부산지방법원 2025타경22644. 부산광역시 연제구 연산동 307-64에 소재한 건물과 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 857,553,580원으로 동일하며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 연산제일새마을금고이고 청구금액은 365,788,240원입니다.

등기부상 현재 소유자는 최용호·최정우 공유자로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 종전 소유자 최송일로부터 2021년 11월 1일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 3월 24일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

권리의 핵심은 을구 13번 근저당권입니다. 2024년 9월 30일 연산제일새마을금고가 채권최고액 4억 3,200만원으로 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 매각으로 소멸할 예정이므로 등기상 매수인 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 건물은 공부상 근린생활시설과 교육연구시설로 구분되어 있는 반면 현황은 지상층이 공장으로 이용되고 지하층은 공실입니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 따라서 단순히 근저당이 소멸한다는 이유만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기보다는 실제 사용관계와 매각 범위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 기준, 매각으로 소멸

등기부상 과거 농협은행·부산시수산업협동조합·연산제일새마을금고의 근저당권들이 존재했으나, 관련 말소등기가 이루어진 권리는 현재 유효한 인수 권리로 보지 않습니다. 특히 2019년 설정된 연산제일새마을금고 근저당권도 2024년 9월 30일 해지로 말소되었습니다.

현재 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 을구 13번 근저당권입니다. 채무자는 최정우, 근저당권자는 연산제일새마을금고이며 채권최고액은 432,000,000원입니다. 공동담보로 토지 부산광역시 연제구 연산동 307-64가 기재되어 있습니다.

② 임차인·인수 위험 — 등재 임차인 없음, 점유 확인은 필요

임차인에 의한 보증금 인수액은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가 외에 추가 인수금액이 발생하는 구조는 확인되지 않습니다.

다만 지상층이 공장으로 사용 중이라는 현황은 별개의 문제입니다. 실제 공장 운영자가 소유자 본인인지, 제3자인지, 임대차 또는 사용대차 관계가 있는지에 따라 명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 감정가를 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 857,553,580원입니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 일반적인 아파트나 다세대주택처럼 동일 평형 실거래가를 단순 비교하기 어렵습니다. 건물과 토지가 일괄매각되고, 공부상 근린생활시설·교육연구시설과 현황 공장 이용이 혼재되어 있기 때문입니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 감정가 대비 80%·64% 구간

제시된 회차별 시나리오를 기준으로 매각가격과 근저당 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 근저당 채권최고액 432,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.

1회 유찰 시 최저가격은 686,042,864원, 2회 유찰 시에는 548,834,291원으로 내려갑니다. 다만 이는 제시된 회차별 가격 시나리오이며 실제 입찰 경쟁이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 857,553,580원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 뒤 근저당 채권최고액 기준 432,000,000원이 배당되고, 잔여 414,578,044원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 365,788,240원으로 별도 기재되어 있으며, 채권최고액과 실제 채무 잔액은 동일한 개념이 아닙니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 이자, 당해세 등 우선채권과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 건물·토지 이용상태 및 환금성 메모

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연안교 남동측 인근, 연신초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 점포, 소규모 공동주택과 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 공부상 1층과 지하 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 교육연구시설입니다. 현황은 지상층이 공장으로 이용되고 지하 1층은 공실입니다. 공부상 용도와 실제 이용에 관한 적법성 및 사용승인·용도변경 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실부 3층 건물입니다. 남측 베란다 등에 약 300kg 정도의 화물용 승강기가 설치되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 실제 위치, 면적, 구조, 소유관계와 감정평가상 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 대지 247.0㎡, 제3종일반주거지역입니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역에도 포함되어 있으므로 공장 운영 및 향후 용도변경·개발 가능성을 관련 규정과 대조해야 합니다.
• 토지 조건. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 1,762,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 관련 사항. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용이 구분되어 기재되어 있으므로 실제 공장 사용의 적법성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 건물 용도, 공장 이용 가능성, 토지 활용도와 제시외 건물의 범위가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 을구 13번 근저당권의 설정일, 채권최고액, 공동담보 토지 및 말소기준권리를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 공장 점유관계. 현재 지상층 공장 이용 주체가 누구인지 확인하세요. 소유자 직접 사용인지, 임대차인지, 제3자의 사용인지에 따라 명도 전략이 달라집니다.
• 용도 적법성. 공부상 근린생활시설·교육연구시설과 현황 공장 이용의 관계를 확인하세요. 건축물대장, 사용승인, 용도변경 내역 및 필요한 인허가를 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치와 구조, 실제 점유·소유관계, 경계 및 매각 범위를 감정평가서와 현황조사서에서 확인하세요.
• 교육환경보호구역. 제3종일반주거지역 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 따른 제한을 확인하고, 현재 공장 이용과 향후 사용계획이 관련 규정에 부합하는지 검토하세요.
• 토지·건물 일괄매각. 토지 247.0㎡와 건물의 등기·현황을 대조하고 공동담보 관계와 제시외 건물의 매각 포함 여부를 재확인하세요.
• 배당금액 검증. 근저당 채권최고액 432,000,000원과 신청채권 청구액 365,788,240원을 구분하고 실제 피담보채권 잔액 및 배당요구액을 확인하세요.
• 추가 비용. 취득세, 법무비, 명도비, 시설물 처리비와 체납 관리비 등 실제 취득에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 857,553,580원만으로 입찰가를 정하지 말고 토지 활용가치, 건물의 적법한 이용 가능성, 공장 운영 조건 및 실제 매각 가능성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서와 최신 등기부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 물건의 활용 가능성은 별개”

부산 2025타경22644는 권리 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다. 2024년 9월 30일 설정된 연산제일새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 임차인 등재가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리가 깨끗한 경매물건으로만 판단해서는 안 됩니다. 공부상 근린생활시설과 교육연구시설인 건물이 현황상 공장으로 이용되고 있으며 지하층은 공실입니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 실제 점유자와 공장 사용관계, 건축물 용도 및 인허가, 제시외 건물의 소유관계가 확인되어야 비로소 취득 후 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.

가격 역시 감정가 857,553,580원이 그대로 최저가라는 사실만으로 유리하다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저평가 여부는 판단을 보류해야 합니다.

권리는 긍정적, 활용성은 확인 필요, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 이후 건물과 토지를 실제로 어떤 용도로 적법하게 활용할 수 있느냐에 있습니다.