부산지방법원 2025타경22932. 부산진구 부암동 서면쌍용스윗닷홈스카이 101동 15층 1503호, 거래 비교면적 107.63㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 5억 1,300만원이며, 2026년 11월 18일 매각을 앞둔 신건입니다. 소유자는 이미영 씨이고, 신청채권자는 한국자산관리공사(KAMCO), 청구금액은 403,573,122원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮습니다. 2026년 9월 동일 면적 거래가 5억 4,000만원이라는 점까지 고려하면 가격 경쟁력은 검토할 만합니다. 그러나 등기부에는 2022년 1월 5일 설정된 삼성화재 근저당권 4억 6,000만원과 2025년 9월 4일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 확인됩니다. 반면 권리기준 산정은 이보다 뒤인 2022년 1월 7일 양인석 근저당권을 말소기준권리로 잡고 있습니다.
더욱 중요한 문제는 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자인 KAMCO의 청구액 403,573,122원이 배당표에 포함되지 않고, 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이 담보권의 실제 존속 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수 0원이나 소유자 잔여 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 63-3 서면쌍용스윗닷홈스카이 101동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 거래 비교면적 107.63㎡ · 지상 40층 건물 중 15층 |
| 단지 정보 | 쌍용스윗닷홈스카이 · 544세대 · 2007.11.28 준공 |
| 소유자 | 이미영 |
| 감정가 / 최저가 | 513,000,000원 / 513,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사(KAMCO) / 403,573,122원 |
| 기준권리 산정 | 을구 6번 근저당권 · 양인석 · 2022.01.07 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임차인 / 점유 | 등재 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 담보권부터 확인해야 한다
권리기준 산정상 말소기준권리는 을구 6번 양인석 근저당권입니다. 접수일은 2022년 1월 7일이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 하면 이후 설정된 가등기와 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 원래 을구 5번 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 5-1 이전등기는 말소되지 않은 상태로 표시되어 있습니다. 현재 경매 신청채권자도 한국자산관리공사이고 청구금액은 403,573,122원입니다.
이 세 가지 사실은 배당 구조와 기준권리 판단에 직접 영향을 줍니다. 삼성화재 근저당권이 이전등기 당시 유효하게 존속했는지, 종전 경매로 소멸한 권리인지, 5-1 이전등기의 실제 효력이 무엇인지 등기 원본과 종전 경매 기록으로 확인해야 합니다. 이 부분이 해소되기 전에는 양인석 근저당권을 유일한 말소기준권리로 단정하기 어렵습니다.
특히 삼성화재 근저당권이 실제로 존속하는 권리라면, 설정일인 2022년 1월 5일은 양인석 근저당권의 접수일인 2022년 1월 7일보다 앞섭니다. 이 경우 현재 기준권리 산정과 배당순위에 중대한 변화가 생길 수 있습니다. 반대로 종전 경매로 이미 유효하게 소멸한 권리라면 그 소멸 근거와 이후 이전등기의 의미를 확인해야 합니다.
기존 국민은행 근저당권(2008년 채권최고액 235,080,000원, 2017년 채권최고액 369,600,000원)과 과거 압류·가압류 등은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2022년 1월 5일 종전 임의경매 매각으로 인한 소유권이전도 확인됩니다.
양인석 근저당권을 기준으로 한 분석에서는 2022년 12월 19일 가등기, 2023년 12월 14일 부산진구 압류, 2025년 6월 13일 신한카드 가압류, 2025년 6월 20일 롯데카드 가압류 및 2025년 10월 24일 경매개시결정은 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 위 삼성화재 근저당권 문제를 먼저 해결해야 이 소멸 판단도 확정할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 큰 폭의 할인은 아니다
동일 단지 쌍용스윗닷홈스카이의 거래 비교면적 107.63㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래는 5건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 현재 최저가를 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 107.63㎡ | 20층 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 107.63㎡ | 6층 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 107.63㎡ | 6층 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 107.63㎡ | 28층 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 107.63㎡ | 31층 | 565,000,000원 |
| 2025.09 | 107.63㎡ | 16층 | 540,000,000원 |
| 2025.07 | 107.63㎡ | 13층 | 460,000,000원 |
| 2025.06 | 107.63㎡ | 10층 | 435,000,000원 |
| 2025.05 | 107.63㎡ | 30층 | 520,000,000원 |
| 2025.03 | 107.63㎡ | 30층 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 107.63㎡ | 35층 | 543,000,000원 |
| 2024.10 | 107.63㎡ | 40층 | 540,000,000원 |
| 전체 평균 | 107.63㎡ | 12건 | 513,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 107.63㎡ | 5건 | 524,600,000원 |
전체 실거래 12건의 평균은 513,416,666원이고, 최근 12개월 평균은 524,600,000원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 20층 540,000,000원입니다.
현재 최저가 513,000,000원은 전체 평균의 99.9%, 최근 12개월 평균의 97.8% 수준입니다. 최신 거래와 비교해도 27,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +3.8%로 상승 방향입니다.
