부산지방법원 2025타경3585. 부산 연제구 연산동 이편한세상연산더퍼스트 104동 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 이문우이며, 2023년 12월 22일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 1,300,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 국민건강보험공단과 농협은행의 가압류가 설정됐으며, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 1층 상업시설 두 호실을 하나의 영업장으로 이용하는 형태이므로 실제 영업현황, 임차인 점유 범위, 상가 임대수익, 개별 호실의 물리적 분리 가능성까지 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2023년 12월 22일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이며 채무자는 이문우입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단의 가압류 1,000,000,000원과 농협은행의 가압류 280,375,978원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2021년 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023년 7월 6일 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 이후 주식회사엠케이에셋에서 이문우로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 매수인이 승계할 권리로 해석할 사정은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억, 대항력 없음

김광민의 전입신고일인 2024년 9월 12일은 말소기준권리 설정일인 2023년 12월 22일보다 늦습니다. 조사된 권리관계에 따르면 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못한 상태이므로, 매수인이 보증금 100,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실거래 수치는 있으나 상가 직접 비교는 불가

이편한세상연산더퍼스트의 실거래 자료에는 전용 52.11㎡ 및 59.93㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 이 자료의 전체 12건 평균은 469,666,666원, 최근 12개월 10건 평균은 466,600,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 전용 52.11㎡의 300,000,000원입니다.

그러나 본건은 1층 근린생활시설 120호·121호의 일괄매각 물건입니다. 아래 거래들이 동일 용도의 상가 거래라고 확인되지 않았으며, 면적과 이용형태도 직접 대응하지 않습니다. 따라서 단순한 금액 비교는 가능하지만 상가의 정상 시세나 적정 낙찰가를 판단하는 직접 근거로 사용할 수 없습니다.

위 거래는 본건 1층 근린시설 2개 호실의 거래사례로 확인된 자료가 아닙니다. 상가와 주거형 거래는 가격 형성 방식이 다를 수 있으므로 직접적인 시세 대용치로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,411,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 매각되더라도 채권신고액 전체를 충족하지 못하는 시나리오입니다. 추정 집행비용 46,510,000원을 공제한 뒤 채권자들에게 4,364,490,000원이 배당되고, 155,885,978원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

위 배당은 근저당 채권최고액 3,240,000,000원을 기준으로 산출한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 2,811,695,566원으로 채권최고액과 다르며, 실제 확정채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액을 의미하며 매수인의 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가하지만 인수액은 0원

유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 신건에서는 신청채권자 청구금액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당 예상액이 2,792,409,600원으로 청구금액 2,811,695,566원에 미치지 못합니다.

중요한 것은 이러한 채권자 미배당액 증가가 곧 매수인 채무 승계를 의미하지 않는다는 점입니다. 제시된 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 최저가격이 낮아진다고 해서 자동으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 상가의 적정가격을 판단할 수 있는 동종 거래 및 수익자료가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연서초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 로변 상업용 건물, 주상복합 건물, 숙박시설, 유흥업소 및 각종 근린생활시설이 혼재한 상권입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·3호선 연산역이 위치합니다. 대중교통 여건은 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 35층 건물입니다. 급배수·위생설비, 화재탐지설비, 공동소화전 및 엘리베이터 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 104동 1층 120호·121호는 현재 이철헤어커커라는 상호의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 두 호실 사이에 실질적인 경계가 없는 상태입니다.
• 도로. 북서측 간선도로에 접하며 남서측 약 8m, 남동측 약 10m 내외의 포장도로가 위치합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역으로 기재되어 있으며 방화지구, 교육환경보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한 등이 적용됩니다.
• 토지. 토지면적 7,851.1㎡, 평지의 부정형 토지이며 주상복합용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 6,862,000원/㎡입니다.
• 환금성. 역세권 상업입지는 장점이지만, 44.11억 규모의 1층 근린시설은 주거용 소형 아파트와 매수층이 다릅니다. 임대수익, 공실 가능성 및 실제 거래사례 확인이 매각가격 판단의 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 120호와 121호의 등기부, 건축물대장, 감정평가서 및 매각물건명세서를 각각 확인하고 실제 매각 대상과 공동담보 관계를 대조하세요.
• 두 호실의 경계. 현황은 경계가 없는 하나의 영업장입니다. 내부 구조와 출입 동선, 공용설비, 호실별 독립 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 김광민의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 사업자등록 및 실제 점유 상태를 확인하고 낙찰 후 인도 일정을 검토해야 합니다.
• 임대차 조건 확인. 보증금 100,000,000원, 차임 16,000,000원의 계약 내용과 실제 지급 상황, 계약기간 및 영업시설 처리 조건을 원본 계약서와 대조해야 합니다.
• 상가 수익성 검증. 현재 임대료 수준, 예상 공실, 관리비, 유지보수비 및 유사 상가의 임대수익률을 확인한 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 시세 비교대상 재선정. 전용 52.11㎡·59.93㎡의 단지 실거래는 상가의 직접 비교자료로 확인되지 않았습니다. 동일 상권의 1층 근린생활시설 거래를 확보해야 합니다.
• 배당과 채권확정액. 농협은행 근저당 채권최고액 3,240,000,000원과 실제 신청채권액 2,811,695,566원은 다릅니다. 채권계산서 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 상업시설의 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰자 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 변경 사항을 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “좋은 가격이다”는 다르다

부산지방법원 2025타경3585는 권리상 인수 부담은 낮지만, 상가 자체의 가격과 운영위험을 면밀하게 검토해야 하는 경매물건입니다.

2023년 12월 22일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김광민은 말소기준 이후 전입해 보증금 100,000,000원을 매수인이 승계하지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 법률상 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 본건은 104동 1층의 근린시설 두 호실을 한꺼번에 매수하는 물건입니다. 현재 하나의 영업장으로 이용되고 있어 실제 인도와 향후 시설 활용에 대한 검증이 필요합니다. 또한 최근 단지 실거래는 본건과 같은 상업용 거래로 확인되지 않아 감정가 44.11억의 적정성을 판단하기에 부족합니다. 참고 거래지표에는 -3.8%의 하락 추세도 나타나지만, 이를 곧바로 본건 상가의 가격 하락률로 적용할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급(46점)입니다. 근저당·가압류의 소멸 구조와 인수액 0원은 긍정적이지만, 높은 절대 입찰금액, 상가 직접 비교시세 부족, 두 호실의 일체 이용 및 임차인 명도 확인 필요성을 반영했습니다. 권리 검토는 긍정적, 가격 검증 전 입찰은 보류가 합리적인 결론입니다.