부산지방법원 2025타경22783. 부산 영도구 청학동의 일신마리나타운 1동(현칭 101동) 15층 1503호입니다. 대상 면적은 118.65㎡이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 23층 건물의 15층에 해당합니다. 1994년 준공된 355세대 규모의 공동주택입니다.

등기부상 현재 소유자는 김임진 씨입니다. 2014년 9월 15일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국세 압류·신용보증기금 가압류·국민건강보험공단 압류·중소기업은행 가압류가 차례로 설정됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 두 가지는 별도로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다. 둘째, 등기부에 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매만 단독으로 확인해서는 안 되고 공매와의 진행 관계도 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2014년 9월 15일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,000,000원으로, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.

이후 2021년 국 압류, 2022년 신용보증기금 가압류, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2025년 중소기업은행 가압류가 순서대로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 등기부상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거의 소유권이전·가등기·근저당·가압류 중 일부는 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 이번 사건에서 기준으로 삼을 권리는 2014년 우리은행 근저당권입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 점유 확인은 필요

다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 임차인이 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 공실이나 소유자 점유를 단정할 수는 없습니다.

특히 실제 점유자가 발견되면 전입일자·확정일자·보증금·점유개시일을 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.01억은 최근 거래보다 비싸다

비교 대상은 동일 면적 118.65㎡의 일신마리나 실거래입니다. 전체 거래 12건의 평균은 186,166,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 179,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

실거래 표본 12건 · 최근 12개월 평균 179,500,000원(4건) · 최신 거래 2026.08, 150,000,000원.

현재 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균보다 21,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 112.0%입니다.

더욱 중요한 비교 대상은 최신 거래입니다. 2026년 8월 12층 거래가 150,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 51,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 134% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

매각가 2억 100만원을 기준으로 집행비용과 선순위 근저당권, 후순위 가압류 채권을 배분한 예상 구조입니다.

총 채권액은 233,704,746원이며, 채권자 예상 배당액은 197,386,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 36,318,746원으로 산정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

우리은행 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 청구액 114,643,059원과 근저당권 채권최고액 154,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 등 실제 우선배당 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 청동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층·지상 23층 구조입니다. 대상 호수는 15층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 준공 및 규모. 1994년 1월 11일 준공된 355세대 단지입니다. 노후화에 따른 내부 수리·설비 상태 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 483,200원/㎡입니다.
• 토지 형상. 부정형 토지, 완경사이며 소로한면에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 별도 기재돼 있지 않지만, 동 표기는 공부상 1동·현칭 101동으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래가 전체 12건 확인되지만 최근 12개월 평균은 4건입니다. 최신 거래가 1억 5,000만원으로 낮아졌고 최근 추세도 -5.3%이므로 과거 거래가격만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑥ 공매 교차 진행 — 반드시 확인할 별도 위험

공매공고 부기등기가 존재한다는 사실만으로 현재 공매가 진행 중인지, 취소됐는지, 종결됐는지까지 확정할 수는 없습니다. 법원경매 사건과 공매 절차가 어떻게 교차하는지 별도 대조해야 합니다.

• 한국자산관리공사 확인. 공매공고 번호 2024-16024-001의 현재 진행상태 및 취소·종결 여부 확인
• 부동산 동일성 확인. 공매 대상 부동산이 이번 경매 목적물과 동일한지 확인
• 절차 관계 확인. 법원경매와 공매의 진행 단계 및 매각·배분 관계 확인
• 최신 등기 확인. 공매공고 부기등기 이후 추가 변경사항과 말소 여부 확인

이 사건에서 확인된 우선매수권에 관한 별도 기재는 없습니다. 따라서 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한, 즉 닫힌 경매로 단정할 근거는 없습니다. 다만 공매 교차 진행 여부는 별개의 문제이므로 반드시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 2억 100만원은 최근 12개월 평균 1억 7,950만원보다 높고 최신 거래 1억 5,000만원보다도 높습니다. 신건 가격에 시세 메리트를 부여하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1억 6,080만원, 2회 유찰 시 1억 2,864만원입니다. 1회 유찰 가격도 최신 거래보다 높다는 점을 고려해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
• 공매 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-16024-001의 현재 진행상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
• 동 표기 확인. 공부상 1동과 현칭 101동의 동일성 및 해당 호수 일치 여부를 건축물대장·현황조사서와 대조하세요.
• 배당 및 체납. 당해세 등 실제 우선배당 가능 항목과 국·국민건강보험공단 압류의 체납 관련 내용을 확인하세요.
• 노후 상태. 1994년 준공 건물이므로 내부 수리 상태, 배관·난방·승강기 등 설비 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

부산 2025타경22783은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2014년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인이 없어 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 현재 가격은 합격점을 주기 어렵습니다. 최저가 2억 100만원은 최근 12개월 평균 1억 7,950만원보다 12% 높고, 2026년 8월 최신 거래 1억 5,000만원보다 약 34% 높습니다. 최근 가격 추세도 -5.3% 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 판단하면 현재 시장 상황을 놓칠 수 있습니다.

더구나 공매공고 부기등기가 남아 있고 임대관계도 미상입니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

이 물건의 핵심은 권리분석 자체보다 공매 절차 확인, 점유관계 확인, 그리고 시세에 맞는 취득가격 설정입니다. 깨끗한 권리가 곧 좋은 매수가격을 보장하지는 않습니다.