부산지방법원 2025타경22494. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 4층 405호입니다. 2020.11.20 사용승인된 지하 4층·지상 19층 건물의 집합건물로, 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
등기상 소유자는 주식회사현담입니다. 2020.12.18 설정된 다대동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 1,137,600,000원입니다. 근저당의 채무자는 소유법인과 명칭이 다른 주식회사현담홀딩스로 기재되어 있습니다. 이후 다대동새마을금고가 임의경매를 신청했고, 국세·지방세 관련 압류가 차례로 등기되었습니다.
근저당권은 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 해당 근저당권과 후순위 압류는 매각에 따른 말소 대상이지만, 배당순위와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 4층 405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 용도 | 근린시설 표시 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 미확인 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 19층 · 4층 405호 |
| 사용승인 | 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 (단독소유) |
| 근저당 채무자 | 주식회사현담홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 다대동새마을금고 |
| 청구금액 | 1,053,740,751원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 다대동새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인 필요
등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2020.12.18 설정된 다대동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 해당 조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다. 실제 배당에서는 조세의 법정기일과 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
임차인·점유 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태훈 점유 부분 미상 |
2021.09.27 | 미상 | 2025.09.03 배당요구 신고 |
대항력 없음 우선변제 미상 예상 승계 0원 |
확인된 실제 임차인은 김태훈 1명입니다. 전입신고일은 2021.09.27로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.12.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일과 권리관계를 기준으로 선순위 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.03 신고되어 있습니다.
다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 이 때문에 우선변제권의 성립 여부와 구체적인 배당액을 확정할 수 없습니다. 임차인의 배당요구가 접수되었다고 해서 보증금 전액을 배당받는다는 의미도 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 349,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 349,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
하지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균, 최근 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
유찰에 따른 최저매각가 변화와 근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 349,000,000원 | 343,314,000원 | 794,286,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 279,200,000원 | 274,491,200원 | 863,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 223,360,000원 | 219,432,960원 | 918,167,040원 | 0원 |
회차별 금액은 각 매각가를 가정한 계산 결과입니다. 실제 유찰 여부와 후속 매각가격은 확정된 것이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산출된 값이며, 실제 채무 잔액이나 확정 배당부족액과는 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,686,000원 |
| 1. 근저당 · 다대동새마을금고 | 1,137,600,000원 | 343,314,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 794,286,000원 |
신건 최저가 349,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,686,000원을 제외한 343,314,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 1,137,600,000원을 기준으로 하면 미배당액은 794,286,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.
신청채권자의 청구금액은 1,053,740,751원으로 근저당 채권최고액과 다릅니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산된 수치이므로 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 또한 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되어 있으므로, 최종 배당에서는 이전된 권리관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 동해선 부전역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 2020.11.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 소방설비, 기계식주차설비 등이 설치되어 있고 위생·급배수·난방설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 이용상태. 근린시설로 표시되어 있지만 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 이해관계인 부재로 실제 사용상태가 확인되지 않아, 경매 진행 및 응찰 시 직접 확인이 필요합니다.
- 토지. 부전동 18 및 25의 토지는 인접지 대비 대체로 평탄하며 업무시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 부전동 18은 시가지경관지구 및 대로1류(폭 35~40m) 접합 등의 조건이 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 130m, 최고높이 180m 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 실내 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역 인근에 입지하고 업무·근린생활시설이 혼재하는 상권에 속하지만, 해당 호실의 실사용 용도와 임대차 현황이 확인되지 않았습니다. 거래가격 비교 근거도 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김태훈의 계약관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구 내용, 점유 부분 및 실제 거주·사용 여부를 확인하세요.
- 대항력과 명도 구분. 선순위 대항력이 없더라도 점유자가 있으면 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 낙찰 후 명도에 소요될 시간과 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 물건 용도 확인. 근린시설 표시와 공부상 업무시설(오피스텔) 등재 내용을 대조하고, 실제 이용상태 및 허용 용도를 확인하세요. 실제 이용상태가 미상인 채로 주거용 또는 상업용 수익을 가정하지 마세요.
- 실거래가 검증. 감정가 349,000,000원을 가격 판단의 유일한 기준으로 삼지 마세요. 동일 건물 및 유사한 공부상 용도·층·이용조건을 가진 거래사례와 임대조건을 확인한 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.09 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 변경되었습니다. 최신 등기사항과 채권승계 관계를 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 부산진세무서장 관련 압류와 부산진구 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일 및 배당순위를 확인해 실제 배당관계에 미치는 영향을 검토하세요.
- 배당부족액 오해 금지. 신건 기준 미배당 794,286,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액입니다. 매수인이 부담하는 금액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성, 기계식주차설비와 건물 공용시설의 유지·관리비 등을 확인하세요.
- 신탁 이력 확인. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2020.12.18 말소되고 주식회사현담으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기상 소유관계와 신탁원부 관련 사항을 최종 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 점유는 별개다”
부산 삼정그린코아더시티 405호의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.12.18 다대동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김태훈의 전입일은 말소기준 이후이고, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 권리상 완전히 검증된 안전형으로 보기는 어렵습니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 부분도 미상입니다. 물건 용도 표시와 공부상 등재 내용도 구분해서 검토해야 하며, 실제 이용상태는 아직 확인되지 않았습니다.
무엇보다 최저매각가 349,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거가 없습니다. 권리상 예상 인수가 없다는 사실은 긍정적이지만, 그것만으로 신건 가격에 응찰할 이유가 충분해지는 것은 아닙니다.
결론은 ‘말소 구조는 비교적 명확, 점유·용도·가격은 추가 검증’입니다. 임차관계와 실제 사용상태를 확인하고, 적절한 거래사례를 확보한 뒤 가격 적정성을 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 현재 단계에서는 신건 즉시 입찰보다 확인 절차를 우선하는 판단이 타당합니다.
