부산지방법원 2025타경22656. 부산 영도구 청학동에 위치한 한라청학아파트 11층 1102호입니다. 감정가는 135,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 같습니다. 소유자는 윤도영이며, 2023년 12월 거래가 138,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 121,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자 신형건의 강제경매개시결정, 파산선고, 국세압류가 차례로 등기됐습니다.

이 사건은 단순히 근저당권과 경매개시결정만 있는 물건과는 다릅니다. 2026년 2월 파산선고가 등기되고 6월에는 국가의 압류가 추가됐기 때문입니다. 후순위 경매등기와 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 파산선고와 관련된 절차적 문제 및 조세채권의 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당받지 못하는 일반채권과 매수인이 인수할 부담도 반드시 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 파산선고는 별도 검토

말소기준권리는 2023년 12월 7일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,000,000원으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 이후 접수된 신형건의 강제경매개시결정과 국가의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 확정할 수 없습니다. 확인된 임차인 보증금과 계산상 매수인 인수액은 없지만, 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다. 점유자가 추가로 확인되면 전입일자와 점유 개시일 등에 따라 대항력 가능·미상으로 보고 별도의 권리분석이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.7% 낮지만 하락 추세

실거래 비교자료에는 한라비치라는 단지명이 사용됐으며, 전용 59.71㎡·59.9㎡ 거래 12건이 집계돼 있습니다. 전체 실거래 평균은 142,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 137,400,000원으로 더 낮습니다. 가격 판단에서는 최근 거래와 최신 거래를 우선해 볼 필요가 있습니다.

최저매각가 135,000,000원은 전체 평균보다 5.4% 낮지만, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 2,400,000원, 약 1.7% 낮은 수준입니다. 최신 거래가 153,000,000원보다는 낮으나, 이 한 건만으로 대상 호수의 적정 가격을 판단할 수는 없습니다.

특히 최근 거래군의 가격이 이전 거래군보다 6.3% 하락했습니다. 과거의 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 신건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 실제 낙찰 시 명도·수리·취득 관련 비용까지 고려하면 최근 평균 대비 2,400,000원의 가격 차이는 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권과 강제경매 신청채권자 순으로 배당되는 구조로 계산됩니다. 다만 파산 관련 절차와 국세채권의 우선순위가 최종적으로 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

집행비용 2,690,000원은 추정치입니다. 우리은행 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 청학동 청동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 중 11층 1102호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 마감입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동출입구·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 진출입구가 간선도로에 접하고, 단지 내부 가로망이 정비돼 있습니다.
• 토지. 부정형 토지로 아파트부지 등에 이용 중이며 제1종·제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 중로1류 도로에 저촉되고 중로2류 도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 자료상 단가는 892,900원/㎡입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 비교 실거래자료에서는 12건의 거래가 확인되지만, 거래가격은 118,000,000원~171,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 거래 추세는 -6.3%이며, 실제 단지 일치 여부를 확인해야 환금성을 더 정확하게 평가할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 파산사건 확인. 부산회생법원 2026하단100094의 파산선고 내용과 파산관재인 선임 여부, 파산재단의 재산처분 관계, 강제경매절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 국세압류 확인. 창원세무서장의 압류와 관련된 세목·법정기일·체납액을 확인하세요. 조세채권의 실제 배당순위는 현재 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
• 점유·임차관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 점유자를 확인하세요. 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 실거래 집계명 한라비치와 경매물건명 한라청학아파트의 주소·단지 동일성을 확인하세요. 비교대상이 다르면 현재 시세 판단은 달라질 수 있습니다.
• 하락장 가격 검토. 최근 12개월 평균 137,400,000원 대비 최저가 135,000,000원은 할인 폭이 크지 않습니다. 최근 추세 -6.3%와 개별 호수 상태를 고려해 입찰가를 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 108,000,000원, 2회 유찰 가정 86,400,000원에 대해 자금 계획을 검토하되, 실제 매각조건과 최저매각가를 법원 공고에서 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인과 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관리비 등을 조사하세요.
• 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·파산 관련 결정문을 대조하고, 매각기일 전 변경사항을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원이어도 확인할 위험은 남는다”

부산 한라청학아파트 1102호는 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매등기와 압류가 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 파산선고와 국세압류가 함께 존재하고, 임대관계도 명확하게 확인되지 않았으므로 단순히 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

가격 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 실거래 평균 137,400,000원보다 약 1.7% 낮지만, 거래 추세는 -6.3%입니다. 전체 평균 대비 5.4% 낮다는 이유만으로 가격상 우위가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 실거래 단지명과 목적물 명칭의 불일치가 해소돼야 가격 비교의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

종합 판단은 C등급, 52점입니다. 말소기준권리와 계산상 인수액은 비교적 명료하나, 파산절차·조세채권·점유관계에 대한 확인이 필요하고 하락 추세를 고려하면 신건의 가격 안전마진도 충분하지 않습니다. 권리·시세 원본을 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.