부산지방법원 2025타경22772. 부산진구 부암동 시민공원일동미라주시티 8층 801호, 전용면적 41.4551㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 건물은 지상 28층 규모이며, 해당 물건은 8층에 위치합니다. 소유자 신무수는 2024년 3월 8일 거래가액 227,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 서민금융진흥원의 가압류와 천순옥의 후순위 근저당권이 설정됐고, 근저당권을 양수한 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 낙찰 후 등기상 인수할 담보권이 남는 구조는 아닙니다. 다만 이근재가 801호 전부를 점유하고 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당 및 명도 관련 서류는 별도로 대조해야 합니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 과거 거래를 모두 포함한 전체 실거래 평균은 222,500,000원으로 감정가에 가깝습니다. 하지만 최근 거래 2건은 모두 200,000,000원입니다. 가격이 하락하는 상황에서는 과거 평균보다 최근 실제 거래가격을 기준으로 입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 304-14 시민공원일동미라주시티 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 동평로 192 |
| 물건종류 | 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 41.4551㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 28층 중 8층 801호 |
| 단지 규모 | 250세대 · 2022.01.28 준공 |
| 소유자 | 신무수 (2024.03.08 소유권이전 · 거래가 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 161,045,338원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 점유관계 | 이근재 · 801호 전부 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (대항력 없는 임차인으로 판정) |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
천순옥의 2024.06.20 가압류(청구금액 154,749,726원)는 2024.12.02 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 가압류로 합산하면 안 됩니다. 2025.05.20 서민금융진흥원 가압류 11,471,940원과 2025.08.22 천순옥 근저당권 10,000,000원은 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근재 801호 전부 |
2024.05.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이근재 |
|---|---|
| 점유 부분 | 801호 전부 |
| 전입신고일 | 2024.05.17 |
| 말소기준권리 | 2024.03.08 근저당권 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 · 2025.10.20 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
이근재의 전입신고일인 2024.05.17은 말소기준권리 설정일인 2024.03.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형으로 분류되지 않습니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.10.20 신고됐으므로, 우선변제 여부와 실제 배당액은 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 200,000,000원이 중요
시민공원일동미라주시티 전용 41.46㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 222,500,000원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 200,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.04의 거래가격도 200,000,000원으로, 최근 가격 수준이 과거 고가 거래보다 낮게 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.46㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 41.46㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 10 | 232,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.04 | 41.46㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.04 | 41.46㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2024.02 | 41.46㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2024.02 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.01 | 41.46㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.01 | 41.46㎡ | 23 | 242,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 222,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
④ 가격 판단 — 신건은 최근 시세보다 24,000,000원 높다
| 전체 실거래 평균 | 222,500,000원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 200,000,000원 (2건) |
| 최신 거래 | 2026.04 · 200,000,000원 |
| 전체 실거래 최저 / 최고 | 200,000,000원 / 242,000,000원 |
| 신건 최저매각가 | 224,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 100.7% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 112.0% |
| 최근 거래가격 추세 | -11.9% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.7회 |
특히 2026년의 비교 거래는 13층과 22층에서 각각 200,000,000원에 성사됐습니다. 경매 대상은 8층이므로 층별 가격 차이와 개별 상태를 추가 확인해야 합니다. 최근 거래 표본이 2건으로 많지는 않지만, 확인된 최신 거래가격보다 높은 신건 최저가에 가격 프리미엄을 부여할 근거는 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 선순위 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 설정분 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,471,940원 | 11,471,940원 |
| 3. 후순위 근저당권 · 천순옥 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,792,060원 |
선순위 근저당권은 최초 현대해상화재보험주식회사가 설정했으나 2025.07.16 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 위 표의 184,800,000원은 최초 채권최고액을 적용한 시뮬레이션 금액이지 확정 채권잔액이 아닙니다. 집행비용도 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.
매각가 224,000,000원을 가정하면 채권자 예상배당 합계는 206,271,940원, 소유자 잔여금은 13,792,060원으로 계산됩니다. 채권자 예상 부족액은 0원입니다. 그러나 실제 채권잔액과 배당 우선순위가 확인된 확정 배당표는 아닙니다.
⑥ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 224,000,000원 | 206,271,940원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 30,380,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 65,718,980원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 이 사건의 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니기 때문입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 부암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2022.01.28 준공된 250세대 규모의 복합건물로, 해당 물건은 28층 건물 내 8층 801호입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방 및 기계식주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,762,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 242,000,000원까지 거래됐지만 최근 거래는 200,000,000원으로 낮아졌습니다. 매도 시에는 최근 가격 하락과 비교적 적은 최신 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가 우선. 전체 평균 222,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격인 200,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 이보다 24,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.9%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 낙찰가를 높게 잡는 것은 주의해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 179,200,000원, 2회 유찰 143,360,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 실제 유찰 여부는 별도로 확인하세요.
- 임차인 계약 확인. 이근재의 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 확인하고 2025.10.20 배당요구의 효력을 검토하세요.
- 명도 준비. 임차인이 801호 전부를 점유하므로 대항력 여부와 별도로 인도 및 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 현대해상화재보험주식회사 명의의 선순위 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐으므로 실제 채권잔액과 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 기계식주차 확인. 주차설비의 사용 조건과 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 현장 확인. 8층 801호의 실제 내부 상태, 관리 상태, 층별 가격 차이 및 주변 거래 여건을 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 권리와 가격을 구분해서 접근해야 합니다. 2024.03.08 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 이근재 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되므로, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 매수하기 좋은 가격은 아닙니다. 신건 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 200,000,000원보다 12.0% 높고, 거래가격 추세도 -11.9%입니다. 과거 평균에 비해 최근 시장가격이 낮아졌다는 점이 가장 중요한 경고 신호입니다.
임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 점도 완전히 해소된 상태는 아닙니다. 배당 및 명도 관련 불확실성을 확인하면서, 최근 실거래보다 높은 신건 가격에 무리하게 응찰하지 않는 판단이 필요합니다.
종합 판단은 C등급(47점)입니다. 후순위 권리 소멸과 인수 추정액 0원은 긍정적이지만, 신건 가격의 최근 시세 초과, -11.9%의 하락 추세, 임차인 보증금·확정일자 미확인 요소가 평가를 제한합니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
