부산지방법원 2025타경22629. 부산 영도구 동삼동 265번지 경전아파트 1동(현칭 101동) 3층 312호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 시세 비교 기준면적은 112.56㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 윤기영 씨입니다. 2002년 소유권을 취득한 뒤 2017년 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 임의경매가 이어졌습니다. 말소기준권리는 2017년 1월 9일 접수된 SC제일은행 근저당권입니다.

권리상 핵심은 간단합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 한빛자산관리대부와 오케이에프앤아이대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 등기부상 근저당 채권최고액 변경과 배당 시뮬레이션의 적용 금액이 서로 다르고, 후순위 근저당권 이전등기의 상태도 확인할 필요가 있습니다. 권리상 인수액 0원이라는 결과만 믿고 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 2억 1,100만원인 신건인데, 집계상 최근 12개월 평균 1억 9,600만원보다 높고 최신 확인 거래인 1억 6,800만원과 비교하면 상당한 차이가 납니다. 과거 2억 6,000만원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로 전체 평균 대비 가격만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸

말소기준권리는 2017년 1월 9일 접수된 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액 180,000,000원으로 설정됐으며, 2021년 9월 17일 13-2번 변경등기에는 채권최고액이 149,300,000원으로 변경된 내용이 확인됩니다. 따라서 최초 설정액과 변경 후 금액을 구별해야 합니다.

이후 2025년 9월 2일 한빛자산관리대부의 가압류 66,410,205원, 9월 4일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 9월 18일 오케이에프앤아이대부의 가압류 26,079,113원이 등재됐습니다. 이들 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 선순위 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인 조사: 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임대차보증금이 존재하는지, 전입 및 확정일자가 있는지 확인해야 합니다. 임차인이 없다고 최종 단정하기보다 전입세대 확인과 현장 점유조사를 거치는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

경전아파트는 224세대 규모로 1993년 10월 14일 준공된 단지입니다. 비교면적 112.56㎡의 확인 거래는 다음과 같습니다. 거래 표본이 많지 않고 가장 최근 확인 거래도 2024년 11월이므로, 2026년 11월 입찰을 앞두고 현재 거래 수준을 추가 확인할 필요가 있습니다.

확인된 거래 가격은 1억 6,800만원~2억 6,000만원입니다. 전체 평균은 217,333,333원이지만, 이는 2022년 5월의 2억 6,000만원 거래가 포함된 평균입니다. 따라서 전체 평균을 현재 시세로 간주하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.

집계상 최근 12개월 평균은 196,000,000원입니다. 신건 최저가 211,000,000원은 이 평균의 107.7%입니다. 즉 최근 평균보다 15,000,000원 높습니다. 최신 확인 거래인 2024년 11월 1층 거래 168,000,000원과 비교하면 최저가는 125.6%에 해당합니다. 최신 거래 대비 43,000,000원 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

신건 2억 1,100만원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,754,000원을 제외한 뒤 SC은행 근저당권에 180,000,000원이 배당됩니다. 남은 27,246,000원은 한빛자산관리대부에 배당되고, 오케이에프앤아이대부는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

시뮬레이션상 채권 총액은 272,489,318원, 채권자 총 배당액은 207,246,000원, 미배당액은 65,243,318원입니다. 후순위 채권자의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리의 미회수 채권이지, 그대로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 주택지대입니다. 감정평가상 학교 북서측 직선거리 약 190m 지점에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 기본적인 차량 접근 여건은 확보되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 16층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 준공연도. 1993년 10월 14일 준공된 224세대 단지입니다. 준공 후 상당한 시간이 지난 공동주택이므로 내부 수리 상태, 공용부 관리 수준, 장기수선충당금 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 준주거지역이 포함되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 가축사육제한구역, 동삼초등학교 상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
• 토지 현황. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 6,806㎡, 공시지가 1,079,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 개별 세대 내부의 실제 관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 224세대 규모이지만 확인된 거래 표본은 3건이며 최신 거래가 2024년 11월입니다. 2022년 거래 2억 6,000만원과 2024년 거래 1억 6,800만원 사이에 가격 차이가 크고 최근 추세가 하락한 점을 고려하면 매도 시점과 가격에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.01.09 SC은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.09.17 변경등기의 채권최고액 149,300,000원과 배당 시뮬레이션의 180,000,000원 적용 차이를 반드시 확인하세요.
• 리드코프 이전등기 확인. 을구 16번 근저당권 91,000,000원 및 16-2번 리드코프 이전등기의 현재 상태를 원본 등기부로 확인하세요. 배당 시뮬레이션에 별도로 반영되지 않은 권리입니다.
• 한국주택금융공사 채권 확인. 신청채권자 청구액 131,661,850원의 발생 근거와 SC은행 근저당권과의 채권승계·대위 관계를 확인하세요. 동일 채권의 중복 산입 여부도 점검해야 합니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 임대차보증금 및 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 명칭 확인. 매각물건명세서상 공부에는 1동으로 기재되어 있으나 현칭은 101동입니다. 현장 주소와 호수, 집합건물 등기 및 관리사무소의 동·호수 표시를 대조하세요.
• 실거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2024.11 1층 168,000,000원입니다. 매각기일인 2026.11.18 이전의 최신 거래 및 현재 매물 가격을 확인하고 시세를 다시 산정해야 합니다.
• 유찰 전략. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최신 거래보다 높으므로 가격 메리트를 섣불리 인정하지 말고 추가 거래를 확인하세요.
• 관리비·수선비. 관리사무소에 공용부분 체납관리비, 장기수선충당금, 주요 설비 교체 및 수선 이력을 확인하세요. 1993년 준공 단지인 만큼 내부 수리비 외에 공용부 유지관리 상태도 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 서로 대조하세요. 특히 근저당권 변경, 이전등기, 신청채권자와 실제 배당권자의 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

이 물건은 권리만 보면 비교적 단순한 경매입니다. 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 임대관계 미상이라는 점과 근저당권 변경액, 리드코프 이전등기, 한국주택금융공사 청구액의 배당 반영 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 최저가 2억 1,100만원은 집계상 최근 평균 1억 9,600만원보다 높고, 최신 확인 거래 1억 6,800만원과 비교하면 25.6% 높은 가격입니다. 전체 평균 2억 1,733만원보다 낮다는 사실은 과거 고가 거래의 영향을 고려하면 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 최근 거래 추세도 -24.6% 하락 방향입니다.

1회 유찰 시 가격은 1억 6,880만원이지만 최신 거래 1억 6,800만원과 거의 같은 수준입니다. 2회 유찰 시 1억 3,504만원으로 내려가야 기존 거래 수준과 비교할 때 가격 여유가 커지는 시나리오입니다. 물론 거래자료가 2024년까지 확인되는 만큼 현재 시세를 추가로 검증해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 권리가 깨끗하다는 이유로 서둘러 입찰할 대상이 아닙니다. 등기·배당의 불일치를 먼저 해소하고, 최신 시세를 확인한 뒤 가격이 충분히 조정되는지를 지켜보는 것이 합리적입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 자료 검증은 아직 미완성입니다.