부산지방법원 2025타경22825. 부산광역시 연제구 연산동의 연산동현대홈타운 103동 10층 1001호입니다. 전용면적은 84.9813㎡로, 동일 단지의 84.98㎡ 실거래 자료와 비교할 수 있는 아파트입니다. 현재 소유자는 허진석이며, 2021년 9월 9일 매매를 원인으로 2022년 1월 20일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 거래가액은 3억 8,000만원입니다.

권리 구조의 중심에는 2022년 1월 20일 설정된 부산은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2억 6,180만원이며, 이후 해당 근저당권은 2024년 5월 7일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 엘하비스트대부의 근저당권 7,500만원과 삼성카드의 가압류 899만 5,250원이 추가됐습니다. 매각으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 배당에서 중요한 부분은 채권자들의 회수 부족입니다. 현재 매각가 3억 1,000만원을 가정하면 선순위 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되지만, 후순위 엘하비스트대부는 일부만 배당되고 삼성카드는 배당을 받지 못합니다. 이 미배당 채권이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다. 권리 부담과 별개로 신건 가격이 최근 실거래보다 높다는 점을 판단의 중심에 둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 1월 20일 설정된 을구 5번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 261,800,000원이고, 2024년 5월 7일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 근저당권의 이전 이력을 함께 확인해야 합니다.

기준권리 이후인 2022년 6월 20일 설정된 엘하비스트대부 근저당권 75,000,000원과 2024년 1월 23일 설정된 삼성카드 가압류 8,995,250원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025년 10월 14일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 매각 절차에 따라 정리됩니다. 기존에 설정됐다가 해지된 삼성생명보험 및 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인 및 점유 — 확인된 임차인 없음, 실제 임대관계는 확인 필요

등기상 소유자 허진석의 주소는 2022년 6월 20일 해당 아파트 103동 1001호로 변경된 이력이 있습니다. 그러나 등기상 주소만으로 현재 실제 거주 여부를 확정할 수는 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 현장 방문을 통해 점유자 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

현재 분석 범위에서 확인된 임차인 보증금 인수액은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 실제 임대차가 확인될 경우 전입일·점유개시일·확정일자·보증금 및 배당요구 여부를 기준으로 대항력과 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.10억은 최근 실거래보다 높다

연산동현대홈타운의 동일 면적 84.98㎡ 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 10월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 277,583,333원입니다.

거래가격은 235,000,000원~360,000,000원 범위에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 277,583,333원이고, 최신 거래는 2026년 10월 273,000,000원입니다.

반면 경매 최저가는 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 32,416,667원 높고, 평균 대비 111.7% 수준입니다. 최신 거래 273,000,000원과 비교해도 37,000,000원 높은 가격입니다. 최신 거래 대비 비율은 약 113.6%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

예상배당상 집행비용은 약 514만원입니다. 기준 근저당권은 채권최고액 기준 2억 6,180만원 전액 배당되고, 엘하비스트대부는 4,306만원을 배당받습니다. 후순위 가압류권자인 삼성카드는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.

채권자 총 청구액은 345,795,250원이고 예상 배당액은 304,860,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 40,935,250원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 후순위 권리자의 회수 부족을 뜻하며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 240,141,520원과 기준 근저당권의 채권최고액 261,800,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 배당표는 채권최고액 기준으로 산정한 추정치이므로 실제 채권잔액 및 배당액은 배당요구·원리금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선 항목도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 매수인 입장에서는 시세 대비 가격 여지가 생길 수 있지만, 배당재원은 줄어 채권자의 미배당액이 커집니다. 아래는 각 회차별 매각가격과 예상 배당 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연미초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 단지. 연산동현대홈타운은 410세대 규모이며 2005년 10월 28일 준공됐습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브 지붕의 23층 건물이며, 해당 물건은 103동 10층입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측 약 4m 내외, 동측 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 단지 내부 가로망이 정비돼 있습니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이 기재돼 있습니다. 토지면적은 15,964㎡이며 공시지가는 995,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래가 꾸준히 확인되는 단지이지만, 실거래 가격은 2억 3,500만원부터 3억 6,000만원까지 차이가 있습니다. 층·상태별 가격 편차를 고려해야 하며 신건 최저가는 최근 평균보다 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 입찰가. 신건 최저가 3억 1,000만원은 최근 12개월 평균 2억 7,758만원보다 높습니다. 감정가가 실거래보다 낮다고 착각하지 말고 최신 거래 2억 7,300만원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
• 유찰 가격 확인. 1회 유찰 시 2억 4,800만원, 2회 유찰 시 1억 9,840만원으로 예정돼 있습니다. 각 회차에서 실거래와 비교한 가격 경쟁력을 다시 평가해야 합니다.
• 임대차 확인. 확인된 임차인 권리 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 부산은행의 기준 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다. 등기부상 권리이전 내역과 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
• 배당 부족 확인. 엘하비스트대부와 삼성카드의 미배당액이 발생하는 구조입니다. 후순위 채권자의 미회수 금액과 매수인 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하고, 실제 점유 상태와 인도·명도 절차도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 안전하다 ≠ 신건 가격이 합리적이다”

부산 2025타경22825는 기준 근저당권을 중심으로 권리관계가 정리되는 아파트입니다. 현재 확인된 임차인 권리 내역이 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 권리도 명확해 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 유형입니다.

하지만 가격은 다릅니다. 감정가이자 최저가인 3억 1,000만원은 최근 12개월 실거래 평균 2억 7,758만원의 111.7%이며, 최신 거래 2억 7,300만원보다도 3,700만원 높습니다. 신건에서 감정가 그대로 입찰하는 것은 실거래 기준으로 가격 메리트가 없습니다.

1회 유찰 가격인 2억 4,800만원부터는 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다. 따라서 현재 회차에서 무리하게 입찰하기보다는 가격이 조정된 뒤 실제 점유 및 임대차를 확인하고 입찰 여부를 판단하는 접근이 합리적입니다. 권리는 긍정적, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리보다 매입가격입니다.