부산지방법원 2025타경22717. 부산 금정구 구서동의 구서동롯데캐슬골드 607동 22층 2202호입니다. 24층 건물 중 22층에 위치한 아파트이며, 동일 단지의 비교면적은 110.72㎡입니다. 2006년 2월 10일 준공된 1,926세대 규모의 대단지입니다. 현재 소유자는 오동기와 정효채로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2017년 2월 17일 거래가액 4억 8,800만원으로 소유권이 이전됐습니다.

권리의 핵심은 2023년 9월 27일 설정된 새북구새마을금고의 채권최고액 5억 4,000만원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 DGB캐피탈 근저당과 오동기 지분에 관한 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 현재 근저당권은 2026년 8월 31일 새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로, 배당권자와 실제 채권액을 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2023년 9월 27일 새북구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 채무자는 오동기입니다. 2026년 8월 31일 확정채권양도에 따라 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 변경됐습니다. 이는 말소가 아니라 권리의 이전입니다.

기준권리 이후인 2024년 2월 8일 설정된 DGB캐피탈 근저당권(91,200,000원), 2025년 8월 19일 롯데카드 가압류(42,509,078원), 2025년 10월 15일 비엔케이캐피탈 가압류(69,026,469원), 2025년 10월 23일 하나캐피탈 가압류(37,378,760원)는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 해당 채권이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.

또한 임차인 등재는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 유무를 별도로 확인해야 합니다. 현재 산정상 인수액 0원이라는 사실만으로 현장 점유와 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

동일 단지인 구서동롯데캐슬골드2단지(1049)의 최근 거래 12건입니다. 비교면적은 110.72㎡와 119.68㎡ 두 종류가 섞여 있으므로 전체 평균을 대상 호수의 직접적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.

가격 판단에는 면적이 일치하는 거래를 우선하는 것이 합리적입니다. 110.72㎡ 거래 7건의 산술평균은 약 516,571,429원입니다. 감정가 508,000,000원은 이 평균의 약 98.3%로 평균보다는 약간 낮습니다.

그러나 가장 최근인 2026년 10월 거래는 110.72㎡, 18층, 490,000,000원입니다. 이번 경매 최저가 508,000,000원은 최신 거래보다 18,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 103.7%입니다. 대상은 22층으로 비교 거래보다 층이 높지만, 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다. 층 차이와 내부 상태를 고려하지 않은 채 가격이 유리하다고 단정할 수 없습니다.

참고로 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 신건으로 아직 유찰이 없습니다. 유찰이 발생할 경우의 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 산정값입니다. 실제 매각 조건과 배당은 절차 진행 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 모든 시나리오에서 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 508,000,000원 가정)

집행비용 7,480,000원을 차감한 뒤 기준 근저당권에 500,520,000원이 배당되는 가정입니다. 채권자 측 총 미배당액은 279,594,307원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 구서초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 구서역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다.
• 단지 규모. 구서동롯데캐슬골드2단지(1049)는 1,926세대이며 2006년 2월 10일 준공됐습니다. 대규모 단지라는 점은 환금성 측면에서 긍정적인 요소입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 24층 건물의 22층입니다. 외부는 페인트 마감, 창호는 샷시창 구조이며 급·배수·위생설비, 공동현관기, 화재경보, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 도로·지형. 동측·서측 약 20m, 남측 약 18m 도로에 접하며 중로각지입니다. 토지는 완경사 및 부정형으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,650,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,926세대 대단지로 거래 사례가 확인되지만 동일면적 거래가격은 380,000,000원부터 642,000,000원까지 차이가 큽니다. 층·면적·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 오동기와 정효채 각 1/2 공유입니다. 특히 가압류 3건이 오동기 지분에 설정되어 있으므로 전체 소유권인지 지분인지 매각물건명세서와 감정평가서에서 먼저 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2023년 설정된 기준 근저당권이 2026년 8월 31일 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 권리자와 실제 채권액, 배당요구 내역을 확인하세요.
• 배당액 검증. 사건 청구액 458,333,355원과 근저당 채권최고액 540,000,000원은 서로 다릅니다. 채권최고액을 실제 채무액으로 간주하지 말고 확정 피담보채권액을 확인해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인하고 명도 가능성을 판단하세요.
• 실거래 비교. 전체 12건 평균보다는 110.72㎡ 동일면적 거래를 우선 비교하세요. 최신 거래 490,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 마감재는 조사하지 못했습니다. 22층이라는 층수만으로 높은 가격을 정당화하지 말고 내부 상태와 실제 관리 상태를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

부산지방법원 2025타경22717은 권리 측면에서 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 물건입니다. 2023년 9월 27일 설정된 새북구새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 DGB캐피탈 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 측 미배당액이 2억 7,959만원에 달하더라도 그 부족분이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리만이 아닙니다. 최저가 5억 800만원은 동일면적 최근 거래 평균 5억 1,657만원보다 조금 낮지만, 가장 최근 거래인 4억 9,000만원보다 1,800만원 높습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

더욱 중요한 것은 공유지분과 매각 범위입니다. 소유자가 각 1/2 공유자이고 오동기 지분에 대한 가압류가 확인되므로, 매각 대상이 전체인지 지분인지 확인하지 않고는 실거래가와 최저가를 직접 비교할 수 없습니다. 임대관계 역시 미상입니다.

최종 판단은 권리 인수액 0원이라는 긍정 요소와 신건 가격의 제한적인 메리트, 공유지분 및 점유 확인이라는 선결조건을 함께 고려해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 매각 범위와 가격을 확인하기 전에는 입찰을 서두를 물건이 아닙니다.