부산지방법원 2025타경21572. 부산광역시 동구 범일동 1424-14 소재의 기타 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 228.0㎡이고, 현황상 주택과 점포가 혼재한 건물들이 포함되어 있습니다. 등기상 소유자는 최대영이며, 2023년 12월 4일 소유권이전과 함께 통영산림조합의 근저당권이 설정됐습니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 12월 4일 통영산림조합 근저당권(채권최고액 307,200,000원)입니다. 그 이후 설정된 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 인수액을 계산할 수 없습니다.

물건 자체에도 문제가 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각, 위반건축물 등재, 공부와 현황의 불일치, 도시계획시설 도로 저촉 및 인접 필지 과재 가능성이 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 등기 말소 여부보다 실제 매각 범위와 점유관계, 건축물의 적법성 및 토지 경계를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 점유는 별도다

말소기준권리는 2023년 12월 4일 접수된 을구 제1번 근저당권입니다. 채권최고액은 307,200,000원이며 근저당권자는 통영산림조합입니다. 소유권이전과 같은 날짜에 설정된 권리입니다.

이후 등기된 삼성카드·수협은행·농협은행·하나카드의 가압류 4건, 국민건강보험공단과 동래세무서의 압류 2건, 최재영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 후순위 등기권리 자체가 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 현황 — 보증금 확인 전 입찰 금물

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유·임차인 관련 내역은 8건입니다. 이 중 말소기준권리일인 2023년 12월 4일 이전에 전입한 기록이 있는 점유자는 이규섭·이장희·홍승표입니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.

이규섭·홍승표. 전입일은 각각 2019년 12월 16일과 2020년 10월 29일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 임대차계약서, 실제 점유 상태, 보증금 잔액을 확인해야 합니다.

이장희. 지하층 101호(도로변 주택) 점유자로, 전입일은 2022년 8월 30일입니다. 확정일자는 2024년 2월 15일이고 배당요구일은 2025년 5월 14일입니다. 우선변제권 행사 가능성이 기재되어 있으나, 확정일자가 말소기준권리 설정일인 2023년 12월 4일보다 늦으므로 통영산림조합 근저당권보다 후순위일 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 배당액 및 미배당액 역시 산정할 수 없습니다.

허창식·김철희. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 김철희는 보증금 20,000,000원, 월차임 450,000원으로 기재되어 있습니다. 허창식은 2025년 4월 4일, 김철희는 2025년 3월 28일 배당요구한 내역이 있습니다.

조재혁·박진·지하층. 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 조재혁은 201호 점유자로 2025년 3월 31일, 박진은 2025년 4월 25일 배당요구한 내역이 있습니다. 박진은 보증금 0원으로 기재되어 있으나 보증금 확인이 필요하다는 조사 내용도 있어 실제 계약관계를 재확인해야 합니다.

③ 가격·배당 분석 — 시세보다 배당과 인수 위험을 먼저 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 764,699,480원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 토지와 건물의 개별 평가액도 구분해서 확인할 필요가 있습니다. 따라서 현재 가격에 메리트가 있다고 단정하거나 특정 응찰가를 추천할 근거는 부족합니다.

예상 배당표 (매각가 764,699,480원 가정)

등기상 채권액 합계 399,783,139원은 위 가정 매각가에서 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 집행비용 추정액은 10,046,995원입니다. 위 표의 소유자 잔여액은 임차인 보증금, 최우선변제, 당해세 등 별도 확인 항목을 반영하지 않은 잠정 계산이므로 실제 배당 잔액과 다를 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 등기상 채권 미배당액

위 시나리오는 등기상 채권액과 제시된 집행비용 추정치를 기준으로 한 계산입니다. 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제 관련 배당은 포함되지 않았습니다. 따라서 채권자 미배당액이 0원이라는 결과가 매수인 인수액 0원을 의미하지는 않습니다.

④ 건물·토지 분석 — 위반건축물과 경계 문제가 핵심

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 범일초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택이 혼재한 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.

① 위반건축물 및 공부·현황 불일치

감정평가서상 일련번호 (2)는 2층 주택 및 지하층 주택, 일련번호 (3)은 1층 점포 등과 상부 주택 및 지하층 주택으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 두 건물 모두 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

특히 매각물건명세서에는 공부상 2개 동인 건물이 증축 등의 원인으로 현황상 1개 동 구조로 되어 공부와 현황이 불일치한다고 기재되어 있습니다. 매수 시 위반건축물 여부를 확인해야 한다는 주의사항도 명시되어 있습니다.

