창원지방법원 2025타경11622. 경남 김해시 외동 1200-9에 위치한 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김기주·이영순 각 2분의 1 지분이며, 토지면적은 272.3㎡입니다. 감정평가상 건물은 철골조 슬래브지붕 3층으로 각 층이 다가구주택(2가구)으로 이용되고 있습니다. 권리관계의 핵심은 2016년 6월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다.
그러나 이보다 앞선 2016년 2월 19일 윤주석이 1층 일부 102호에 전입했습니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으며, 예상배당표도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 결국 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금 9,000만원이 이 사건의 가장 중요한 권리 위험입니다.
또한 임차인 명단에 여러 점유자가 존재하고 보증금이 확인되지 않는 사람이 여럿입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증기관 대위·승계에 따른 윤주석 보증금 중복신고로 표시되어 있어 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 다만 임차권등기상 호실과 다른 점유자의 호실이 겹치는 부분은 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1200-9 도로명주소: 경상남도 김해시 함박로45번길 17-22 |
| 물건종류 / 용도 | 다가구주택 + 토지 · 각층 다가구주택(2가구) 이용 |
| 토지면적 | 272.3㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 건물구조 | 철골조 슬래브지붕 3층 · 외벽 드라이비트 마감 등 |
| 소유자 | 김기주 2분의 1 · 이영순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 770,213,560원 / 770,213,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김혜연 / 93,689,667원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기상 권리 이력 | 근저당권 4건 · 가압류 6건 이력 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 을구 8번 신한은행 근저당권으로, 설정일은 2016.06.30입니다. 그보다 앞선 윤주석의 전입일은 2016.02.19입니다. 전입 및 점유 요건이 충족된 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 제공된 예상배당표에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
신한은행 근저당권은 최초 채권최고액 240,000,000원으로 설정되어 있고, 2020년 3월 2일 변경등기에는 채권최고액 213,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 제공된 예상배당표는 240,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 실제 배당 계산에서는 변경등기 내용과 최신 피담보채무를 반드시 대조해야 합니다.
말소기준권리 이후의 서울보증보험·기술보증기금·카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2024년 김혜연의 주택임차권과 2026년 한국토지주택공사의 임차권등기도 말소기준권리 이후의 등기입니다. 반면 윤주석의 선순위 대항력은 후순위 등기와 별개의 문제이므로, 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 인수보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
현재 사건은 2025년 6월 20일 김혜연의 강제경매개시결정에 기초하며, 별도로 2026년 3월 26일 신한은행의 임의경매개시결정도 등재되어 있습니다. 두 경매개시결정의 관계와 배당요구·채권신고 현황도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 명단 9명, 보증금 미상 다수
임차인 명단에는 개인 임차인 9명이 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사 1건은 윤주석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 점유자 기재는 별도로 구분합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주석 1층 일부 102호 전부 |
2016.02.19 90,000,000원 배당요구 2025.07.25 |
있음 | 없음 | 일반 임차인 매수인 보증금 전액 인수 |
| 나용만 3층 일부 301호 전부 |
2022.08.18 60,000,000원 |
없음 | 미상 | 승계 없음 LH 301호 등기와 관계 확인 |
| 서민석 3층 일부 302호 전부 |
2022.06.22 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 보증금·계약관계 확인 |
| 박경희 미상(기타란 참조) |
2020.05.18 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 점유 호실·계약 확인 |
| 김윤정 2층 일부 201호 전부 |
2025.02.05 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 임대차 실체 확인 |
| LE DOAN HOA 기타란 참조 |
2020.05.19 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 점유관계 확인 |
| NGUYEN NGOC TOAN 기타란 참조 |
2025.02.05 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 점유관계 확인 |
| NGUYEN THI MUOI 미상(기타란 참조) |
2023.03.22 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 점유 호실 확인 |
| 김혜연 건물 2층 일부 · 임차권등기 |
2024.01.26 80,000,000원 확정일자 2020.01.28 |
없음 | 후순위 확인 | 승계 없음 가장임차인 의심·관계인 여부 확인 |
| 한국토지주택공사 301호 관련 임차권등기 |
2022.08.18 60,000,000원 확정일자 2022.08.05 |
없음 | 승계관계 확인 | 대위·승계 있음 윤주석 보증금 중복신고 · 별도 합산 금지 |
| 현재 점유 주거 |
전입일 미상 보증금 미상 |
가능·미상 | 미상 | 미상 점유자 신원·임대차 확인 |
윤주석 외 나용만·김혜연의 보증금은 확인되지만, 나머지 6명의 보증금은 미상입니다. 현재 점유자의 전입일과 보증금도 확인되지 않습니다. 후순위 전입자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계까지 확인되지 않은 사람들의 명도와 배당 문제는 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격·실질취득 분석 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
이 사건의 신건 최저매각가는 770,213,560원입니다. 여기에 윤주석의 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 추정액은 860,213,560원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수보증금 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 770,213,560원 | 90,000,000원 | 860,213,560원 |
