌으며, 이후 설정된 을구 9번부터 13번까지의 근저당권은 말소기준권리 후순위입니다.
특히 임차인 두 명의 이름이 을구 8번 및 8-1의 채무자와 각각 일치합니다. 이는 가장임차인 또는 관계인일 가능성을 의심하게 하는 정황이지만, 이름이 일치한다는 사실만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유와 임대차계약, 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 민태훈의 보증금이 핵심
확인 대상 임차인은 민태훈과 곽연진 두 명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 두 사람의 전입일을 말소기준권리인 2022년 4월 22일과 비교하면 위험도는 다릅니다.
| 임차인 | 전입 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 권리 분석 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민태훈 | 2018.11.09 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이전 전입. 실제 임대차라면 매수인 인수 위험. 을구 8번 채무자와 동일인. |
| 곽연진 | 2024.08.06 보증금 3,000,000원 월세 200,000원 |
없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입. 을구 8-1 채무자 변경 내역의 이름과 동일. |
민태훈이 실제 대항력 있는 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
두 임차인 모두 점유 부분이 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에 기재된 점유관계만으로 실제 점유자를 확정하지 말고, 현장 방문을 통해 누가 어느 부분을 사용하고 있는지 확인해야 합니다.
③ 가격·회차별 시나리오 — 신건 가격만으로 메리트 판단 금물
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,639,457,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래를 통한 시세 검증 없이 감정가를 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 음식점으로 사용 중인 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 임차인 인수 위험과 무단증축의 적법성, 실제 영업 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전체 채권액 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% |
1,639,457,000원 | 1,014,625,000원 | 714,000,000원 | 606,037,430원 |
| 1회 유찰 80% |
1,311,565,600원 | 1,014,625,000원 | 714,000,000원 | 281,424,944원 |
| 2회 유찰 64% |
1,049,252,480원 | 1,014,625,000원 | 714,000,000원 | 21,734,955원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 낮아지지만, 2회 유찰 시에는 소유자에게 돌아가는 잔여금이 21,734,955원 수준까지 감소합니다. 이는 배당표에 반영된 채권 기준의 계산이며, 임차인 인수액과 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,639,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,794,570원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 농협은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 농협은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 · 부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,625,000원 | 25,625,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 606,037,430원 |
배당표상 전체 채권 배당액은 1,014,625,000원이며, 집행비용과 소유자 잔여를 포함한 산출입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 및 민태훈의 미상 보증금 인수 여부는 반영되지 않았습니다. 을구 8번 근저당권의 말소·이전 관계가 확정되기 전에는 최종 배당표로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·건축·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 부산중앙여자고등학교 남측 인근입니다. 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대 후면 주상혼용 지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 동래역이 있어 대중교통 이용도 무난한 입지입니다.
- 현재 용도. 2023년 5월 2일 일반음식점으로 용도변경되어 이용 중입니다. 무단증축된 부분은 일반음식점 및 포장마차 등으로 사용되고 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에 철파이프 구조의 건물 앞마당 무단증축이 기재되어 있습니다. 건축물대장에는 53.5㎡로 등재되어 있으나 개략 측량에 따라 약 115㎡로 사정하여 감정평가되었습니다. 실제 면적과 적법성, 철거 및 원상복구 의무를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽은 판넬잇기 등으로 마감되어 있고 샷시 창호, 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형입니다. 용도지역은 준주거지역이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 건축 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 48m)이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 음식점 영업 및 향후 증축·개축·용도변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 공부상 소재지. 건물등기사항전부증명서에는 명륜동 533-181 외 1필지(533-63)로 기재되어 있습니다. 토지대장상 2015년 10월 20일 533-181이 533-63으로 합병되어 말소된 내역이 있으므로 건물·토지의 표시와 경계를 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물이 아닌 음식점 이용 토지·건물입니다. 영업시설의 적법성, 무단증축 처리, 실제 임대차 및 토지 접근 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있어 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 민태훈 임대차 원본 확인. 2018.11.09 전입의 실제 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 확정일자, 점유 사실, 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 확정하지 마세요.
- 곽연진 관계 확인. 2024.08.06 전입 및 보증금 3,000,000원·월세 200,000원의 실제 임대차관계를 확인하고, 을구 8-1의 채무자 변경과 어떤 관계인지 확인하세요.
- 을구 8번 권리 확인. 원등기 말소 여부와 8-1 채무자 변경, 8-3 소상공인자영업자새출발기금으로의 이전 내역을 원본 등기부와 대조하세요. 배당표에서 제외된 근저당권의 현재 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 무단증축 현장 측량. 건축물대장상 53.5㎡와 감정평가상 약 115㎡의 차이를 확인하고, 실제 무단증축 면적·구조·사용 상태를 측량 및 건축물대장과 대조하세요.
- 철거·원상복구 비용. 위반건축물 시정명령, 이행강제금, 철거 의무, 원상복구 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요. 현재 영업 중인 시설이 낙찰 후에도 그대로 사용 가능한지 별도로 검토해야 합니다.
- 영업 적법성. 2023.05.02 일반음식점 용도변경 내역과 실제 사용 부분, 제시외 건물의 영업 가능 여부를 확인하세요. 음식점 영업을 이어갈 계획이라면 관련 인허가와 시설 기준을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 일괄매각 대상인지, 건물등기와 토지대장상 지번 합병 내역 및 실제 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 토지 및 도로 현황. 192㎡ 토지의 경계, 차량 진입로, 실제 도로 폭과 접면 상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금 및 추가 비용. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 공과금 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하고 취득세·철거비·원상복구비·명도비용을 별도로 계산하세요.
- 입찰가 산정. 신건 최저가 1,639,457,000원이나 유찰 시 1,311,565,600원·1,049,252,480원으로 낮아집니다. 단순히 유찰 할인율만 보지 말고 민태훈의 인수 보증금, 무단증축 처리비, 실제 영업 가능 면적을 반영해 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 관련 인허가 사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 말소되는 권리보다 남을 수 있는 임차인과 건물이 중요하다
부산지방법원 2025타경3080은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2022년 4월 22일 농협은행 근저당권 600,000,000원을 기준으로 후순위 근저당권과 압류·가압류가 정리되는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다.
그러나 이 숫자만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 2018년부터 전입한 민태훈의 보증금이 확인되지 않았고, 실제 대항력 임차인이라면 낙찰자에게 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 곽연진 역시 등기상 채무자 변경 내역과 이름이 일치하여 임대차관계를 확인해야 합니다.
더 큰 현장 변수는 무단증축입니다. 건축물대장상 53.5㎡, 감정평가상 약 115㎡로 사정된 철파이프 증축 부분이 음식점 및 포장마차 용도로 이용되고 있습니다. 낙찰 후 이 공간을 그대로 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 철거·원상복구 또는 영업 제한이 발생하면 실제 취득원가와 수익성이 크게 달라집니다.
또한 을구 8번 근저당권의 말소 표시와 8-1·8-3 변경 및 이전등기의 관계는 반드시 정리해야 합니다. 현재 배당표에 해당 권리가 반영되지 않은 점도 확인 대상입니다.