② 등기 목적물과 공동담보 범위 대조

등기사항전부증명서의 부동산 표시는 부산광역시 동구 범일동 1424-14 제1호 건물입니다. 반면 말소기준 근저당권의 공동담보 표시에는 같은 지번의 제2호 건물과 토지가 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 일련번호 (2)와 (3)의 건물이 표시되어 있습니다.

이처럼 등기상 건물 표시, 공동담보 표시, 감정평가서의 건물 일련번호 및 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 서로 대조해야 합니다. 각 건물과 토지의 소유권·등기·매각 포함 여부가 일치하는지 확인하지 않고서는 실제 취득 범위를 확정하기 어렵습니다.

③ 토지의 도로 저촉 및 인접 필지 과재

토지는 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합하는 것으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉된다고 명시되어 있습니다.

또한 인접 필지에 일부 과재하는 것으로 보인다는 내용이 있으며, 정확한 과재 여부는 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 따라서 현황 경계와 지적 경계가 일치하는지, 건물 외벽이나 부속 구조물이 인접 필지에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 이규섭·이장희·홍승표의 임대차계약서, 실제 보증금, 전입세대, 확정일자, 배당요구 및 미배당 잔액을 확인하세요. 인수액 확인 전에는 응찰가를 결정하지 않는 것이 안전합니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 조재혁·박진·지하층 점유자의 전입신고일, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하세요. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 현장 점유 부분 확인. 203호, 201호, 지하층 101호, 1층 행운빌 등 기재된 점유 부분과 실제 현황을 대조하고 각 점유자의 명도 가능성을 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 건축물대장과 위반 내용, 시정 가능 여부, 행정상 부담 및 실제 건축 상태를 확인하세요. 내부가 조사되지 않은 건물은 현장 확인이 특히 중요합니다.
• 매각 범위 확인. 제1호 건물 등기, 제2호 건물 공동담보, 감정평가서 일련번호 (2)·(3), 토지 및 제시외 건물의 매각 포함 여부를 대조하세요.
• 토지 경계 측량. 인접 필지 과재 가능성이 기재되어 있으므로 지적도와 현황측량을 통해 경계 및 건물 침범 여부를 확인하세요.
• 도시계획도로 확인. 소로3류 저촉 부분과 중로3류 접합 부분의 정확한 위치 및 면적, 향후 이용 제한을 확인하세요.
• 시세 및 감정가 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 주변 유사 토지·건물의 거래가격과 개별 물건의 위반건축물·도로 저촉 상태를 반영해 별도 가치평가를 해야 합니다.
• 배당표 재검토. 등기상 채권 배당표에는 임차인 보증금과 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 최종 배당과 매수인 인수액을 별도로 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 지적 관련 서류를 모두 확인하세요.

맺으며 — “후순위 등기 소멸 ≠ 안전한 취득”

부산 범일동 1424-14 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등이 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서는 권리관계가 정리되는 구조입니다. 등기상 채권액만을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 1~2회 유찰 시나리오 모두 채권자 미배당액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 기준권리 이전 전입자 3건의 보증금이 확인되지 않고, 전입일이 미상인 점유자도 3건입니다. 이들의 대항력과 실제 임대차관계를 확인하지 않으면 매수인이 부담할 수 있는 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 자체도 위반건축물 등재, 공부와 현황의 불일치, 제시외 건물 포함, 도시계획시설 도로 저촉, 인접 필지 과재 가능성 등 여러 위험이 중첩되어 있습니다. 특히 등기상 건물 표시와 공동담보 표시, 감정평가서의 건물 표시를 서로 대조해야 하며, 정확한 경계 확인을 위한 측량도 필요합니다.

실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 764,699,480원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 현재로서는 저렴한 물건이라고 평가할 근거도 부족합니다. 임차인 보증금·매각 범위·위반건축물·토지 경계가 모두 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 불확실한 인수액과 물리적 하자의 실제 규모입니다. 권리분석에서 끝내지 말고 현장, 건축물대장, 토지 경계 및 임대차 원본을 함께 확인해야 합니다.