부산지방법원 2025타경21816. 부산진구 전포동 326, 시영아파트 7동 4층 406호입니다. 전용면적 비교 기준은 40.1㎡이며, 1978년 8월 31일 준공된 400세대 규모의 아파트입니다. 소유자는 박옥선 씨로 2015년 10월 20일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 거래가액은 63,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 한국토지주택공사(LH)의 이중적인 권리 표시입니다. LH는 을구 1번 주택임차권등기의 권리자이면서 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 다만 임차인 정보상 보증기관 승계자로 분류되므로 실제 임차인으로 중복 집계해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 0명으로 구분하되, 그렇다고 LH의 등기된 임차권까지 없어지는 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 더 명확한 경고가 있습니다. 감정가와 최저가가 모두 1억 1,500만원인데, 최근 12개월 평균은 9,252만 5,000원, 최신 거래는 6,510만원입니다. 게다가 최근 거래 추세가 과거 대비 18.5% 하락했습니다. 권리관계의 조건부 인수 가능성과 시세 하락을 함께 고려해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — LH 승계 임차권이 핵심이다

이 사건의 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의로 2025년 2월 10일 접수됐으며, 임차보증금은 65,000,000원입니다. 임대차계약일은 2018년 10월 23일, 확정일자는 2018년 10월 24일, 주민등록 및 점유개시일은 2018년 11월 9일로 기록되어 있습니다.

다만 한국토지주택공사는 일반적인 실제 임차인이 아니라 보증기관 승계권리자로 분류되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수에 포함하지 않고, 보증금 65,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

원래 주민등록은 2018년 11월 9일 이루어졌지만, 입주자 사망으로 2024년 7월 1일 말소된 것으로 기록되어 있습니다. LH 명의 임차권등기는 그 이후인 2025년 2월 10일 접수됐습니다. 등기상 임차권의 존속과 매각물건명세서의 인수 조건이 확인되므로, 원임차인의 전입 이력만으로 모든 권리관계를 단순화해서는 안 됩니다.

정리하면 이 물건은 실제 임차인 명도 문제와 보증기관의 승계 임차권 문제를 구별해야 합니다. LH가 실제 임차인으로 중복 신고된 것은 아니지만, 을구 1번 임차권등기의 매수인 인수 조건은 별도로 남습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 하락 속 신건 1.15억은 부담

동일 단지인 전포시영의 전용면적 40.1㎡ 거래를 비교합니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건은 최근 거래 추세가 하락하고 있어 과거 고가 거래가 포함된 장기 평균만으로 가격을 판단하면 위험합니다.

현재 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 92,525,000원보다 22,475,000원 높습니다. 비율로는 124.3%입니다. 최신 거래 65,100,000원과 비교하면 현재 최저가는 약 176.7% 수준입니다.

특히 최신 거래가 6,510만원이라는 사실을 가볍게 넘기면 안 됩니다. 동일 면적에서 1층 거래와 3층 거래의 가격 차이가 크게 나타나므로 층·내부 상태에 따른 편차는 확인해야 하지만, 최근 거래 추세가 -18.5%라는 점까지 고려하면 신건 감정가를 시장의 적정가격으로 그대로 받아들이기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

현재 매각가 1억 1,500만원을 가정하면 집행비용 약 241만원을 제외한 뒤 LH 임차권등기 보증금 6,500만원이 전액 배당되는 구조입니다. 이후 강제경매 신청채권에 47,590,000원이 배당되고, 신청채권 65,987,373원 중 18,397,373원이 미배당으로 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화를 함께 봐야 한다

현재 회차와 유찰 시나리오별 신청채권 배당 추정은 다음과 같습니다. 아래의 매수인 인수액은 각 시나리오에 입력된 예상값이며, 임차권등기 보증금의 실제 배당과 권리소멸 여부는 최종 배당표 및 매각물건명세서에 따라 확인해야 합니다.