따라서 신건 가격이 최근 시세를 웃도는 상황은 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균과 비교한 가격 차이는 크지 않습니다. 5억 1,300만원을 무조건 저가라고 평가하기보다는 15층이라는 개별 층 조건, 내부 상태, 권리관계와 실제 인수비용을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,530,000원 |
| 2. 근저당권 · 양인석 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,318,275원 | 13,318,275원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 32,953,838원 | 32,953,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 339,197,887원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션의 항목과 금액을 그대로 반영한 것입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
그런데 제공된 배당 시뮬레이션에는 KAMCO의 청구액이 배당채권으로 포함되어 있지 않습니다. 회차별 시나리오에서도 신청채권자 청구액은 403,573,122원, 배당액은 0원, 미변제 상태로 계산되어 있습니다.
즉, 현재 배당표는 KAMCO의 청구채권과 삼성화재 근저당권 이전관계를 해소한 배당표가 아닙니다. 배당표에 기재된 소유자 잔여금 339,197,887원은 현재 상태에서 확정적인 잔여금으로 받아들여서는 안 됩니다.
제공된 배당 계산상 포함된 채권의 합계는 166,272,113원이며, 이 금액은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 KAMCO 청구액을 포함한 담보권의 존속 여부에 따라 배당순위와 소유자 교부액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 관공서, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 근거리에 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 쌍용스윗닷홈스카이는 544세대 규모이며 2007년 11월 28일 준공된 단지입니다. 해당 건물은 지상 40층 규모이고 대상 호수는 15층입니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕입니다. 위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등이 갖춰진 것으로 조사되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 내부 구조와 관리상태, 실제 점유자 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 광대로, 동측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며 상대보호구역에도 포함됩니다. 광로3류 및 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지이용상황은 주상기타, 지목은 대이며 공시지가는 3,320,000원/㎡입니다. 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 조사되어 있습니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못한 점은 별개로 고려해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 평균은 513,416,666원, 최근 12개월 평균은 524,600,000원입니다. 최신 거래는 540,000,000원이며 최근 거래 추세는 +3.8%입니다. 거래 표본상 가격 범위가 435,000,000원부터 565,000,000원까지 형성되어 있어 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 5번 원근저당권 확인. 삼성화재 근저당권 460,000,000원의 설정과 말소 여부, 종전 경매 매각으로 인한 소멸 여부를 원본 등기부 및 종전 경매 기록으로 확인해야 합니다.
- KAMCO 이전등기 확인. 2025년 9월 4일 접수된 을구 5-1 근저당권 이전등기의 법적 효력과 기초가 된 근저당권의 존속 여부를 확인하세요.
- 신청채권과 배당표 대조. KAMCO 청구액 403,573,122원이 배당모형에 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구 및 채권계산서, 담보권 실행 관계를 확인하고 배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기. 전순기 명의의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 일반 가등기인지 확인하고, 배당요구와 매각에 따른 말소 여부를 검토하세요.
- 후순위 압류·가압류. 부산진구 압류, 신한카드 및 롯데카드 가압류가 기준권리와 비교해 소멸하는지 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 임대관계 및 점유. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 거주자, 임차인, 점유자의 전입 및 확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 내부 상태와 시설·수선 필요 여부를 확인하세요.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 524,600,000원과 최신 거래 540,000,000원을 기준으로 가격을 검토하세요. 최저가 513,000,000원은 평균보다 낮지만 차이가 크지 않으므로 무리한 추격 입찰은 피해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 최종 매각물건명세서에서 인수되는 권리, 가등기, 임차인, 점유자 관련 사항을 확인하고 등기부 원본과 서로 일치하는지 검토하세요.
맺으며 — “시세권 가격보다 먼저 권리의 진짜 순위를 확인하라”
이 물건은 가격만 보면 검토할 이유가 있습니다. 최저가 5억 1,300만원은 최근 12개월 평균 5억 2,460만원의 97.8%이고, 최신 거래 5억 4,000만원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +3.8%로 긍정적인 방향입니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격이 과도하다고 볼 상황은 아닙니다.
하지만 권리분석에서는 중요한 물음이 남아 있습니다. 2022년 1월 5일 삼성화재 근저당권 4억 6,000만원은 실제로 소멸했는가? 2025년 9월 4일 KAMCO 이전등기는 어떤 권리를 승계한 것인가? 왜 현재 신청채권자 KAMCO의 청구액 403,573,122원이 예상배당표에는 포함되지 않았는가? 이 질문에 대한 답이 없으면 인수 0원이라는 숫자도, 소유자 잔여금 339,197,887원이라는 계산도 확정적으로 믿을 수 없습니다.
갑구 25번 가등기의 성격과 임대관계 미상 문제까지 남아 있습니다. 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 사실은 동일하지 않습니다.
최종 판단은 명확합니다. 가격은 최근 시세권, 그러나 권리는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 삼성화재 근저당권의 존속 및 KAMCO 이전등기, 신청채권의 실제 배당순위, 갑구 25번 가등기, 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 누가 어떤 순위로 배당받고 매수인이 무엇을 인수하는지 확정하는 것입니다.