| 1회 유찰 (80%) | 616,170,848원 | 90,000,000원 | 706,170,848원 |
| 2회 유찰 (64%) | 492,936,678원 | 90,000,000원 | 582,936,678원 |
이 사건은 윤주석 보증금 9,000만원이 현재 최저가보다 작습니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오의 매각가격도 모두 9,000만원을 초과하므로, 보증금보다 낙찰가가 낮아져 실질취득가가 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 각 회차의 실질취득 추정액은 매각가격에 9,000만원을 더한 금액으로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,213,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 10,102,136원 |
| 인수 · 윤주석 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 708,840,680원 | 520,111,424원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 632,160,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드주식회사 | 12,837,658원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 24,567,629원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,213,681원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 173,404,110원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 김혜연 | 93,689,667원 | 0원 |
| 10. 임의경매개시결정 · 신한은행 | 93,689,667원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 계산을 기준으로 집행비용 10,102,136원, 신한은행 240,000,000원, 서울보증보험 520,111,424원이 배분됩니다. 채권자 총 청구액 1,984,403,092원 중 배당액은 760,111,424원이며, 미배당액은 1,224,291,668원입니다. 윤주석 보증금 90,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 김해시 외동 소재 김해외동우체국 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 272.3㎡, 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 751,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 교육환경 관련 제한과 지구단위계획의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철골조 슬래브지붕 3층으로 위생·급배수·도시가스 난방설비가 되어 있습니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서에는 1층 공부상 용도가 산후조리원이나 현황은 다가구주택(2가구)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에는 각층 다가구주택(2가구) 이용으로 표시되어 있어 건축물대장·허가사항·실제 사용현황을 서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 여러 임차인의 점유와 보증금, 실제 임대수익, 건물의 공부상 용도와 현황을 확인해야 하므로 단순한 아파트 실거래 비교만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤주석 보증금 9,000만원. 2016.02.19 전입이 2016.06.30 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자, 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유 및 배당요구 상태를 확인하고 전액 인수 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
- LH 승계관계. 한국토지주택공사의 6,000만원 임차권등기는 윤주석 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 추가 보증금으로 합산하지 말고, 301호 임차권등기와 나용만의 301호 점유관계 및 실제 대위 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 서민석·박경희·김윤정·LE DOAN HOA·NGUYEN NGOC TOAN·NGUYEN THI MUOI 등 6명의 보증금과 임대차계약 내용이 확인되지 않습니다. 임차인별 계약서·전입·확정일자·점유 호실·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 점유자. 현재 주거 점유 기록이 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력을 단정하지 말고 주민등록, 실제 점유, 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 김혜연 임차권. 보증금 80,000,000원과 임차권등기, 경매 신청채권자와의 동일인 의심 정황이 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 단정하지 말고 계약의 진정성, 보증금 지급 및 채권관계를 검증해야 합니다.
- 근저당 채권최고액. 신한은행 근저당권 최초 240,000,000원과 2020년 변경기재 213,000,000원이 다릅니다. 최신 등기사항과 금융기관의 실제 채권잔액을 받아 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 1층의 공부상 산후조리원과 현황 다가구주택 이용 차이를 확인해야 합니다. 건축물대장, 사용승인, 용도변경 여부, 실제 세대수 및 제시외 건물의 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 공유자 김기주·이영순의 지분관계, 토지와 건물의 공동담보 및 제시외 건물 포함 범위를 원본 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 명도와 임대수익. 임차인 명단 9명과 현재 점유기록이 존재합니다. 호실별 점유자·보증금·월세·계약종료·인도 가능 시점을 정리한 뒤 실제 명도비용과 임대운영 가능성을 판단해야 합니다.
- 현장 및 세금 확인. 건물 내외부 상태, 미납 공과금, 당해세, 관리비, 교육환경 관련 제한과 지구단위계획을 확인해야 합니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 7.70억, 실질취득은 8.60억”
이 물건의 핵심은 후순위 가압류가 몇 건인지가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 윤주석의 대항력과 보증금 9,000만원이 매수인에게 남는다는 사실입니다. 신건 최저매각가 770,213,560원만 보면 안 되고, 인수보증금을 합산한 실질취득 추정액 860,213,560원을 기준으로 판단해야 합니다.
그 밖의 후순위 가압류와 근저당권, 경매개시결정 및 말소기준 이후 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 하지만 이것이 모든 임차관계가 정리되었다는 뜻은 아닙니다. 실제 임차인 명단상 9명, 보증금 미상 6명, 현재 점유자 미상, 한국토지주택공사의 중복 승계신고, 김혜연의 가장임차인 의심 정황이 남아 있습니다.
여기에 1층 공부상 용도와 현황의 차이, 신한은행 근저당 변경금액의 불일치까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 실질취득가가 시세 대비 유리하다고 평가할 근거도 없습니다.
