부산지방법원 2025타경22511. 부산진구 전포동 시영아파트 2동 3층 301호, 비교대상 전용면적 40.1㎡의 소형 아파트입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 5층 건물의 3층에 해당합니다. 소유자는 박상언 씨입니다.

이 사건은 단순히 국민은행 근저당 하나만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2020년 5월 12일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 5,940만원)으로 확인됩니다. 그런데 그 이후 2022년 피플펀드컴퍼니의 근저당권(채권최고액 1억 920만원)이 설정됐고, 2026년 1월에는 하츠자산관리대부 앞으로 근저당권이전 등기까지 접수됐습니다.

더욱이 예상배당 계산에서는 국민은행만 배당하고 나머지 5,319만원을 소유자에게 교부하는 것으로 산정했지만, 2022년 근저당과 그 이전등기의 관계가 명확하게 해소되지 않았습니다. 따라서 예상 잔여금 5,319만원을 확정된 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 이전등기가 문제

권리분석의 출발점은 2020년 5월 12일 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 채권최고액은 59,400,000원입니다. 그보다 앞선 1994년·1996년 전포1동새마을금고 근저당권은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다. 2019년 부산진구 압류 역시 2020년 3월 11일 해제됐습니다.

2022년 근저당권은 국민은행의 2020년 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 매각에 따른 소멸 대상인지와 실제 배당받을 채권자가 누구인지가 핵심입니다. 특히 원래 채권자 피에프씨테크놀로지스와 이전받은 하츠자산관리대부의 권리관계를 혼동해서는 안 됩니다.

갑구에는 2025년 8월 12일 피에프씨테크놀로지스의 임의경매개시결정이 기재되어 있고, 2026년 2월 19일에는 국민은행의 별도 임의경매개시결정(2026타경1055)도 확인됩니다. 두 경매절차의 관계와 매각에 따른 소멸·배당 처리까지 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 — 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상

소유자 박상언의 주소는 2022년 4월 5일 변경 당시 부산진구 진남로 336, 시영아파트 2동 301호로 기재되어 있습니다. 이는 해당 경매 목적물의 주소와 일치합니다. 다만 등기상 주소만으로 현재 소유자의 실제 거주 여부까지 확정할 수는 없습니다.

전입세대 열람, 외국인 체류 여부, 확정일자 부여 현황, 실제 점유자 및 관리사무소 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 유무를 단정하지 말고 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다

비교대상은 전포시영의 동일 면적 40.1㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 평균은 92,525,000원이며, 전체 12건 평균은 106,508,333원입니다. 다만 전체 평균에는 과거 상대적으로 높은 가격의 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

여기서 가장 중요한 비교는 현재 경매 최저가 115,000,000원과 최근 12개월 평균 92,525,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 124.3%입니다. 최근 평균보다 22,475,000원 높은 가격으로 시작하는 셈입니다.

최신 거래인 2026년 9월 65,100,000원은 1층 거래이므로 층 차이를 고려해야 합니다. 현재 목적물과 같은 3층의 2026년 9월 거래는 105,000,000원입니다. 이와 비교해도 현재 최저가는 약 109.5% 수준으로, 같은 달 같은 층의 거래보다 10,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

위 금액은 집행비용 약 2.1%와 국민은행 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰될 경우 최저매각가는 다음과 같이 낮아집니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 투자 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

각 회차의 잔여금은 동일한 배당 시뮬레이션 기준입니다. 2022년 근저당 및 2026년 이전등기의 실제 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로 확정 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 부산진구 전포동 소재 부산진여자중학교 북동측 인근입니다. 주위에 대단지 아파트단지, 교육시설, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망도 정비되어 있습니다.
• 건물. 1978년 8월 31일 준공된 400세대 전포시영입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층입니다. 오래된 건물인 만큼 배관, 누수, 외벽, 공용시설, 전기·급배수 설비 등 실물 확인이 중요합니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비 및 도시가스 난방설비를 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역을 비롯해 자연녹지지역 및 제2종전용주거지역 등이 기재되어 있습니다. 상대보호구역에 저촉되고 도시관리계획 입안 중인 사항도 있으므로 토지이용계획을 별도로 확인해야 합니다.
• 지형. 서하향 완경사지대의 5필지 일단 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 도로는 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 공부·위반건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 400세대 단지이지만 1978년 준공된 노후 아파트입니다. 최근 거래가격이 65,100,000원부터 105,000,000원까지 나타나며 거래가격 편차가 큽니다. 신건 최저가를 기준으로 매수하면 매도 시 가격 조정 부담이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 을구 5번·5-2번 원본 확인. 피플펀드컴퍼니의 109,200,000원 근저당권과 하츠자산관리대부로의 이전등기가 어떤 관계인지, 실제 말소 여부와 현재 권리자를 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서의 말소사항까지 대조하세요.
• 예상배당 재검토. 국민은행 채권최고액 59,400,000원만 배당하는 계산과 피에프씨테크놀로지스 청구액 94,940,994원 및 하츠자산관리대부 이전등기 사이의 관계를 확인해야 합니다. 실제 배당요구 및 채권신고 내역을 대조하기 전에는 소유자 잔여금을 믿지 마세요.
• 중복 경매절차 확인. 2025타경22511과 2026타경1055가 함께 기재되어 있습니다. 두 사건의 진행상태, 배당요구, 중복경매 처리 및 실제 매각절차를 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 조사. 등록 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 확정일자, 실제 점유자 및 소유자 거주 여부를 확인하세요.
• 건물 상태. 1978년 준공된 건물입니다. 누수, 배관, 옥상 방수, 외벽, 공용부분 및 내부 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요. 장기간 미납 여부도 점검해야 합니다.
• 입찰가 산정. 최근 12개월 평균 92,525,000원, 2026년 9월 3층 거래 105,000,000원, 최신 거래 65,100,000원을 함께 고려하세요. 현재 최저가 115,000,000원에 가격상 이점이 있다고 볼 근거는 부족합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최근 시세보다 비싸고, 배당도 다시 봐야 한다”

부산 전포시영 2동 301호는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2020년 국민은행 근저당권이 기준이고, 임차인 명세상 등록 임차인은 없습니다. 그러나 이것만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다.

2022년 피플펀드컴퍼니 근저당권과 2026년 하츠자산관리대부 이전등기의 관계가 남아 있습니다. 예상배당표에는 이 권리의 배당이 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액과 배당 산정 사이에도 확인할 부분이 있습니다. 따라서 인수금 0원이라는 시뮬레이션 결과만 믿고 권리상 안전하다고 결론 내리면 위험합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 92,525,000원의 124.3%이며, 같은 달 3층 실거래 105,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -18.5% 하락입니다. 오래된 건물의 수리 및 명도 비용까지 감안하면 신건 응찰을 서두를 이유가 없습니다.