유찰 시나리오의 신청채권 배당·미배당은 각 회차 예상값입니다. 신청채권 미배당이 증가하는 것과 임차권등기 보증금 미배당에 따른 매수인 인수는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산진여자중학교 북동측 인근에 위치합니다. 동측에는 임야가 있고 주변에는 근린상가, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 단지 입구에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 접근이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 연식. 1978년 8월 31일 준공된 건물입니다. 신축 아파트와 같은 유지관리 상태를 전제해서는 안 되며, 실제 내부와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층입니다. 위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내벽 및 창호를 조사하지 못했습니다. 응찰 전 실제 내부 상태, 누수·결로·수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 서하향 경사지에 조성된 아파트 부지입니다. 서측으로 4차선 포장 간선도로에 접합니다.
• 토지 지분. 토지대장상 326-7, 326-8, 326-9 토지에도 지분권이 표시되어 있습니다. 해당 지분은 미미한 면적으로 산정됐으나 토지대장 및 감정평가서와 대조할 필요가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 사항이 있으며, 상대보호구역과 도시관리계획 입안 관련 내용이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 400세대 규모의 단지이나 1978년 준공된 노후 아파트입니다. 최근 거래가 65,100,000원까지 내려온 사례가 있으며, 최근 거래 추세가 -18.5%이므로 단지의 과거 거래가격만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 임차권등기 원본 확인. 한국토지주택공사 명의 보증금 65,000,000원, 접수일 2025.02.10, 매각물건명세서상 인수 조건을 반드시 대조하세요.
• 근저당권 순위 확인. 등기상 근저당권 1건이 집계되어 있습니다. 해당 권리의 접수일과 채권액, 임차권등기와의 선후관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• LH의 권리 구분. LH는 임차권등기 권리자이자 경매 신청채권자입니다. 보증기관 승계권리자를 실제 임차인으로 중복 계산하지 말고 두 권리의 배당관계를 구분하세요.
• 보증금 전액 배당 여부. 현재 예상배당에서는 임차권등기 보증금 6,500만원 전액 배당을 전제로 인수액 0원입니다. 실제 배당에서 보증금이 미변제되면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 배당순위와 집행비용을 재검토하세요.
• 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균 92,525,000원과 최신 거래 65,100,000원을 기준으로 비교하세요. 현재 최저가 115,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -18.5%를 고려해야 합니다. 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 현재 가격을 정당화하지 마세요.
• 관리비. 2025년 3월 말 기준 약 100만원 체납이 확인된 만큼 현재 미납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 현장조사. 내벽과 창호는 감정평가 당시 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 수리비, 누수 여부 등을 확인하세요.
• 토지 지분. 326-7, 326-8, 326-9 토지의 지분 표시와 실제 권리관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 예상 ≠ 권리위험 0원”

이 사건은 실제 임차인과 보증기관 승계권리자를 구별하는 것이 출발점입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인으로 중복 집계할 대상은 아니지만, 을구 1번 주택임차권등기의 권리자로 남아 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.

현재 신건 매각가 1억 1,500만원을 기준으로 한 예상배당에서는 6,500만원의 임차권등기 보증금이 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 예상배당에 따른 조건부 판단이지, 임차권등기가 처음부터 없는 물건이라는 뜻은 아닙니다. LH의 신청채권 미배당액 18,397,373원과 임차권 보증금 미배당액도 혼동해서는 안 됩니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균은 92,525,000원, 최신 거래는 65,100,000원인데 최저가는 115,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -18.5% 하락입니다. 여기에 1978년 준공 건물의 내부 미조사, 관리비 체납, 토지 지분 확인 문제까지 남아 있습니다.

권리에는 조건부 인수 위험이 있고, 가격에는 명확한 부담이 있습니다. 예상배당상 인수액 0원이라는 한 가지 장점만으로 신건에 응찰할 물건은 아닙니다. 임차권의 실제 배당·소멸 여부와 원본 등기 순위를 확인하고, 최근 거래가격과 하락 추세를 반영해 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 확인 선행 · 가격 메리트 부족 · 신건 입찰 보류 의견.