부산지방법원 2025타경22557. 부산역 북동측 인근에 자리한 아스티부산 주건축물제1동 5층 아스티오피스텔 513호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사대신물산으로, 2018년 10월 26일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 신용보증기금의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌으며, 2025년 8월 21일 에이치에프에스사삼유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 채권자의 등기에는 양도전 채권자가 주식회사 신한은행으로 표시되어 있습니다. 따라서 근저당권의 채권양도 관계와 실제 배당채권자를 함께 확인해야 합니다.

권리의 시간순서는 비교적 분명하지만, 점유관계와 실제 배당순위가 핵심 변수입니다. 특히 세금 압류와 미상 주거 점유자가 있어 예상배당표의 인수액 0원만으로 최종 취득위험이 없다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준

핵심은 2018년 10월 26일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 세금 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

과거 국제자산신탁의 신탁등기, 화성시 압류, 해심트레이딩 가압류 및 강제경매, 회생 관련 보전처분은 이미 등기상 말소되었습니다. 현재 검토해야 할 중심 권리는 신한은행 근저당과 그 이후의 가압류·압류입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 위험

현황조사와 매각물건명세서에는 주식회사 티케이마린과 마린이라는 두 점유·임차 기재가 있습니다. 보증기관 승계신고는 아니며, 두 기재가 동일한 점유관계를 가리키는지도 확인이 필요합니다. 특히 마린은 주거용으로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다.

중요한 구분: 예상배당표상 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 채권관계를 전제로 한 계산 결과입니다. 미상 점유자의 보증금과 대항력을 검증한 결과가 아니므로 실제 매수인 인수위험이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 보류

감정가와 신건 최저매각가는 모두 124,000,000원입니다. 소유자 주식회사대신물산의 2018년 취득 거래가액은 135,000,000원입니다.

다만 과거 취득가격은 현재의 시세를 직접 증명하지 않습니다. 본 물건은 비교 가능한 최근 오피스텔 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 2,536,000원이며, 근저당권은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.

총 채권액 748,357,995원 · 채권자 예상배당 121,464,000원 · 미배당 626,893,995원 · 소유자 잔여 0원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액 변화

유찰이 진행되면 매각대금과 채권자 예상배당액은 감소하고 채권자의 미회수액은 증가합니다. 다만 이것이 곧 매수인의 인수액 증가를 의미하는 것은 아닙니다.

각 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 미상 주거 점유자의 권리가 확인되기 전에는 이 수치를 확정값으로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 초량동 소재 지하철 1호선 부산역 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 지하 5층·지상 24층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 난방설비와 기계식주차설비가 갖추어져 있습니다.
• 접근성. 남측과 서측은 폭 약 12m, 북측과 동측은 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에도 포함됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 부산역 인근 상업지역이라는 입지조건은 확인되지만, 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 현재 가격대의 환금성을 확정 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 신원 확인. ‘마린’과 ‘주식회사 티케이마린’이 동일한 점유관계를 의미하는지, 별도의 주거 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 마린의 실제 점유개시일, 전입신고일, 임대차계약 체결일을 확인하고 말소기준권리인 2018.10.26 근저당과 선후관계를 비교해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 미상 점유자의 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인이 부담할 금액이 있는지 다시 계산해야 합니다.
• 채권양도 관계. 근저당권자 신한은행과 경매신청 채권자인 에이치에프에스사삼유동화전문유한회사의 채권양도 관계, 실제 배당채권액 및 배당수령자를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세 및 부산광역시 동구 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 반영해야 합니다.
• 시장가격. 같은 건물·동일 용도의 최근 실거래와 실제 임대차 사례를 확인해야 합니다. 과거 취득가격이나 감정가만으로 매수 적정가를 정하지 마세요.
• 내부 확인. 현장조사에서 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 실제 이용상태, 내부 수선 필요 여부와 점유자를 통한 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 기계식주차장 이용·관리 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확, 인수는 미확정”

부산 아스티오피스텔 513호는 2018년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 경매물건입니다. 등기상 소멸관계만 살펴보면 복잡한 선순위 담보권이 확인되는 구조는 아닙니다.

그러나 권리분석의 결론을 배당표의 인수액 0원에서 끝내서는 안 됩니다. 주식회사 티케이마린은 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 별도로 기재된 마린은 주거 점유 여부 외에 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 점유자의 권리관계에 따라 실제 인수액과 취득비용에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

여기에 신건 최저가 124,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 실거래 근거도 부족합니다. 채권자 예상 미배당이 626,893,995원에 달하지만, 이 금액 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하는 것은 아닙니다.

결론은 ‘권리 소멸구조는 확인, 실제 인수위험과 가격은 보류’입니다. 미상 점유자의 대항력과 보증금을 먼저 확인하고, 실제 배당순위와 시세를 검증한 뒤에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있습니다. 현재는 확인되지 않은 위험을 반영해 보수적인 C등급으로 평가합니다.