부산지방법원 2025타경22816. 부산광역시 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 19층 1904호입니다. 25층 건물의 19층에 위치하며, 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 정달순이고, 2020.07.09 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 182,008,900원입니다.

같은 날 당감2동새마을금고가 채권최고액 128,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 당감2동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 채권자의 경매 청구액은 105,140,735원입니다.

다만 이 사건에는 일반적인 근저당권 경매와 다른 중요한 사실이 있습니다. 소유자에게 2025.08.25 파산선고가 내려졌고, 2025.09.02 등기됐다는 점입니다. 파산선고는 단순 후순위 가압류와 동일하게 취급할 수 없으므로, 파산관재인과 매각절차의 관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 명확하지만 파산선고는 별도 확인

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2020.07.09입니다. 이 날 정달순에게 소유권이 이전됐고, 당감2동새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 말소기준권리로서 경매 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

앞서 2020.06.05 교보자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌으나, 2020.07.09 신탁등기가 말소되고 정달순에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 기존 신탁은 등기상 이미 정리된 상태입니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상

현재 확인되는 임차인 신고·조사 내역은 0명입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 147,000,000원이 저렴한지는 아직 판단 보류

본건 감정가는 147,000,000원이며 현재 신건이므로 최저매각가 역시 147,000,000원입니다.

정달순의 2020.07.09 소유권 취득 당시 거래가액은 182,008,900원입니다. 하지만 이 금액은 과거 취득가격이지 현재 시장가격은 아닙니다. 이를 근거로 최저매각가가 현재 시세보다 낮다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 가격 판단에 필요한 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았으므로, 신건 가격에 시세 대비 할인 효과가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 이용 형태, 전용면적, 층, 임대수익 및 관리비 수준에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

신건 가격에 매각된다고 가정하면 근저당권 채권최고액 128,400,000원이 전액 배당되고 15,742,000원이 남는 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 소유자 파산선고가 있으므로 잔여금의 실제 귀속과 지급은 파산절차 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

감정가를 기준으로 현재 신건과 유찰 이후의 예상 매각가격 및 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 예상 매각가격은 117,600,000원이며, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 13,246,400원입니다. 2회 유찰 시에는 예상 매각가격이 94,080,000원으로 낮아지고, 채권자 미배당액은 36,413,440원으로 증가합니다.

중요한 것은 채권자 미배당액을 매수인의 인수액으로 혼동하지 않는 것입니다. 말소되는 근저당권의 미배당 채권은 그 자체로 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재한다면 별도의 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암역(부산도시철도 2호선) 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부암역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 19층 1904호입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·소화설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 물건의 근린시설 용도 표시와 실제 이용상태의 관계는 건축물대장 및 매각 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 도로. 남동측 약 50m, 북동측 약 10m 내외 도로와 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 566.0㎡입니다. 공시지가 자료상 ㎡당 6,772,000원입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도시철도 접근성과 상업지역 입지는 긍정적인 요소입니다. 다만 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수요 및 관리비 부담에 대한 확인이 필요하므로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 파산절차 확인. 부산회생법원 2025하단390 파산선고와 관련해 파산관재인의 관여 여부, 경매 진행 및 배당에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2020.07.09 당감2동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 검토하고, 이후 새로 발생한 권리나 절차상 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록 및 대항력 여부를 조사해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·매각물건명세서·현황조사서 등과 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물과 유사한 오피스텔의 최근 실거래가격, 매물 호가 및 임대수익을 확인해야 합니다. 과거 소유권 취득가격을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 명도 확인. 현장 방문으로 점유 상태를 확인하고, 점유자가 있다면 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 법원 매각 공고를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 권리 검증은 아직 끝나지 않았다”

부산 힐탑스타 1904호의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하고, 현재 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 당감2동새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차인 신고도 없습니다.

그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기에는 확인할 문제가 남아 있습니다. 소유자의 파산선고 등기가 존재하고, 임대관계가 미상이며, 근린시설 분류와 실제 업무시설(오피스텔) 이용상태도 함께 검토해야 합니다.

여기에 최저매각가 147,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지를 뒷받침할 최근 실거래 비교도 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 그 자체로 적정 매수가격이나 수익성을 보장하지는 않습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소기준 근저당권과 인수 0원 추정은 긍정적이지만, 파산절차·임대관계·용도·시세에 관한 불확실성이 투자 판단을 제한합니다. 권리의 기본 구조는 확인됐으나 입찰 판단은 보류. 이 물건은 낮은 최저가보다도 파산절차와 실제 점유관계를 정확히 확인하는 일이 먼저입니다.