부산지방법원 2025타경22571. 부산진구 전포동 대성아파트 1동 5층 507호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김균엽이며, 2017년 9월 14일 매매를 원인으로 2017년 10월 27일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 거래가액은 190,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 2017년 10월 27일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 112,200,000원이며, 이후 2018년 확정채권양도를 원인으로 2024년 9월 12일 한국주택금융공사에 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매 신청채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
말소기준권리 이후에 설정된 소상공인시장진흥공단 가압류와 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 실제 점유·임대차 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 684-5 대성아파트 제1동 제5층 제507호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 전포대로209번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 기준면적 | 76.69㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 507호 |
| 소유자 | 김균엽 |
| 소유권 취득 | 2017.09.14 매매 원인 · 2017.10.27 등기 접수 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 93,263,874원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 국민은행 근저당권 · 2017.10.27 · 채권최고액 112,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리
이 사건의 말소기준권리는 을구 5번 근저당권입니다. 2017년 10월 27일 국민은행 명의로 설정됐고, 이후 확정채권양도를 통해 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 근저당권 자체는 경매로 소멸하는 기준권리이며, 근저당권을 승계한 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
과거 등기에는 2004년 광명잉크제조주식회사 근저당권과 2017년 해운대농업협동조합 근저당권이 있었지만 각각 해지·말소된 상태입니다. 2023년 부산신용보증재단 및 2024년 NH농협캐피탈·부산은행·토스뱅크·비씨카드의 가압류도 이후 해제되어 등기상 말소됐습니다.
임차인 및 점유관계
확인된 임차인 기재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 단정하기보다는 전입세대 열람, 현장 점유자 확인, 임대차계약서 및 보증금 확인을 거쳐야 합니다.
② 시세 비교 — 참고 거래는 있지만 직접 비교하기 어렵다
대성아파트의 확인된 거래는 2022년 5월 1건입니다. 거래금액 자체는 210,000,000원이지만, 대상 물건의 기준면적 76.69㎡와 거래된 주택의 면적 90.25㎡가 서로 다릅니다. 거래시점도 현재 가격을 판단하기에는 오래된 자료입니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 90.25㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
확인된 거래는 총 1건이며 거래금액은 210,000,000원입니다. 최저가 147,000,000원과 단순 비교하면 약 70.0% 수준입니다. 하지만 이 비율은 2022년 거래된 90.25㎡ 주택과 76.69㎡ 대상 물건의 단순 비교일 뿐입니다.
특히 거래 면적이 일치하지 않고 거래시점도 오래되어, 이 70.0%를 현재 시세 대비 할인율로 해석하거나 신건의 가격 경쟁력으로 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래를 통한 가격 추세 역시 확인하기 어려우므로 상승·하락 방향을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 한국주택금융공사 승계 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 2. 갑구 14번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,724,550원 | 1,724,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,217,450원 |
총 채권 배당 추정액은 113,924,550원이며, 집행비용을 차감한 뒤 소유자에게 30,217,450원이 남는 계산입니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준이고, 소상공인시장진흥공단 가압류는 청구금액 기준입니다. 실제 배당액은 채권계산서와 실제 채무잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자인 한국주택금융공사의 청구금액은 93,263,874원입니다. 이는 등기상 근저당권 채권최고액 112,200,000원과 구분해야 합니다. 위 배당표는 제공된 배당 추정의 채권최고액 기준 계산을 반영한 것으로, 실제 배당 전 채권계산서 확인이 필요합니다.
유찰 시 배당 변화 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 147,000,000원 | 113,924,550원 | 0원 | 30,217,450원 |
| 1회 유찰 | 117,600,000원 | 113,924,550원 | 0원 | 1,229,050원 |
| 2회 유찰 | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 21,937,990원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 회차별 계산을 반영한 것입니다. 2회 유찰 시 채권자 미배당액이 발생하지만, 해당 시나리오에서도 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 경남공업고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 아파트, 중소규모 점포 등이 혼재하는 도심지로 평가됩니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 전포역이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 준공 및 규모. 1978년 2월 25일 준공된 대성아파트이며 총 30세대입니다. 오래된 소규모 단지인 만큼 공용부분 유지관리, 누수, 배관, 전기설비 및 실제 세대 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 기준높이 85m, 최고높이 120m 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 6,971,000원/㎡입니다.
- 도로 및 지형. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 북측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 노후도는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 30세대 규모와 1978년 준공이라는 특성을 고려하면 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인된 실거래도 1건뿐이므로 동일 면적의 최근 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 점유자 확인, 임대차계약서 및 보증금·확정일자를 확인하세요. 점유자가 발견되면 대항력 가능성부터 다시 판단해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2017.10.27 국민은행 근저당권이 기준권리이며, 2024.09.12 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 매각물건명세서와 최신 등기부에서 권리이전 및 말소 여부를 재확인하세요.
- 배당채권 확인. 신청채권자 청구액 93,263,874원과 근저당권 채권최고액 112,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채무잔액과 이자, 배당요구 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인된 210,000,000원 거래는 2022.05의 90.25㎡ 주택입니다. 대상 기준면적 76.69㎡와 다르므로 동일 면적의 최근 거래를 추가로 확보한 후 입찰 상한을 정하세요.
- 노후도 점검. 1978년 준공 건물입니다. 누수·배관·전기·난방·공용부 상태와 향후 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 및 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비, 장기수선 관련 사항 및 공용부분 관리상태를 확인하세요. 당해세와 체납 공과금 등 배당표에 반영되지 않은 사항도 별도 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 높이 제한·상대보호구역 관련 사항을 확인하고, 향후 증축이나 용도 관련 계획이 있다면 관할 기관에 별도 문의하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 별개다”
부산 전포동 대성아파트 507호는 2017년 10월 27일 국민은행 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 물건입니다. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 소상공인시장진흥공단 가압류와 부산진구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유와 보증금 문제까지 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 점유자와 전입세대, 임대차계약 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 최종 확정하지 않는 것이 안전합니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 147,000,000원의 신건 최저가는 과거 거래 210,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 90.25㎡로 대상의 76.69㎡와 다르고 거래시점도 2022년 5월입니다. 이 한 건으로 현재 시세나 할인율을 확정할 수 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮아 보이지만, 점유관계와 시세 검증은 미완성입니다. 1978년 준공된 30세대 아파트라는 특성까지 고려하면, 등기부상 안전성만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 임대차 확인, 실제 건물 상태, 동일 면적의 최신 거래 확보입니다.
