부산지방법원 2025타경3226. 부산 동래구 온천동 쎄븐하이츠 2층 206호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 전용면적은 28.33㎡이며, 2014년 2월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물의 2층 물건입니다.

등기 권리의 핵심은 비교적 단순합니다. 2023년 5월 18일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 8월 4일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각으로 부산은행 근저당권과 후순위 경매개시결정은 소멸합니다. 과거 새마을금고 근저당권과 신탁등기, 회생 관련 보전처분은 이미 말소된 기록입니다.

다만 가격과 점유 문제는 별도로 보아야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 7,300만원인 신건이지만, 확인 가능한 거래는 2021년 7월 1억원 한 건뿐입니다. 최근 거래를 통한 현재 시세 검증이 사실상 어렵고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 권리상 인수 추정 0원과 실제 점유·명도 위험 0원은 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

핵심은 2023년 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 2023년 5월 18일 설정되었습니다. 이 권리보다 앞선 과거 권리들은 현재 등기상 정리되어 있습니다.

2014년에는 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기가 두 차례 설정되었지만, 각각 후속 신탁 말소 기록이 존재합니다. 2014년 9월 30일에는 김매구 씨 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 당시 설정된 온천2동새마을금고 근저당권도 2021년 9월 28일 해지로 말소되었습니다.

2021년 7월 14일에는 주식회사아라이피에스가 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 부산은행 근저당권이 설정되었고, 2025년 임의경매가 시작됐습니다.

임차인·점유 문제는 별도 확인이 필요합니다. 권리자료상 등재 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 점유자, 실제 임대차계약, 보증금, 사업장 사용 여부 등을 현장에서 확인해야 합니다. 등재 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유·임대차가 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 1건으로는 현재 가격을 판단할 수 없다

대상 건물은 쎄븐하이츠이며, 확인된 동일 면적 거래는 전용 28.33㎡ 한 건입니다. 거래월은 2021년 7월이고, 거래층은 2층, 거래금액은 1억원입니다.

수치만 보면 최저가 73,000,000원은 과거 거래 100,000,000원의 73.0%입니다. 차액은 27,000,000원입니다. 그러나 이 비교는 현재 시세에 대한 할인율이 아닙니다. 거래가 2021년 7월에 이루어졌기 때문에 2026년 11월 입찰가격을 평가하는 직접적인 기준으로 삼기 어렵습니다.

최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 100,000,000원이고 표본은 1건으로 제시되어 있지만, 개별 거래 내역에서 확인되는 최신 거래월은 2021년 7월입니다. 거래 시점이 현재와 크게 떨어져 있으므로 이 수치를 현시점의 시장가격으로 받아들이면 안 됩니다. 최신 거래가와 과거 거래의 변화 추세를 판단할 추가 자료도 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

집행비용 1,714,000원을 차감한 후 부산은행에 71,286,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 110,000,000원 기준으로 38,714,000원이 미배당됩니다. 매각대금은 전액 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 은행 미배당은 커지지만 인수액은 별개

감정가 대비 유찰 시나리오를 보면 매각가격이 내려갈수록 부산은행의 배당액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 다만 근저당권이 말소기준권리라는 점은 달라지지 않습니다.

위 수치는 각 회차의 매각가격을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 유찰에 따라 은행의 미배당액이 증가하지만, 그 증가분이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대차 등 별도의 인수권리가 확인된다면 그 부분은 독립적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 금강초등학교 동측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상 9층 건물입니다. 2014년 2월 3일 사용승인을 받았고, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 장방형 토지이며 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 505.8㎡, 공시지가는 2,998,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 차량 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 기준높이 70m, 최고높이 100m 관련 제한이 기재되어 있으므로 향후 이용이나 개발을 검토한다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 내부 상태, 시설 노후도 및 공실 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래가 2021년 7월 한 건뿐이므로 가격 형성 및 거래 유동성을 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자와 사용형태를 확인하고, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 권리자료상 등재 임차인이 없다는 사실만으로 명도 문제가 없다고 판단하지 마세요.
• 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔이라는 표기를 구분해야 합니다. 건축물대장, 등기사항, 실제 이용상태를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 시세 재조사. 확인된 거래는 2021년 7월 1건뿐입니다. 1억원을 현재 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 면적의 최근 거래와 실제 매물 호가, 임대수익 및 공실 현황을 추가로 확인해야 합니다.
• 은행 미배당액 오해 금지. 신건 기준 부산은행 미배당 예상액은 38,714,000원입니다. 이는 근저당권의 배당 부족분이며, 말소기준권리의 매각 소멸과 별개입니다. 미배당액을 매수인 인수액으로 계산하지 마세요.
• 관리비 및 시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 관리비 부과 기준, 주차 가능 여부, 건물 공용시설 및 실제 내부 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 입찰보증금 및 자금계획. 최저매각가 73,000,000원을 기준으로 입찰보증금과 취득 관련 비용을 준비하되, 취득세 등 부대비용과 점유·수리비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 원본으로 확인하세요. 특히 임대차와 실제 점유 상태를 최종적으로 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

이 물건은 등기상 권리분석만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 2023년 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 부산은행의 미배당 예상액 38,714,000원은 매수인이 그대로 승계하는 금액이 아닙니다.

그러나 경매에서 권리상 안전하다는 것과 경제적으로 좋은 매수라는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 임대관계는 미상이고, 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021년 7월 1억원 단 한 건입니다. 7,300만원이라는 최저가가 과거 거래의 73%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

특히 소규모 20세대 건물이라는 점과 거래 표본의 부족은 환금성 측면에서 신중하게 접근해야 할 요소입니다. 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

최종 의견은 ‘권리상 검토 가능, 가격·임대차 검증 후 입찰’입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 현재 시장에서 얼마에 거래되는지, 실제로 어떤 용도로 사용되고 있는지, 그리고 점유·임대차 문제가 없는지를 확인하는 데 있습니다.