한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리는 단순합니다. 핵심은 가격입니다. 3회 유찰 후 최저가는 2,332만원으로 내려왔고 최근 거래 4,000만원 대비 58.3% 수준입니다. 다만 50세대 사원아파트 특성상 환금성은 따져봐야 합니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 23,324,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
최근 12개월 1건
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 2층 209호입니다. 전용면적은 49.65㎡이며 감정가는 6,800만원이었으나 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,332만원까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 2021년 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 조사 내역이 없어 매수인이 승계할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층209호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 49.65㎡ |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 23,324,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨티건설 / 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음
말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당 이후 설정된 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
동일 면적 49.65㎡ 거래를 기준으로 최근 거래를 확인하면 2026.01 거래가 40,000,000원입니다. 과거 거래 평균은 72,777,777원이지만 최근 거래 흐름은 하락하여 최근 12개월 기준 가격을 우선 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11~06 | 49.65㎡ | 1~5 | 69,000,000원~95,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 72,777,777원 |
최저매각가 23,324,000원은 최근 12개월 거래 40,000,000원의 58.3%입니다. 다만 최근 거래가 과거 평균보다 낮아 최근 가격 하락 추세를 반영해야 합니다.
⚠️ 환금성 체크 (주)태영화학사원 아파트는 총 50세대 규모입니다. 소형 단지 특성상 일반 대단지보다 매수층이 제한될 수 있어 낙찰가뿐 아니라 출구 전략을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 819,832원 |
| 부산은행 근저당 | 1,815,000,000원 | 22,504,168원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
현재 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리 구조는 단순합니다.
⛔ 확인할 위험 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부 확인이 필요합니다. 또한 소형 사원아파트라 낙찰 후 환금성 검토가 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 울산해양공원 북서측 인근이며 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 총 50세대 규모로 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 최근 거래 4,000만원 대비 최저가는 할인 구간이나 최근 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 권리. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 예정입니다.
- 세금. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 확인하세요.
- 환금성. 50세대 소형단지 특성상 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 유찰 후 기회”
이 물건은 임차인 인수와 복잡한 권리 문제가 없는 안전형 구조입니다. 감정가 6,800만원에서 3회 유찰되어 최저가 2,332만원까지 내려왔고 최근 거래 4,000만원 대비 가격 매력도 확보됐습니다. 다만 소형 사원아파트라는 환금성 한계와 세금 압류 가능성은 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 기회 구간입니다.